Ingatlanközvetítő vizsga - szóbeli tételek kidolgozva


Szeretne árajánlatot kapni az Otthontervek oldalon? 
Regisztráljon (REGISZTRÁCIÓ IDE KATTINTVA LEHETSÉGES)és bármelyik terv árajánlatát ingyenesen biztosítjuk Önnek!
Cégünk "AA" kategóriás cégminősítéssel, ISO minőségbiztosítási rendszerben gyártja és építi a családi házait.

1. Az ingatlanközvetítés alapfogalmai

Határozza meg az ingatlanközvetítés alapfogalmait:

- A beépítési telek fogalma

- A beépítési kötelezettség és a beépítési mód

- Az ingatlanok típusai

- A lakóingatlan fogalma

- Építészeti és településrendezési tervek

Sorolja fel az ingatlanközvetítés személyi és tárgyi feltételeit!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Telek, felépítmény

- Beépíthetőség, épületmagasság, szintterület

- Épületek elhelyezése a telken

- Lakóingatlan – lakástörvény

- Helyi szabályozások

1.1. Telek: egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület.

Építési telek: az a telek,

  1. a) amely beépítésre szánt területen fekszik,
  2. b) az építési szabályoknak megfelelően kialakított,
  3. c) a közterületnek gépjármű közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és
  4. d) amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m.

Ezek megtalálhatóak

1./ belterületen - a település közigazgatási területének - jellemzően a település történetileg kialakult, összefüggő, beépített, vagy beépítésre szánt területeket tartalmazó - a helyi építési szabályzatban kijelölt részen.

2./ külterületen - a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, vízgazdálkodási, vagy különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló, vagy művelés alatt nem álló természet közeli részen.

Megkülönböztetünk:

1./.Beépítésre nem szánt területeket, amelyek a település közigazgatási területének a zöldterületi, a közlekedési, a mezőgazdasági, az erdőművelési, illetőleg az egyéb célra szolgáló része.

2./ Beépítésre szánt területeket - a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló területrésze.

Épületek: csak azt tekinthetjük, amely jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül, meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.

Lakóépületnek az OTÉK fogalma szerint azt tekinthetjük, mely lakásokat tartalmaz, a lakások száma az épületen belül jellemző (az összes alapterületük aránya az épületen belül min. 51 %, a lakásokhoz tartozó kiszolgáló, illetve a rendeltetéssel összefüggő helyiségeket is tartalmaz.

A lakóépületnek öt főbb ismérve van: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgál, szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül, lakás rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás a célja a lakások száma az épületen belül jellemző lakásokhoz tartozó kiszolgáló helyiségeket is tartalmaz.

Építmények: Építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma).

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről, (OTÉK) értelmében megkülönböztetünkIntézmény terület - elsősorban igazgatási, nevelési, oktatási, egészségügyi, szociális rendeltetést szolgáló épületek elhelyezésére szolgál.

Az intézmény területen elhelyezhető épület lehet még:

  1. a) iroda,
  2. b) kereskedelmi, szolgáltató, szállás,
  3. c) kulturális, közösségi szórakoztató,
  4. d) hitéleti és
  5. e) sport célú létesítmények

Kereskedelmi, szolgáltató terület - elsősorban környezetre jelentős hatást nem gyakorló gazdasági tevékenységi célú épületek elhelyezésére szolgál.

Ipari terület - olyan gazdasági célú ipari építmények elhelyezésére szolgál, amelyek más beépítésre szánt területen nem helyezhetők el.

Az ipari terület lehet:

  1. környezetre jelentős hatást gyakorló terület: a környezetre jelentős hatást gyakorló ipari terület a különlegesen veszélyes (pl. tűz-, robbanás-, fertőzőveszélyes), bűzös vagy nagy zajjal járó gazdasági tevékenységhez szükséges építmények elhelyezésére szolgál.
  2. egyéb terület.: Az egyéb ipari terület elsősorban az ipari, az energiaszolgáltatási és a településgazdálkodás építményei elhelyezésére szolgál.

1.2. A beépítési kötelezettség

A beépítési kötelezettség előírásának lehetősége azt a célt szolgálja, hogy a település még beépítetlen építési telkeinek rendeltetésszerű felhasználása, azaz beépítése mielőbb megtörténjen, ezáltal kedvezőbb településkép alakuljon ki (nem lesz a beépítés örökkévalóságig „foghíjas”), a közüzemi közművek fajlagos kihasználtsága megfelelő legyen (ne maradjon fölöslegesen kapacitás), illetve a település fölöslegesen ne terjeszkedjen. A beépítési kötelezettség tehát a telek meghatározott időre történő beépítésének előírását jelenti a tulajdonos felé. Fontos tudni azonban, hogy ha a tulajdonos a kötelezettséget a megadott határidő lejártáig nem teljesíti az önkormányzat az ingatlant kisajátíthatja. Amennyiben a tulajdonos nem tudja a beépítési kötelezettséget teljesíteni, akkor kérelmére az ingatlant az önkormányzatnak ki kell sajátítania. A határidő megállapítása során tehát célszerű megfelelő elegendő időt adni a tulajdonosnak. Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy ma már ilyen törvényi előírás alapján a kisajátítás kikényszeríthető az önkormányzattól.

1.2.1. Beépítési mód:

Az építményeket csak úgy szabad elhelyezni, hogy azok együttesen feleljenek meg a településrendezési, a környezet-, a táj- és természet- és a műemlék-védelemi, továbbá a rendeltetési, az egészség-, a tűz-, a köz- és más biztonsági, az akadálymentességi követelményeknek, valamint a geológiai, éghajlati, illetőleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak, illetőleg azokat ne befolyásolják károsan.

Az egyes építési övezetekben, illetőleg övezetekben a kivételesen elhelyezhető építmények akkor helyezhetők el, ha az építmény az adott területre vonatkozó övezeti előírásoknak, továbbá a rendeltetése szerinti külön hatósági előírásoknak megfelel, valamint a más rendeltetési használatból eredő sajátos hatások nem korlátozzák a szomszédos telkeknek az övezeti előírásoknak megfelelő beépítését, használatát.

Szabadon álló beépítési mód: Az építési telek épület elhelyezésére szolgáló területrészét (építési hely) építési határvonalakkal kell megállapítani úgy, hogy szabadon álló beépítési mód esetén azt minden oldalról a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül. Ritkán előfordulhat pl. fokhíj-beépítés vagy utca szélesítés esetén, hogy hiányzik az előkert

Oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára kell hogy legyen, vagyis az épületet közvetlenül az egyik telekhatárra lehet vagy kell építeni. Egy-egy utcában lévő teleksor építési határvonalát a szabályozási terv rögzíti: az építési határvonallal egybeeső telekhatár a kedvezőtlenebb tájolású, legjobb esetben északi oldalhatár. A szomszéd épülettől való távolság garantálása érdekében az oldalkert (itt csak egy oldalkert van!) a megengedett építménymagassággal azonos szélességű, de legyen legalább 6.00 m. Az utóbbinál keskenyebb oldalkert legfeljebb kialakult, kényszerű helyzetekben lehet indokolt. Az épületet nem kötelező az oldalhatárra építeni, ha erről a helyi szabályozás nem rendelkezik kötelező építési vonal megadásával. Egyes vidékeken hagyomány a szomszéd telekhatártól 1 m-re elmaradni (un. „csurgó távolság”), hogy a tetővíz ne a szomszéd telkére folyjon, és, hogy a szomszéd felé néző homlokzat karbantartására ne kelljen a szomszéd telkét igénybe venni. (Régen – amikor a házat évenként meszelték – a szomszéd által erre biztosított „szolgalmi jog” legtöbb helyen magától értetődő szokásjog volt.) A „csurgó távolságot” a helyi szabályozás előírhatja kötelező építési vonal kijelölésével. Akkor lehet ez indokolt, ha a telkek megfelelően szélesek: a szomszéd felőli, egy méteres teleksáv ugyanis semmilyen használati értékkel nem bír.

Ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felöli építési határvonala a telkek közös oldalhatára kell legyen, egymástól független, nyílás nélküli tűzfalakkal csatlakozó két önálló épület külsőleg egy épület képét mutatja. Az ikres építési hely a telken belül úgy helyezkedik el, hogy azt, vagy elő-és hátsókerttel, valamint egy oldalról oldalkerttel vagy hátsó kerttel és egy oldalról oldalkerttel határos a szomszédos telek építési helyei a közös oldalhatáron érintkeznek egymással.

Zártsorú és csoportos beépítési mód (sorház, láncház, átriumház) esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen. A helyi építési szabályzat, szabályozási terv építési vonalakat meghatározhat. Zártsorú beépítési mód esetén a helyi építési szabályzat előírhatja, hogy az épületek zárt sora helyenként, a megengedett építménymagasság legalább 2/3-a, de minimum 10,0 m-es épületközzel szakadjon meg. Ha az épületköz területe két telekre esik, abból legalább 30%-ának, de minimum 3,0 m széles résznek egy telekre kell esnie.

