Ennyit kell adózni ingatlan eladása után – 2025-ös útmutató

Ennyit kell adózni ingatlan eladása után – 2025-ös útmutató

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni, ha a szerzéstől számított 5 éven belül történik az eladás. Ha a tulajdonban tartás meghaladja az 5 évet, az eladás adómentes.

1. Mikor keletkezik adóköteles jövedelem?

1.1 Adókötelezettség feltétele

Adót akkor kell fizetni, ha az eladási ár meghaladja a szerzési árat, figyelembe véve az igazolt költségeket (pl. felújítás, ügyvédi díj).

Jövedelem kiszámítása:
jövedelem = eladási ár – szerzési ár – igazolt költségek

1.2 Az adó mértéke

A jövedelem után 15% SZJA-t kell fizetni. 2023-tól nincs külön egészségügyi hozzájárulás (EHO) ingatlanértékesítés után.

2. Mikor nem kell adót fizetni?

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 62. § szerint az adóalap az ingatlan megszerzésétől eltelt évek számától függően csökkenthető:

• 1. év: 0%
• 2. év: 10%
• 3. év: 40%
• 4. év: 70%
• 5. év vagy több: 100% (adómentes)

Következtetés: Ha 5 év után értékesíted az ingatlant, akkor nem kell adót fizetned.

3. Jogszabályi háttér

A jövedelem kiszámítását és az adómentesség szabályait az alábbi jogszabályok tartalmazzák:

• 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról (Szja tv.) – különösen a 62–64. §
• NAV 09-es számú információs füzete: „Ingatlanértékesítésből származó jövedelem” (elérhető: nav.gov.hu)

4. Igazolt költségek, amelyek csökkentik az adóalapot

Az alábbi tételek számolhatók el költségként:

• Ingatlan vételára
• Illeték, ügyvédi költségek
• Felújítás, bővítés, korszerűsítés (csak igazolt számlákkal)
• Ingatlanközvetítői díj, hirdetési költségek

Fontos: kizárólag számlával igazolt költségek vonhatók le. Magánúton vagy „zsebbe” fizetett összegek nem számolhatók el.

5. Örökölt vagy ajándékozott ingatlan esetén

Öröklés vagy ajándékozás esetén a szerzési érték az illetékkiszabás alapja (vagy a NAV által megállapított forgalmi érték).

Időszámítás kezdete:

• Öröklés esetén: az örökhagyó halálának időpontja
• Ajándékozás esetén: az ajándékozás napja

Ezek az időpontok számítanak a tulajdonban tartás idejének meghatározásakor is.

6. Mikor kell bevallani és befizetni az adót?

• A jövedelmet a következő évben kell bevallani a 23SZJA nyomtatványon.
• A bevallás és az adófizetés határideje: 2026. május 20.
• Ha nincs adófizetési kötelezettség (pl. 5 év eltelt), célszerű a NAV által készített bevallási tervezetben ezt ellenőrizni.

7. Különleges eset: üzletszerű értékesítés

Ha valaki rendszeresen vásárol és értékesít ingatlant, az üzletszerű tevékenységnek minősülhet. Ilyenkor:

• Nemcsak SZJA-t, hanem 13% szociális hozzájárulási adót (SZOCHO) is kell fizetni
• Adott esetben ÁFA-kötelezettség is felmerülhet

Üzletszerűség esetén ajánlott könyvelő vagy adószakértő bevonása.

8. Összefoglalás

• Ingatlan eladása után 15% SZJA-t kell fizetni, ha az értékesítésből jövedelem keletkezik
• 5 év tulajdonlás után az eladás adómentes
• Igazolt költségek levonhatók a jövedelemből
• Az adót a következő év május 20-ig kell bevallani és megfizetni

9. Hivatkozások és források

• 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) – 62–64. §
• NAV információs füzete – Ingatlanértékesítésből származó jövedelem
• Adójogász Ügyvéd Iroda – szakmai cikkek, gyakorlati példák

Gyakorlati példa

Példa: Valaki 2021-ben (4 éve) vásárolt egy ingatlant 40 millió forintért, majd 2025-ben eladja 60 millió forintért. Igazolt költségei nincsenek (egyszerűsített példa).

1. lépés: Nyereség kiszámítása
Eladási ár: 60 000 000 Ft
Szerzési ár: 40 000 000 Ft
Különbség (adóalap kiindulás): 20 000 000 Ft

2. lépés: 4. évben adóalap csökkentés
A szerzéstől eltelt 4. év után a törvény szerint az adóalap 70%-kal csökkenthető.

Csökkentett adóalap = 20 000 000 × (1 - 0,70) = 6 000 000 Ft

3. lépés: Adó kiszámítása
15% SZJA a csökkentett jövedelemre:

6 000 000 Ft × 0,15 = 900 000 Ft adó

Tehát az eladónak 2025-ben 900 000 Ft személyi jövedelemadót kell fizetnie az ingatlan eladása után, ha nincsenek igazolt levonható költségei.

Tags: családi ház adózás ingatlan adózása ingatlanadó 2025

Categories: Cikk