Átriumházas beépítési módnál a telkeken lévő épületek zártsorúan csatlakoznak egymás mellé. A ház keretezi az udvart, ide nyílik a ház összes ablaka. A körbefogott udvar miatt teljes a szeparáltság. Igen intenzív beépítés érhető el vele, hiszen viszonylag kicsik a telkek, de a keretes beépítés miatt viszonylag nagy alapterületűek az lakóterek. Mediterrán területeken közkedvelt beépítési mód volt már az ókorban is.

Ingatlanoknak minősülnek a telkek, a föld felületének egyes határozott részei (alkotórészeikkel együtt), minden más pedig ingó. A Ptk. lényegében ezt a megoldást veszi át anélkül, hogy meghatározná valamelyik fogalmát. A tulajdonjog tárgya csak forgalomképes, önálló ingatlan lehet.

Önálló ingatlan - forgalomképesség tekintetében külön jogszabályokat is ismerni kell, de gyakran fontosabb az önálló ingatlan fogalma, amelyet az ingatlan-nyilvántartási jog határoz meg a földrészlet, az egyéb önálló ingatlan szabályozásával. Tulajdonjogot és általában jogosultságot csak olyan ingatlanra lehet joghatállyal szerezni, amelyet az ingatlan-nyilvántartás önálló ingatlanként kialakított és amely az ingatlan-nyilvántartási térképen szerepel, illetőleg amelyet tulajdoni lap formájában jelképileg megjelenítenek.

1.3. Ingatlantípusok

Az ingatlanok felosztását más jogszabályokban találhatjuk meg. Ezek: az 1994. évi V. törvény, valamint a még mindig hatályos 26/1987. (VII. 31.) MT rendelet, illetve a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK).

1.3.2. Rendeltetésük szerint az ingatlanok a következőképp csoportosíthatók:

  •                     termőföldek,
  •                     építési célú földek,
  •                     különleges rendeltetésű földek,
  •                     hasznosításra alkalmatlan területek.

1.3.3. A fekvésük helye szerint az ingatlanok:

  •                     belterületi ingatlanokra (ezen belül különös kategóriaként a belterületi mezőgazdasági művelés alatt álló földekre),
  •                     külterületi ingatlanokra (ezeken belül különös kategóriaként a tanyára) oszthatók. Itt kell megjegyeznünk, hogy a zártkert mint külterületi ingatlantípus megszűnt, a zártkertek külterületi földrészletnek minősülnek.

A kétféle tipizálási módszer nem teljesen fedi egymást, de a főszabályok azért felismerhetők. A termőföld mindig külterületi földrészlet, az építési célú földek kül,- és belterületiek is lehetnek, a különleges rendeltetésű ingatlanok (például természetvédelmi, rendészeti területek) tipikusan külterületen helyezkednek el. Az igazgatási szempontú tipizálás alapján arra is választ adhatunk, hogy melyik közigazgatási szervezettípus a domináns az egyes eljárásokban: termőföldeknél a földhivatalok, az építési területeknél az önkormányzatok építésügyi hatóságai, a különleges rendeltetésű földeknél a megjelölés alapjául okot adó tevékenység vagy jelleg szerinti közigazgatási szervek (például Természetvédelmi és Nemzeti Park Igazgatóság, Erdészeti Szakszolgálat stb.).

Az építési területek úgynevezett zónák szerint által szabdaltak különböző - az egynemű használatukat elkülönítő - földrészletekre. Ennek megfelelően megkülönböztetünk beépítésre szánt, továbbá beépítésre nem szánt területhasználati kategóriákat. A beépítésre szánt igazgatási területek a beépített, illetőleg a beépítésre kijelölt földhasználati területek, amelyek az alábbi övezetekre bontottak:

  •                     lakó,
  •                     vegyes,
  •                     gazdasági,
  •                     üdülő,
  •                     különleges (például honvédelem, rendészet, egészségügy, sport, hulladéklerakó, bánya hasznosítási célú) ingatlanok.

A nem beépítésre szánt területek az alábbiak:

  •                     közlekedési, közmű-elhelyezési, hírközlési,
  •                     zöld,
  •                     erdő,
  •                     mezőgazdasági,
  •                     egyéb területek (például víz ingatlanok, csatornák, nyilvántartásba nem vett szigetek, vízbázisok, védőterületek stb.).

Termőföldnek minősülnek az ingatlan-nyilvántartásban az alábbi művelési ágakban nyilvántartott külterületi ingatlanok: szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, erdő, nádas, halastó. Ebből a szempontból sem egyszerű és egyértelmű a mindenkori jogi helyzet.

1.3.4. Állami terület

Különös gondot okoznak az úgynevezett állami terület megjelölésű földrészletek, mivel ezek nem mások, mint a honvédelmi és rendészeti igazgatás számára korábban rejtjelezett megjelölésű ingatlanok. Ezekben az esetekben tipikusan a Honvédelmi Minisztérium, a Belügyminisztérium és az Igazságügyi Minisztérium vagyonkezelésében álló területekről van szó.

Lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített, az ingatlan-nyilvántartásban lakóépület, lakás,- lakóház vagy társasüdülő, üdülő megnevezéssel nyilvántartott lakóépület, tanya vagy tanyaként feltüntetett lakás céljára szolgáló épület. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült. /pl. garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület/

Lakástörvény - 1993.évi LXXVIII. tv. a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, a bérlakás rendszer ellentmondásának megszüntetése céljából a polgári jog alapelveit szem előtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve, és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve jött létre, amelynek hatálya kiterjed minden lakásra, nyugdíjasházra, garzonházban,- szobabérlők házában (együttesen otthonházban lévő) lakásra lakrészre ideértve a szükséglakást is, továbbá a nem lakás célját szolgáló helyiségekre.

1.4. Építészeti és településrendezési tervek

1.4.5. Településrendezési terv

Településszerkezet - a településszerkezeti tervet, a szabályozási kerettervet és a szabályozási tervet magában foglaló fejlesztési terv, ami meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését.

Kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekről meghatározása alapján a településrendezési terv három részből tevődik össze. Ezek: településszerkezeti terv, szabályozási keretterv, szabályozási terv.

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló törvény előírásainak betartásával a települési önkormányzat által létrehozott rendelet, ami meghatározza a település környezet átalakítási (építés rendjét) és környezetvédelmi feladatait.

1.4.6. Helyi építési szabályzat

A települési önkormányzatok településrendezési és környezet alakítási,- környezetvédelmi feladatait rögzíti. Ez az országos területrendezési és építési követelményekről szóló törvény előírásai alapján készül. A helyi építési szabályzat a település igazgatási területén a helyi sajátosságoknak megfelelően az építés rendjét- annak feltételeit, és módjait meghatározva- megállapító helyi települési önkormányzati rendelet.

A főváros közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek, valamint a környezet elemeinek védelmével kapcsolatos általános követelményeket megállapító fővárosi keretszabályzatot térképen, rajzos formában ábrázoló településrendezési terv.

1.4.7. Szabályozási terv

Az a településrendezési terv, ami a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket megállapító építési előírásokat térképen rajzos formában ábrázolja.

1.5. Az ingatlanközvetítés személyi és tárgyi feltételei:

Személyi feltételek: Ingatlanközvetítést gazdálkodó szervezetek (gazdasági társaságok, állami vállalat, szövetkezet stb.), költségvetési szervek, ügyvédi irodák, valamint természetes személyek végezhetnek. A tevékenység folytatásának előfeltétele, hogy az ingatlanközvetítő hatósági erkölcsi bizonyítvánnyal, illetve megfelelő szakmai képesítéssel rendelkezzen, vagy ilyen képesítéssel rendelkező dolgozót foglalkoztasson munka- vagy tagsági viszony keretében.

1.5.8. Szakképesítés

Az ingatlanközvetítéshez szükséges szakképesítés megszerzésének feltételeit és az ingatlanközvetítő szakmai végzettséget teljesítő vizsgát az 1993. évi LXXVI. törvény és a 26/2005 (VIII.5.) TNM. rendelet előírásai szerint kialakított szakmai vizsgabizottság előtt kell letenni.

A vizsgára legalább középfokú végzettséggel rendelkező személyek jelentkezhetnek, a vizsgára bocsátás előfeltétele, hogy a vizsgázó szakdolgozatot készítsen. A vizsga írásbeli és szóbeli részből áll, mindkettő a belügyminiszter által kiadott tételek alapján zajlik. Ezen túlmenően a vizsgázónak meg kell védenie a szakdolgozatát. Az írásbeli és szóbeli vizsga során a vizsgázónak számot kell adnia műszaki ismereteiről (szerkezet-, anyagismeret, építmény-főcsoportok, OÉSZ, rendezési tervek ismerete), jogi tudásáról (az ingatlanközvetítés szabályai, az ingatlan hasznosításával kapcsolatos jogi alapismeretek, államigazgatási eljárás, az ingatlan-nyilvántartás szabályai, polgári jogi ismeretek, lakásjogi és társasházi jogszabályok, illetékjog ismerete), gazdasági ismereteiről (hitel- és támogatási rendszer, a számviteli törvény ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos rendelkezései, a forgalmiérték-becslés gyakorlati módszerei és technikái), valamint az ingatlanközvetítés gyakorlatáról és az azzal kapcsolatos technikai ismereteiről.

1.5.9. Ingatlanközvetítői Névjegyzék

Természetes személy - az egyéb feltételek fennállása esetén - akkor végezhet ingatlanközvetítést, ha őt felvették az Ingatlanközvetítői Névjegyzékbe. A névjegyzéket az illetékes polgármesteri hivatal vezeti, vagyis itt lehet utánanézni az ingatlanközvetítő működési jogosultságának. A névjegyzékbe való felvételt a kérelmező állandó lakhelye szerinti polgármesteri hivatalnál lehet kérni. Ez a hatóság a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten pedig a Fővárosi Önkormányzat Főjegyzője. Az eljárás során igazolni kell a fent részletezett feltételek fennállását. A névjegyzékből törölni kell, akit gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt szabadságvesztésre ítéltek, az ingatlanközvetítői tevékenységtől eltiltottak, akit a polgármesteri hivatal szakszerűtlen munkavégzés miatt három éven belül legalább kétszer írásbeli figyelmeztetésben részesített, aki a névjegyzékből való törlését kérte, meghalt vagy a polgármesteri hivatal illetékességi területéről elköltözött, végül aki nem rendelkezik a tevékenység gyakorlásához szükséges szakképesítéssel.

1.5.10. Tárgyi feltételek

A jogszabály a fenti személyi feltételeken túlmenően sajnálatos módon nem határozza meg a tevékenység gyakorlásának tárgyi feltételeit, de az ügyfelek kulturált kiszolgálása érdekében legalább a minimális követelményekkel célszerű rendelkezni:

frekventált helyen kialakított, a szükséges berendezésekkel ellátott - (számítógép, internet, irodai rész, tárgyaló, az ügyfélfogadás számára megfelelő mennyiségű ülőhely biztosítása, iratok, prospektusok, nyilvántartások, szakmai anyagok elhelyezését szolgáló polc,- szekrény rendszer, lézeres távmérő, telefon, fényképezőgép, nyomtató, gépjármű) - irodaépület, parkolási lehetőséggel.

2. Ingatlanpiaci alapfogalmak

Határozza meg az ingatlan fogalmát! Sorolja fel az ingatlan és az ingatlanpiac sajátosságait, határozza meg a piaci ár és érték fogalmát! Beszéljen az értékbecslés lehetséges céljairól! Röviden mutassa be a lehetséges értékbecslési módszereket! Beszéljen a gazdálkodó szervezetek, valamint a nem magyar állampolgárok ingatlanszerzésére vonatkozó szabályokról!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Ingatlan – bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba

- Ingatlanpiac – központi piac hiánya

- A piaci ér és az érték kettőssége

- Cél: adásvétel, hitelfelvétel, kisajátítás stb.

- Piaci összehasonlító, költségelvű, hozamelvű értékbecslés

- Külföldiek ingatlanszerzési szabályai

2.1. Ingatlan fogalma:

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) nem tartalmazza az ingatlan definícióját, a jogelmélet azonban egységes abban, hogy ingatlannak azok a dolgok minősülnek, amelyek állaguk sérelme nélkül egyáltalán nem vagy csak jelentős értékvesztéssel helyezhetők át másik helyre. Ingatlannak minősülnek továbbá a már gyökeret eresztett növények és a folyók hordalékai is.

Az ingatlan a föld és a ráépített szilárd építmények összessége. Ingatlan a föld szárazföldi felszínének körülhatárolt, más ingatlanoktól elkülönített része, továbbá az önálló rendeltetésű és önálló forgalmú építmény vagy építményrész.

Az 1997. évi CXLI. törvény szerint ingatlan az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető:

  •                     egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet a hozzá tartozó felépítménnyel
  •                     külön telekkönyvezett felépítmény
  •                     társasházi külön tulajdon
  •                     közterületről nyíló pince

Az ingatlan fogalom tágabb értelmezései:

  •                     a föld, a maga eredeti formájában
  •                     a föld és a felépítmények
  •                     a föld, a felépítmények és a jogi környezet
  •                     a földfelszín egy meghatározott, rendszerint az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként kezelt részlete, annak minden alkotórészével és tartozékával (gyümölcsével) együtt, és minden olyan körülmény, amely ennek jelenlegi vagy jövőbeli sorsára kihatással lehet.

Az ingatlan és az ingatlanpiac sajátosságai: az ingatlanpiaci verseny „tökéletlensége” jelentősen különbözik más piaci verseny szegmenseitől.

Főbb sajátosságok, amelyek csak az ingatlanpiacra és annak mechanizmusaira érvényesek. A tranzakció különböző helyszíneken történnek, amelyek függnek az ingatlan elhelyezkedésétől, típusától, a tranzakciók jellegétől, melyek lehetnek eladások, vételek, befektetések, vagy ingatlanfejlesztések. Ezért beszélhetünk a központi piac hiányáról, aminek következménye az információ hiány. Noha a nyilvános árverés, pályázat (mint marketing módszer) - elterjedőben van, a legtöbb ügyletet a titokzatosság lengi körül. Még ha az eladási ár nyilvános is, a teljes tényanyag ritkán ismert, és e nélkül teljes körűen megalapozott elemzések nem végezhetők. Sok esetben a közölt főbb adatok nem tartalmazzák az épület állapotát, a kifizetések időpontját, pontos ütemezését, hogy fennáll-e valamilyen speciális kapcsolat az eladó és a vevő között, vagy a bérbeadó és bérbevevő között, és még számos más tényezőt, amelyek alapvetően befolyásolhatják az árat. Egy adott területen, településen a föld kínálata véges, amit a regionális rendezési terv szerint esetleg lehet növelni, belátható időn belül mégis adottnak, végesnek tekinthető, ezért beszélhetünk stabil, illetve merev kínálatról, mely előnybe hozhatja a már tulajdonos bérbeadókat, eladókat, ingatlanfejlesztésben résztvevő szereplőket. Több szereplős az ingatlanpiac eltérően más piacoktól, ezért jellemző rá a komplexitás. Eltérő érdekek ütközhetnek a finanszírozási egyezményeknél, a vevő vagy eladó több üzletfelet képviselhet, melynek következtében időnként jelentősen megnőhet a tranzakciók időtartama, többletköltség jelentkezhet. Ennek ellenére az ingatlanpiac hosszútávon jó befektetésnek minősül. Eltérő érdekek jelentkeznek más homogén áruk piacaihoz viszonyítva. Az ingatlanpiac az ingatlanokhoz fűződő számos joggal, érdekeltséggel foglalkozik.

2.2. Piaci ár és érték kettőssége

Az érték elvont fogalom, több elfogadható, lehetséges meghatározással. Tágabb értelemben az érték meghatározható egy kapcsolat kifejeződéseként a megkívánt áru, és a lehetséges vásárló között. Az érték egy termékkel vagy szolgáltatással való rendelkezést képvisel, amely átváltható más termékre, illetve szolgáltatásra esetleg pénzre. Az ingatlanérték-becslés vonatkozásában az értéket meghatározhatjuk, mint a jövőbeli előnyök pillanatnyi értékét, melyet az ingatlan birtoklásából nyerünk. Gazdasági értékkel azon eszközök bírnak, amelyek tulajdonosaiknak, használóiknak gazdasági hasznot hajtanak. Egy ingatlan egy időben több különböző értékkel rendelkezhet, mint például piaci érték, gazdasági érték, biztosítási érték, könyvszerinti érték, jelzálogérték, amortizált érték stb. Az ingatlan-értékbecslő célja rendszerint a piaci érték becslése. A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékbecslés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket:

  •                     az eladó hajlandó az eladásra,
  •                     az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, ész-szerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre,
  •                     a tárgyalás időszakában az érték nem változik,
  •                     a vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik,
  •                     az átlagostól eltérő, speciális vevői külön ajánlat figyelembevételére nem kerül sor.

Ez a definíció a további jelentéseket is hordozza:

  •                     a piaci érték a legvalószínűbb érték amit az ingatlanért adnak, és nem az átlagos ár és nem a legmagasabb ár,
  •                     a fizetés készpénzben, vagy annak megfelelő fizetőeszközzel történik,
  •                     a vásárló és az eladó nem lehetnek kapcsolatban, és szabad elhatározásból kell cselekedniük,
  •                     mind az eladó, mind a vásárló jól informált az ingatlan állapotáról, illetve hasznosítási lehetőségeiről,
  •                     az eladó csak akkor adja el az ingatlant, ha az elvárt árat kapja meg érte.

Tehát nincs „kényszer eladás”, az eladó határozhatja meg, hogy milyen árat kíván az ingatlan fejében. Ha a kereslet magasabb a kínálatnál, akkor válik jövedelmezővé az „árucikkünk”, és ugyanezen az alapelven működik az ingatlanpiac is. A piacgazdaság elmélete szerint az árat az egyensúlyi szakasz határozza meg, ahol a kínálat függvény keresztezi a keresleti függvényt. Ez azonban csak tökéletes verseny esetén teljesül, amikor minden szükséges információ a rendelkezésre áll, és nincsen semmiféle külső befolyásoló tényező. A gyakorlatban az ingatlanpiac nem tökéletes piac, nem teljesek az információk, nem tiszta a verseny, valamint jelen vannak a kormány, illetve más intézmények gátjai, befolyása. Az értékbecslő feladata, hogy megpróbálja felbecsülni az ingatlan árát a határidőt betartva, és szem előtt tartva a rengeteg piaci befolyásoló tényezőt. A jártasság ahhoz kell, hogy mérlegelni tudjuk, hogy a tényezők közül melyik segít a szabatos érték megállapításában.

Az ingatlanok esetében a kereslet-kínálat törvénye meghatározza az ingatlan értékét és árát is. Ideális esetben a kínálat megegyezik a kereslettel, akkor az ár is megegyezik az értékkel. Ezzel a valóságban nem igen találkozni. Mivel az ingatlanpiac rugalmatlan, nem tud rövid távon reagálni az igényekre, ezért nagyon gyorsan változnak ezen értékek. Befolyásolják a különféle állami beavatkozások /rendeletek, jogszabályok, törvények révén/, valamint a árdiktáló monopóliumok.

Az értékbecslés lehetséges céljai: hivatalos értékbecslésre az alábbi esetekben lehet szükség:

Konkrét adás - vétel miatt

hitelfelvételhez, illetve jelzáloghitelhez,

vagyonjogi rendezés, vagyoni jogviták miatt, kisajátítás miatt

tulajdonostársak tulajdonrészének értékesítésénél,

házassági vagyonközösség megszüntetése esetén

utólagos nézetkülönbségek, viták, perek megelőzésére,

ajándékozás esetében,

hagyatéki, gyámügyi eljárás, örökség miatt,

céges ingatlanok értékének mérleg szerinti módosításához.

Lehetséges értékbecslési módszerek: - az értékbecslő az ingatlan piaci forgalmi ára, értéke meghatározását három általánosan elfogadott módszer szerint végezi el.

  1. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer

A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés esetében az értékelést végző az ingatlanpiac folyamatainak a keresleti-kínálati viszonyok elemzéséből határozza meg az ingatlan értékét, a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanoknak a konkrét adásvételekből ismert adataikból /esetlegesen kivételes alkalommal kínálati árakból/ képzett halmazt felhasználva, páros vagy csoportos összehasonlítást alkalmazva. Az összehasonlítás alapjául a következő tényezők szolgálnak:

eladási/kínálati ár,

eladási időpont,

használati szempont,

környezeti szempont,

infrastruktúra,

műszaki állapot,

méret,

jogi, hatósági szabályozás.

  1. A hozamszámításon alapuló, értékelési módszer

A hozamszámításon alapuló módszerrel meghatározott érték az ingatlan jövőbeli hasznainak és ezek megszerzése érdekében felmerülő költségeinek különbségéből származtatott érték. Tehát az értékbecslő az ingatlan jövedelemtermelő képességét vizsgálja, azaz a bevételek és kiadások különbségét jelenértékre számszerűsíti, amely a befektetés értékét fejezi ki. A hozamszámításon alapuló értékbecslés módszerét a jövedelemtermelő képességgel rendelkező ingatlanok esetében alkalmazzuk.

III. Költség alapú érték (nettó, pótlási érték) módszere

A nettó újraelőállítási költségen alapuló értékbecslés során a felépítmény nettó újraelőállítási költségének és az avulások miatti értékcsökkenésnek a különbsége, illetve a telek értékének hozzáadásával határozható meg az ingatlan teljes értéke.

Ezt a módszert inkább ellenőrzésképpen lehet alkalmazni, csak speciális esetekben, illetve minden olyan ingatlannál, amelyeknél azok természeténél, egyediségénél fogva (kórház, iskola, stb.) nem rendelkezünk összehasonlító adatokkal.

2.3. Gazdálkodó szervezetek ingatlanszerzésének szabályai:

A gazdasági társaságok ingatlanszerzésénél fontos korlátozás, hogy - néhány esettől eltekintve termőföld tulajdonjogát nem szerezhetik meg. Lakóingatlan esetében csak az eljárás menete /elsősorban a szükséges adatok és iratok/ különbözik. A gazdasági társaságok esetében a szerződő felek adatainak feltüntetésénél a cég teljes neve, székhelye, cégjegyzékszám, adószám, képviseletre jogosult személy/ek/ nevére van szükség. Mellékelni kell a cég 21 napnál nem régebbi hiteles cégkivonatát, valamint a cég nevében eljáró képviselő aláírási címpéldányát is.

Termőföld megvásárlásának feltételeit a jogszabály szigorúbban szabályozza, földműves tevékenységgel kapcsolatos követelményeket is támaszt a gazdálkodók felé. A jelenlegi törvények értelmében minden magyar állampolgár belföldi természetes személynek minősül. Azok akik, az EU tagállamok egyikének állampolgára, az tagállami állampolgárnak minősül vagy nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam polgárának minősülő személy. A tagállami állampolgárok, valamint a külföldi természetes személyek, egyaránt jogosultak a föld tulajdonjogának megszerzésére. Azok a belföldi természetes személyek, valamint tagállami állampolgárok, akik nem minősülnek földművesnek, csakis akkor juthatnak hozzá termőföldhöz, ha a terület nagysága, valamint a már tulajdonban lévő föld nagysága együttesen nem haladja meg az egy hektáros nagyságot. Ezt azonban nem kell figyelembe venni abban az esetben, ha a tulajdon jogot belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár közeli hozzátartozója ruházza át a földművesnek nem minősülő személyre. A földszerzés maximum 300 hektár jelenleg, amelybe be kell számítani a már tulajdonban lévő földeket és a haszonélvezeti joggal terhelt területeket is. A 300 hektáros földszerzési maximum a földművesekre, valamint a 2013. évi CXXII.tv. 10.§(3) bekezdésében meghatározott személyekre vonatkozik. 1800 hektárnyi birtok maximum vonatkozik azokra a telepekre, amelyek állattartással foglalkoznak, valamint kertészeti vagy szántóföldi vetőmag előállítást végeznek. Amennyiben a föld eladásra kerül, úgy elővásárlás illeti meg, az elővásárlási sorrend szerint:

- elsősorban az államot, a földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, továbbá azért, hogy közérdekű, vagy közfoglalkoztatási célokat valósíthassanak meg

- másodorban elővásárlási jog illeti meg azt a földművest, aki a földet rendszeresen használja, amennyiben a földműves helyben lakó szomszédnak minősül, vagy pedig a mezőgazdasági üzemközpontja, vagy lakóhelye legalább már 3 éve ugyanott helyezkedik el, ahol az eladásra kínált termőföld

- harmadszor elővásárlási jog illeti meg a helyben lakó szomszédnak minősülő földművest, valamint azt a földműves, aki helyben lakónak számit

- végezetül azt a földművest illeti meg az elővásárlási jog, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja a föld elhelyezkedésével megegyező településen vagy annak közigazgatási határától legfeljebb 20 km-re helyezkedik el már 3 éve.

Az elővásárlással jogosulttal a vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe foglalt formában közölni kell. Ennek egyik módja a hirdetményi úton történő közlés. Az elővásárlási joggal rendelkezőnek 60 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon a vételi ajánlat elfogadásáról vagy elutasításáról. A jogvesztő határidő azt jelenti, hogy a 60 nap lejáratát követően nem élhet az elővásárlási jogával. Elutasításnak számít, ha nem nyilatkozik szándékairól a megadott határidőig. Miután letelt a határidő, a jegyző a beérkezett nyilatkozatokról iratjegyzéket küld az eladónak, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv is megkapja ezt jóváhagyási céllal.

2.4. Külföldiek ingatlanszerzési szabályai:

Kizárólag külföldi magánszemélyek lakóingatlan megszerzésére vonatkozó szabályokat vesszük figyelembe, termőföld vásárlása esetén szigorúbb szabályok vonatkoznak. A magyar állampolgárokon kívül lakóingatlan vagy építési telek tulajdonjogát engedély nélkül szerezhetik meg az EU-s tagállamok polgárai, valamint Norvégia, Svájc, Izland, Liechtenstein állampolgárai is. E mellett kettős állampolgárok is belföldinek tekintendők, tehát Ők is engedély nélkül szerezhetnek lakóingatlant Magyarországon. Ezen felül az minősül még külföldinek, akinek a tulajdonszerzését az ingatlan fekvése szerinti Kormányhivatalnak előzetesen engedélyezni kell. Ez az engedélyezés illetékköteles. Ebben a szakaszban a felek általában előszerződést kötnek, és az engedély megszerzésétől teszik függővé a végleges adásvételi szerződés megkötését. Általában – néhány esetet leszámítva – az engedély beszerzése nem okoz nehézségeket. A Kormányhivatal az engedély kiadásánál egyebek mellett vizsgálja, hogy az adott környezetben a lakóingatlanok mekkora hányada van már külföldiek kezében. Amennyiben ez a hányad magas, számítani kell az engedélyezési kérelem elutasítására./ pl. Budapest néhány kerületében vagy a felkapott üdülő területek esetében./

3. Szerkezeti ismeretek 1.

Sorolja fel az építési módokat! Részletezze a hagyományos, a vázas és az öntött beton építési módokat! Mutassa be az épületek tetőszerkezeteit! Milyen tetőszerkezeteket (fedélszéket) ismer?

Kulcsszavak, fogalmak:

- Hagyományos, blokkos, öntött beton vázas, panel, szendvics

- Az építési mód meghatározója a függőleges teherhordó szerkezet

- Hagyományos - tégla, kő, vályog - természetes közegből

- Vázas - teherhordó pillérek

- Öntött beton, öntött salakbeton

- Tartószerkezetek – alapok, vízszintes és függőleges teherhordó, tetőszerkezetek

- Fa, vasbeton és acél fedélszékek

3.1. Építési módok:

3.1.1. Hagyományos építési mód jellemzője:

A teherhordó falak kézzel is könnyen mozdítható, kisméretű falazóelemekből készülnek. Teherhordó szerkezete tömör fal. Kis szilárdságú, nagy súlyú anyagból készült falazat. Az anyaguk lehet vályog, kő, fa vagy tégla, de akár valamely korszerűbb kézi falazóelem is, pl. YTONG. Kötőanyag mész és cement.

Korlátozott szintszámú épületek kivitelezésére alkalmasak, szintenként azonos alaprajzú elrendezéssel. A terhelés változásai miatt szintenkénti falvastagság különböző lehet.

Általánosságban elmondható, hogy más építési módokkal összehasonlítva hosszú az építés időtartama. Nagy az élőerő munka igénye, viszont nem igényel nagyfokú gépesítést. Sok technológiai vizet igényel az építési mód elsősorban a betonszerkezetek, vakolatok miatt. Ebből az következik, hogy a száradás is sok időbe telik.

Előnyként említhető, hogy az új, korszerű technológiák jól integrálhatóak ebbe az építési módba (új nyílászárók, különböző új csövek, stb.). Jellemzően ezen építési mód nem jelent korlátozást az épületgépészet és épületvillamosság számára sem. Vagyis a lényeg: egy téglafalba nyugodtan véshetünk egy hornyot, ha szükséges. (Egy panel esetében viszont a vasalt betonban a vasakat elvágni nem szerencsés a statikai problémák miatt.)

3.1.2. Blokkos építési mód jellemzője:

A tömeges lakásépítési igényre gyors megoldást a blokkos építési mód teremtett. Ezen építési mód az 1960-as évektől az 1970-es évek végéig volt jellemző elsősorban Budapest pesti részén és más vidéki nagyvárosokban. 60-120 cm széles, 90-150 cm magas elemekből áll. Eredetileg falazótéglából, kohósalak betonból és kavicsbetonból készültek. Ezen építési mód esetén a külső és belső teherhordó szerkezeteket előre gyártott kis-, a közép-, és elemekből alakítják ki. Az emeletmagas, nagy falblokkok gyártásával és használatával jelentősen csökkent a helyszíni hagyományos falazó kőműves munka. A blokkos építési mód komoly gépesítést igényelt. A függőleges határoló szerkezetet vasbeton koszorúba befogott vasbeton födémpallók zárják le födémként. A blokkos építési mód 4-5 lakásszint kialakítását teszi lehetővé.

Salakbetonból (tartófal) állították elő a faltömböket és szállították őket a helyszínre, ezeket építették be. Nem kisméretű, bár kézzel könnyen mozdítható /könnyűbeton/ falazóelemek használata jellemezte az építési módot. Függőleges teherhordó szerkezetet a helyszínen öntik ki, a vízszintes teherhordó szerkezet előre gyártott vasbeton.

Fontos megjegyeznünk, hogy a salakbetonban nincsen vasalás. A vas korrodál, a cement (a normál betonokban) lúgos kémhatású, amely meggátolja a korrodálódást. Salakbeton esetében viszont ez már nem igaz. A salakbeton 3 méretben készült:

  1. a) kis blokk
  2. b) nagy blokk (mérete: padlótól mennyezetig, 30 cm vastag, 100 cm széles)
  3. c) középblokk (magassága: félemelet, 30 cm vastag)

Az építés folyamata:

Az alapozás a legtöbb esetben sávalap volt. Tetejét jellemzően koszorú-szerűen megvasalták. Gondoskodtak vízszigetelésről, a blokkokat pedig azok függőleges élei mentén egymás mellé helyezték. A furatokat híg cement lével öntötték ki, a térlefedés pedig jellemzően körüreges födémpallóval történt.

Hátrányai:

  1. a) az illesztéseknél hajszálrepedések találhatóak
  2. b) a hajszálrepedések a lépcsőházakban is többnyire megfigyelhetőek
  3. c) az ablak felső éle, az ún. szemöldök túl közel van a mennyezethez
  4. d) nincsenek áthidaló gerendák

3.1.3. Paneles építési mód

A paneles építési módot a fejlett, iparosított építési eljárások közé soroljuk, ahol a jelentős üzemi, házgyári előregyártás mellé gyors és jól szervezett, szalagszerű helyszíni szerelés, illetve befejező munkálatok társulnak. A nagyfokú előregyártásnak köszönhetően jelentős mértékben csökkenthetővé válik a helyszíni élőmunka mennyisége. Ezen építési mód rendszerelve az, hogy a szoba méretű fal- és födém paneleket házgyárakban, panelüzemekben többnyire típustervek alapján előre legyártják, a beépítés sorrendjében a helyszínre szállítják, a helyére beemelik és hegesztett kötésekkel, valamint a függőleges és vízszintes illesztési hézagok kibetonozásával egymáshoz erősítik. Alapterületük kezdetben 30-35 nm, majd megjelentek a 68-72 nm-es lakások. Paneles építési mód esetében a külső és belső teherhordó falszerkezeteket és a födémeket üzemben előre gyártott nagyméretű elemekből szerelik össze. Külső szerkezet 3 rétegű, 3-as funkció tartószerkezet, hő,- és nedvesség védelem. Belső falak is panelek, csak egyrétegűek, általában 15 cm vastagsággal, készre szerelve

Az építési mód 5-10 lakószintes épület építését teszi lehetővé, bár néhány 20 emeletes magasságot maghaladó toronyház is épült ezzel a technológiával. Gyorsan kellett felhúzni sok lakást, épületet. Erre tökéletes volt (társbérletek megszűntetése, azok felszámolása). Belmagasság: 262cm. A panellakásokban élők száma körülbelül 2 millió, az ország teljes lakosságának egyötöde.

Várható élettartam: 80-100 év. Jellemzően lakótelepekként, melyeket úgy tervezték, hogy teljes körű infrastruktúra legyen. Jellemzően minden megtalálható: középiskola, óvoda, iskola, egyéb intézmények.

Hátránya többek között, hogy különböző anyagok hő tágulása eltérő, sok a kivitelezési hiba.

Vasbeton öntött falas, alagútzsalus építés jellemzői: nagytáblás zsaluval avagy alagútzsaluval készített monolit vasbeton szerkezet, egy szint függőleges és vízszintes szerkezetei egy műveletben készülnek, előre elhelyezésre kerülnek a nyílászárók tok részei, gépészet, vagy előcsövezése, az alagutak haránt irányúak, a végzárók falazott vagy szendvics szerkezetek, általában 4 szintig tartó építkezéseken alkalmazták, a tömör vasbeton falakra hőszigetelés és burkolat kerül légréssel vagy anélkül, hátránya: bennmaradó zsaluhéjak, hőhíd.

3.1.4. Vázas építési mód:

favázak (hagyományos ácsjellegű- illetve korszerű szegezett vagy ragasztott szerkezetekkel),

vasbeton vázak (monolit illetve előre gyártott építésmódokkal), továbbá

fémvázak (melegen hengerelt acélszelvényekből, hidegen alakított vékonyfalú

acélszelvényekből, valamint extrudált alumínium szelvényekből) építhetők.

Vasbeton vázas építési mód jellemzője: monolit, előre gyártott, vagy kombinált, teherhordó falszerkezetek kiküszöbölése, függőleges teherhordó szerkezet pillérekből és kiváltókból álló térbeli rúdszerkezet, terhek pontszerű elosztása, szabad kialakítás, szabad szintszám, monolitnál 28 napos kötési idő, , lift elemnél először az épület magas pillérek felállítása, majd a födémek beemelése, előnye a hosszú élettartam.

Acélvázas építési mód jellemzője: hő,- tűz, korrózió érzékeny szerkezet, elsősorban üzemcsarnokok, raktárak, logisztikai bázisok létesítére alkalmazzák, nagy fesztávok áthidalására rácsos tartókat alkalmaznak.

Szendvicspaneles építési mód jellemzői: A szendvicspanelek más építési módokkal szemben biztonságosabb, gyorsabb és jobb minőségű kivitelezést tesznek lehetővé kiemelkedő és tartós teljesítőképesség mellett. Két vékony fedőlemez és egy szigetelő mag között lehetővé teszi a szendvicspanel számára, hogy rendkívüli hatásokat érjen el. A borítások és a szigetelő mag együttesen mechanikai és épületfizikai tulajdonságok ideális kombinációjával rendelkezik, és egyszerű összeszerelést tesz lehetővé. Szigorú tűzvédelmi előírások vonatkoznak /pl. tűzállósági határérték/ a könnyűszerkezetes /kész vagy gyorsház/ épületekre, csak akkreditált intézmény által bevizsgált technológiával, szerkezeti elemekkel, rétegrenddel, kialakítással létesíthetőek. Kötelező védelem szükséges a gomba és rovarkár ellen, a rendszernek megfelelő módon /OTÉK/

3.2. Épületek tartószerkezetei:

Alapok – az alapozási szerkezetek feladata az építmények összes terheinek felvétele és közvetítése az altalajra. Az alapozási szerkezeteknek számos feltételt kell kielégítenie. Ezek közül a legfontosabbak:

- a statikai állékonyság feltételeinek biztosítása (az alapozás süllyedéssel, elcsúszással, felbillenéssel szembeni állékonysága),

- az épület egészére nézve káros feszültségek ne keletkezzenek az altalajban, az alaptestben és az épület egyéb szerkezeteiben,

- az alapozás különböző járulékos hatásokkal (fagyhatás, talajvíznyomás, a talajvíz esetleges agresszív hatása, stb.) szemben ellenálló legyen,

- az alapozás anyag és szerkezetmegválasztása az adott építmény, szerkezeti rendszer és talajviszonyok mellett a lehető leggazdaságosabb legyen.

Az alapozás szerkezetének megválasztása és szerkezeti kialakítása elsősorban az építmény szerkezeti rendszerétől, adottságaitól és a helyi talajviszonyoktól függ. Az épületnek az alapozási szerkezet megválasztására kiható főbb jellemzői a következők:

- az épület mérete, terhelése,

- az épület szerkezeti rendszere (pontszerű, vonalas vagy összefüggő sík terhelési felület),

- az épület statikai rendszere, erőjátéka (mozgásérzékenysége)

- az épület alaprajzának és tömegének tagoltsága (az egyes épületrészek egymástól lényeges mértékben különböző terhelése).

A helyszíni talajviszony adottságoknak az alapozást befolyásoló jellemzői:

- fizikai jellemzők,

- kémiai jellemzők

- vízviszonyok

- talajrétegeződés.

Alapozások leggyakrabban használatos fajtái: sík,- pont,- sáv,- lemez,- mély,- kút,- szekrény,- cölöp és résfalas alapozás.

A teherhordó szerkezetek függőleges helyzetű (alátámasztó), vagy vízszintes és ferde helyzetű (áthidaló) épületszerkezetek. Függőleges teherhordó szerkezeti elemek a falak, pillérek és oszlopok. A nedves technológiával, falazóelemekből épült homlokzati falak, belső főfalak, pincefalak és válaszfalak vertikális elhatároló, térelválasztó elemek, az előbbiek födémtartó szerkezetek is. Vasbeton vázszerkezetnél, de falazott szerkezet esetében is előfordulhat, hogy nem falak, hanem pillérek és oszlopok valamint az ezeket összekötő gerendák viselik a födémek terhelését. A vasbeton pillérek négyszög keresztmetszetűek, az oszlopok kör vagy sokszög keresztmetszetűek lehetnek. Vízszintes teherhordó szerkezeti elemek a födémek és áthidalók. A födémek alkotják az épület szintjeit, önsúlyukat és a használat során fellépő hasznos terheket viselik, és átadják a függőleges tartószerkezeteknek. A födémeknek fontos szerepük van az épületek vízszintes irányú merevítésében. Elhelyezkedésük szerint lehetnek zárófödémek, közbenső födémek, pincefödémek. A nyílásáthidalók a falban kialakított ablaknyílások, ajtónyílások felső teherhordó lezárását képezik. Acél tartószerkezeti elemek, a melegen hengerelt és hidegen hajlított idomacélok (I, L, T, U, C, Z,) és zártszelvények. Az acél csarnokrendszerek nagy fesztávok áthidalását biztosítják, tágas, sokféleképpen hasznosítható tereket hozva létre. Az előre gyártott fa rétegelt-ragasztott (RRFA) tartóelemeket vagy rácsos tartókat tetőszerkezeteknél alkalmazzák. Az előre gyártott betonszerkezetű lépcsők és sorozatgyártott könnyűszerkezetű lépcsők az épületek különböző szintjeit hidalják át, kötik össze. A szerkezeti vasalatok a vasbeton elemekben vagy az elemek között jelentkező terhek, erők átvételére és továbbítására

3.3. Tetőszerkezetek /fedélszékek/

Nyeregtető – két azonos vagy eltérő hajlású, összemetsződő tetősík és két oromfal vagy tűzfal által határolt derékszögű négyszög, vagy attól kissé eltérő alaprajzú tető.

Félnyeregtető - egy tetősík a tetősíkkal ellentétes oldalon általában tűzfal, a másik két oldalon oromfal vagy tűzfal által határolt derékszögű négyszög /vagy attól kissé eltérő / alaprajzú tető.

Kontytető - négy azonos vagy eltérő hajlású, összemetsződő tetősíkkal és gerinccel határolt tető.

Oromzatos kontytető - a gerincvonal két végén egy-egy kis oromfallal kiképzett kontytető.

Csonka kontytető - az oromfalon az ereszvonalnál magasabban kezdődő kontytető.

Sátortető - több általában azonos hajlású - tetősíknak tetőcsúcsban való összemetsződésével képezett négyzet vagy attól kissé eltérő alaprajzú tető.

Toronytető - általában nagy magasságú és többnyire tagolt sátorszerű tető, amelynek magassága az oldalméretek többszöröse.

Kúptető - kör alaprajzú sátortető.

Kupolatető - sokszög vagy kör alaprajzú, íves, esetleg tagolt sátorszerű tető.

Manzárdtető /francia tető/ - tört tetősíkokkal vagy tört és íves tetőfelületekkel képzett nyereg vagy kontytető.

Bazilikális tető – fallal - ablaksorral megtört összetett nyeregtető.

Fűrészfog - vagy shedtető - sík vagy íves tetőfelületekkel képzett fél nyeregtetők sora.

Kereszttető - két azonos gerincmagasságú nyeregtető egymásra merőleges összemetsződéséből keletkező oromfalas, vízszintes gerinctető.

4. Szerkezeti ismeretek 2.

Sorolja fel az építési módokat! Részletezze a blokkos és a paneles építési módokat! Mutassa be az épületek szakipari és gépészeti szerkezeteit! Milyen szigeteléseket ismer?

Kulcsszavak, fogalmak:

- Hagyományos, blokkos, öntött beton, vázas, panel, szendvics

- Az építési mód meghatározója a függőleges teherhordó szerkezet

- Blokkos, előre gyártott kis,- közép és nagy elem

- Panel - nagytáblás előre gyártott

- Szakipar - gépészet, másodlagos szerkezetek

- Hő,- hang és vízszigetelés

4.1. Építési módok:

4.1.1. Hagyományos építési mód jellemzője:

A teherhordó falak kézzel is könnyen mozdítható, kisméretű falazóelemekből készülnek. Teherhordó szerkezete tömör fal. Kis szilárdságú, nagy súlyú anyagból készült falazat. Az anyaguk lehet vályog, kő, fa vagy tégla, de akár valamely korszerűbb kézi falazóelem is, pl. YTONG. Kötőanyag mész és cement.

Korlátozott szintszámú épületek kivitelezésére alkalmasak, szintenként azonos alaprajzú elrendezéssel. A terhelés változásai miatt szintenkénti falvastagság különböző lehet.

Általánosságban elmondható, hogy más építési módokkal összehasonlítva hosszú az építés időtartama. Nagy az élőerő munka igénye, viszont nem igényel nagyfokú gépesítést. Sok technológiai vizet igényel az építési mód elsősorban a betonszerkezetek, vakolatok miatt. Ebből az következik, hogy a száradás is sok időbe telik.

Előnyként említhető, hogy az új, korszerű technológiák jól integrálhatóak ebbe az építési módba (új nyílászárók, különböző új csövek, stb.). Jellemzően ezen építési mód nem jelent korlátozást az épületgépészet és épületvillamosság számára sem. Vagyis a lényeg: egy téglafalba nyugodtan véshetünk egy hornyot, ha szükséges. (Egy panel esetében viszont a vasalt betonban a vasakat elvágni nem szerencsés a statikai problémák miatt.)

4.1.2. Blokkos építési mód jellemzője:

A tömeges lakásépítési igényre gyors megoldást a blokkos építési mód teremtett. Ezen építési mód az 1960-as évektől az 1970-es évek végéig volt jellemző elsősorban Budapest pesti részén és más vidéki nagyvárosokban. 60-120 cm széles, 90-150 cm magas elemekből áll. Eredetileg falazótéglából, kohósalak betonból és kavicsbetonból készültek. Ezen építési mód esetén a külső és belső teherhordó szerkezeteket előre gyártott kis-, a közép-, és elemekből alakítják ki. Az emeletmagas, nagy falblokkok gyártásával és használatával jelentősen csökkent a helyszíni hagyományos falazó kőműves munka. A blokkos építési mód komoly gépesítést igényelt. A függőleges határoló szerkezetet vasbeton koszorúba befogott vasbeton födémpallók zárják le födémként. A blokkos építési mód 4-5 lakásszint kialakítását teszi lehetővé.

Salakbetonból (tartófal) állították elő a faltömböket és szállították őket a helyszínre, ezeket építették be. Nem kisméretű, bár kézzel könnyen mozdítható /könnyűbeton/ falazóelemek használata jellemezte az építési módot. Függőleges teherhordó szerkezetet a helyszínen öntik ki, a vízszintes teherhordó szerkezet előre gyártott vasbeton.

Fontos megjegyeznünk, hogy a salakbetonban nincsen vasalás. A vas korrodál, a cement (a normál betonokban) lúgos kémhatású, amely meggátolja a korrodálódást. Salakbeton esetében viszont ez már nem igaz. A salakbeton 3 méretben készült:

  1. a) kis blokk
  2. b) nagy blokk (mérete: padlótól mennyezetig, 30 cm vastag, 100 cm széles)
  3. c) középblokk (magassága: félemelet, 30 cm vastag)

Az építés folyamata:

Az alapozás a legtöbb esetben sávalap volt. Tetejét jellemzően koszorú-szerűen megvasalták. Gondoskodtak vízszigetelésről, a blokkokat pedig azok függőleges élei mentén egymás mellé helyezték. A furatokat híg cementlével öntötték ki, a térlefedés pedig jellemzően körüreges födémpallóval történt.

Hátrányai:

  1. a) az illesztéseknél hajszálrepedések találhatóak
  2. b) a hajszálrepedések a lépcsőházakban is többnyire megfigyelhetőek
  3. c) az ablak felső éle, az ún. szemöldök túl közel van a mennyezethez
  4. d) nincsenek áthidaló gerendák

4.1.3. Paneles építési mód

A paneles építési módot a fejlett, iparosított építési eljárások közé soroljuk, ahol a jelentős üzemi, házgyári előregyártás mellé gyors és jól szervezett, szalagszerű helyszíni szerelés, illetve befejező munkálatok társulnak. A nagyfokú előregyártásnak köszönhetően jelentős mértékben csökkenthetővé válik a helyszíni élőmunka mennyisége. Ezen építési mód rendszerelve az, hogy a szoba méretű fal- és födém paneleket házgyárakban, panelüzemekben többnyire típustervek alapján előre legyártják, a beépítés sorrendjében a helyszínre szállítják, a helyére beemelik és hegesztett kötésekkel, valamint a függőleges és vízszintes illesztési hézagok kibetonozásával egymáshoz erősítik. Alapterületük kezdetben 30-35 nm, majd megjelentek a 68-72 nm-es lakások. Paneles építési mód esetében a külső és belső teherhordó falszerkezeteket és a födémeket üzemben előre gyártott nagyméretű elemekből szerelik össze. Külső szerkezet 3 rétegű, 3-as funkció tartószerkezet, hő,- és nedvesség védelem. Belső falak is panelek, csak egyrétegűek, általában 15 cm vastagsággal, készre szerelve

Az építési mód 5-10 lakószintes épület építését teszi lehetővé, bár néhány 20 emeletes magasságot maghaladó toronyház is épült ezzel a technológiával. Gyorsan kellett felhúzni sok lakást, épületet. Erre tökéletes volt (társbérletek megszűntetése, azok felszámolása). Belmagasság: 262 cm. A panellakásokban élők száma körülbelül 2 millió, az ország teljes lakosságának egyötöde.

Várható élettartam: 80-100 év. Jellemzően lakótelepekként, melyeket úgy tervezték, hogy teljes körű infrastruktúra legyen. Jellemzően minden megtalálható: középiskola, óvoda, iskola, egyéb intézmények.

Hátránya többek között, hogy különböző anyagok hőtágulása eltérő, sok a kivitelezési hiba.

Vasbeton öntöttfalas, alagútzsalus építés jellemzői: nagytáblás zsaluval avagy alagútzsaluval készített monolit vasbeton szerkezet, egy szint függőleges és vízszintes szerkezetei egy műveletben készülnek, előre elhelyezésre kerülnek a nyílászárók tok részei, gépészet, vagy előcsövezése, az alagutak haránt irányúak, a végzárók falazott vagy szendvics szerkezetek, általában 4 szintig tartó építkezéseken alkalmazták, a tömör vasbeton falakra hőszigetelés és burkolat kerül légréssel vagy anélkül, hátránya: bennmaradó zsaluhéjak, hőhíd.

4.1.4. Vázas építési mód:

favázak (hagyományos ácsjellegű- illetve korszerű szegezett vagy ragasztott szerkezetekkel),

vasbeton vázak (monolit illetve előre gyártott építésmódokkal), továbbá

fémvázak (melegen hengerelt acélszelvényekből, hidegen alakított vékonyfalú

acélszelvényekből, valamint extrudált alumínium szelvényekből) építhetők.

Vasbeton vázas építési mód jellemzője: monolit, előre gyártott, vagy kombinált, teherhordó falszerkezetek kiküszöbölése, függőleges teherhordó szerkezet pillérekből és kiváltókból álló térbeli rúdszerkezet, terhek pontszerű elosztása, szabad kialakítás, szabad szintszám, monolitnál 28 napos kötési idő, , lift elemnél először az épület magas pillérek felállítása, majd a födémek beemelése, előnye a hosszú élettartam.

Acélvázas építési mód jellemzője: hő,- tűz, korrózió érzékeny szerkezet, elsősorban üzemcsarnokok, raktárak, logisztikai bázisok létesítésére alkalmazzák, nagy fesztávok áthidalására rácsos tartókat alkalmaznak.

Szendvicspaneles építési mód jellemzői: A szendvicspanelek más építési módokkal szemben biztonságosabb, gyorsabb és jobb minőségű kivitelezést tesznek lehetővé kiemelkedő és tartós teljesítőképesség mellett. Két vékony fedőlemez és egy szigetelő mag között lehetővé teszi a szendvicspanel számára, hogy rendkívüli hatásokat érjen el. A borítások és a szigetelő mag együttesen mechanikai és épületfizikai tulajdonságok ideális kombinációjával rendelkezik, és egyszerű összeszerelést tesz lehetővé. Szigorú tűzvédelmi előírások vonatkoznak /pl. tűzállósági határérték/ a könnyűszerkezetes /kész vagy gyorsház/ épületekre, csak akkreditált intézmény által bevizsgált technológiával, szerkezeti elemekkel, rétegrenddel, kialakítással létesíthetőek. Kötelező védelem szükséges a gomba és rovarkár ellen, a rendszernek megfelelő módon /OTÉK/

Szakipari szerkezetek: válaszfalak, nyílászárók, álmennyezetek, álpadlók, szigetelés, burkolatok, vakolatok, festés, mázolás, tapétázás, tetőfedés, bádogos szerkezetek, üveges szerkezetek.

Válaszfalak: teherhordásban nem vesznek részt, feladatuk a hő,- hangszigetelés, vakolattartás, véshetőség, könnyűség, típusai anyaguk alapján lehet tégla, mészhomoktégla, vázkerámia, pórusbeton, cementrabic, gipszrapic, vb.gipszkarton, gipszrost, üreges gipszpalló, építési módjuk szerint lehetnek elemes, monolit, szárazon szerelt válaszfalak, beszélhetünk egyrétegű és több rétegű válaszfalakról.

Nyílászárók: részei a tok és a szárny. Feladata az épület és környezete közötti kapcsolat megteremtése, időjárás kedvezőtlen hatásai elleni védelem, az épület helyiségeinek bevilágítása, homlokzatképzés, az épület helyiségei közötti kapcsolat megteremtése, belső térképzés, a terek összekapcsolása és elválasztása, személy és áruforgalom részére a ki és bejárás biztosítása, funkcionális és esztétikai igények kielégítése.

4.2. Szigetelések feladatai: Hőszigetelés, hangszigetelés, vízszigetelés.

A vízszigetelés: - az épületbe vagy szerkezetbe behatoló nedvesség kizárása, amely származhat a talajból, légkörből, üzemi eredetű , építési nedvesség, páralecsapódás, a talajban a víz jelen lehet talajvíz, talajnedvesség, talajpára formájában, a talajvíz a talajszemcsék közötti hézagokat részben, vagy teljesen kitöltik, nyomást fejt ki,talajpáráról akkor beszélünk, amikor a víz csak pára formájában van jelen, a vízzáró szigetelés csak annyi vizet enged át, amennyi a túloldalon el tud párologni - egyéként vízhatlan szigetelést alkalmazunk, tömegszigetelés általában a vb.szerkezetek adalékanyagának megválasztásával érik el. A szigetelések anyag lehet ragasztott bitumenlemez, műanyag lemez, fémlemez szigetelés, technológiája lemezes, kent, szórt.

Lapostetők szigetelés:

egyenes rétegrend vízszigetelése, hőszigetelés, födém,

fordított rétegrend hőszigetelés, vízszigetelés, lejtést adó réteg, födém, lapostetők esetében megkülönböztetünk járható vagy nem járható szigetelésű tetőket.

Hőszigetelés: két eltérő hőmérsékletű tér (például a kültér és az épületbelső) között fellépő hőátadás gátlása, jellemzően nagy hő ellenállással rendelkező szerkezettel. Lényege a hő terjedésének megakadályozása. Kiváló hőszigetelő tulajdonsággal a laza szerkezetű anyagok rendelkeznek. Történhet utólagos külső és belső hőszigetelő rétegek kialakításával, vagy a modern technológia általi építészeti kivitelezéssel /megfelelő vastagságú falazat, szigetelő rétegek elhelyezésével

Hangszigetelés: - zajcsillapítás - utólagos kivitelezéssel is megvalósítható, a hang terjedésének megakadályozására alkalmas rezgéscsillapítók, hangelnyelő szivacstáblák, „csendlapok” akusztikus izoláló hangszigetelő anyagok felhasználásával, zajvédő falazatok kiépítésével.

Burkolatok:

Falburkolat - külső burkolatok /vakolat: mész, cement, festett, kőporos, műanyag hőszigetelő nemes vakolat, tégla, fém, fa, műanyag, kő, műkő, kerámia, üveg/. Belső falburkolatok /gipszkarton, tapéta, csempe, festék és a külső burkolatoknál használatos elemek.

Padlóburkolat - külső burkolati elemek /térburkolat, járda, beton, aszfalt, tégla , kő, fa, műkő, keramit./ Belső padlóburkolatok - hidegpadlók(beton, kőlap, keramit, kőanyaglap, mozaik, műkő, mázas kerámia, terazzó/ - meleg padlók: /, öntött- ragasztott műanyagpadlók, PVC, linóleum, szőnyegpadló, fapadló, parketta, gumilemez, parafa.

Vakolatok: feladata a falazat védelme, hibák, csatlakozások eltüntetése, anyaga habarcs, ami homok, mész, adalékanyagok, esetleg cement. Alkalmazhatók vakolóhabarcsok, felületképző habarcsok kőporozáshoz, durva,- finom vakolatok, légporózus képző,- hézagoló,- simítóvakolatok.

Tetőfedés lehet vízhatlan – bitumenes lemez, aszfalt, műanyag, forrasztott, vízzáró /cserép, pala, táblás/, fokozottan vízzáró /egészben ragasztott bitumenes lemez, tömített hullámlemez, korcolt fémlemez, műanyag, vagy üvegtáblák. Anya lehet égetett agyag, beton, bitumen, bitumenes lemez, fém, üveg, műanyag, kő, azbeszt, fa, nád, szalma. Megkülönböztetünk pikkelyszerű fedést, cserép,- pala,- zsindelyfedéseket, kévefedést, tekercsfedéseket, táblás hullámos vagy sík tetőfedést.

Bádogozás:

tetőbádogos szerkezetek - tetőösszefolyók, lombkosarak, dilatációs hézagképzések, falszegélyek, falfedések, szegélyek, /párkányok, oromfal, tűzfal, attika/ ereszcsatornák, vápák, hófogók

homlokzati bádogos szerkezetek: lefolyók, csatornák, könyöklők, párkányszegélyek, díszítő bádogozás, anyaguk lehet: ólom, réz, horganyzott vaslemez, horgany lemez, alumínium, műanyag

Gépészet - közterületi vízellátás - 1,2 m mélyen, telken belül 0,8 m mélyen vezetik a telken belüli fagybiztos mérési pontig. Vízvezetéket nem szabad vezetni határoló falban, födémben, kéményben, szellőzőben, villamos berendezés helyiségében, fagyveszélyes helyen.

Helyi meleg vízellátás berendezései - egyedi gáz,-. villany vízmelegítő, napkollektor, helyi kazánok, központi kazánok, hőcserélők

Tüzivíz ellátás - száraz és nedves tüzivíz vezeték

Csatorna - vízellátásba bekötni csak akkor lehet, ha megoldott a csatornahálózat, szellőzővezeték kialakítása szükséges, anyaga: PVC, eternit, öntöttvas, vasbeton, ólom, csapadékvíz külön rendszer vagy szikkasztás, szennyvízhálózat problémás lehet, ha alsóbb szintről kell eljuttani a magasba.

Gázellátás - tiszta üzem, veszélytelen égéstermék, széndioxid és víz, robbanásveszélyes, fulladásos halált okoz, ezért szagosítják, gázkészülékek csoportosítása: főző- sütő berendezések, fali vízmelegítők, fali fűtőkészülékek, zárt – nyílt égésterű, kombi, cserépkályhába szerelt gázégő, konvektor, központi kazánok, csak falon kívül lehet vezetni, anyaga: öntöttvas, acél, réz, közműként műanyag

Fűtés:

Egyedi fűtés - egy hőtermelő, ugyanazon hőleadó /pl. vaskályha, olajkályha,m cserépkályha, kandalló, gázkonvektor.

Központi fűtés - egy hőtermelő, több hőleadó /gáz,- vegyes tüzelésű kazánok.

Tömbfűtés - több lakóház, iroda fűtése egy nagy kazánról.

Távhő - távhővezetéken jut el a fogyasztóig az ipari üzem hulladékhője vagy a fűtőművek által termelt energia.

Hőleadás szerinti csoportosításban beszélhetünk sugárzó hőleadóról /mennyezet,- fal,- padlófűtés, konvekciós hőátadás /légfűtés, radiátor, csőkígyós rendszer

Elektromos ellátás - megkülönböztetünk ipari igények, használati igények, fűtési igények,

főzési igények, világítási igények kielégítéséről. Ennek alapján gyengeáramú és erősáramú

elektromos ellátást kell ismernünk.

A gyengeáram a villamos berendezéseket működtető elektromos áram egyik fajtája, ahol a villamos áramot nem munkavégzésre használják. Tipikus gyengeáramú készülékek többek között pl. a számítógépek, behatolást jelző berendezések, tűzjelző rendszerek, gázszivárgást jelző készülékek, Tv, internet.

Erősáramú jelzőt az elektromos áram munkavégzési és energiaátviteli felhasználási területének megjelölésére használjuk,. Az erősáramú berendezések az élettanilag emberre veszélyes ("életveszélyes") feszültség- és áramtartományban, jellemzően 50 V-nál nagyobb feszültségen működnek.

Az érintésvédelem célja, hogy zárlatos berendezés esetén ne az emberi testen keresztül vezessen az áram útja.

Villámvédelem - feladata az elektromos kisülések kontrollált körülmények közötti levezetése a földbe.

Felvonók - szintkülönbségeket áthidaló, teherhordásra alkalmas gépészeti berendezések, melyek lehetnek személy,- teherfelvonók, páternoszter. Ismerünk köteles, hidraulikus, pneumatikus felvonókat.

5. Szerkezetek élettartama, karbantartás, felújítás, korszerűsítés

Határozza meg az épületek és épületszerkezetek élettartamát! Értelmezze az épület karbantartás,- felújítás és korszerűsítés fogalmakat! Mely épületszerkezetekre terjed ki elsősorban a korszerűsítés tevékenysége?

Kulcsszavak, fogalmak:

- Az élettartam fogalma

- A karbantartás, felújítás, korszerűsítés fogalma

- Az élettartam és karbantartás, felújítás kapcsolata

- Korszerűsítés – energiafelhasználás

5.1. Épületek várható élettartama

Az ingatlanközvetítői munka során az épületek értékének megállapításakor elengedhetetlen a várható élettartam figyelembe vétele. A várható élettartam az épületek esetében az átlagos élettartam fogalmával rokonítható: tehát arra kapunk választ, hogy átlagos munkaminőségben, átlagos minőségű építőanyagok felhasználása mellett, rendeltetésszerűen használva és a szükséges karbantartási munkálatok elvégzése mellett az egyes építési technológiák használatával várhatóan hány év lesz az épület becsült élettartama. Ennek kapcsán - bár ezek nem kötelező jellegű előírások - az alábbi számokat szükséges figyelembe vennünk:

- Vályogépítmények 50 – 80 év

- Téglaszerkezetű építmények 150 – 200 év

- Terméskő falazatú építmények 100 – 200 év

- Falazóblokkos építmények 150 év

- Könnyűszerkezetes építmények 70 – 90 év

- Panel építmények 80 – 100 év

- Acélvázas építmények 100 – 150 év

- Vasbetonvázas építmények 150 év

- Monolit vasbeton építmények 80 – 100 év

Kötelező alkalmassági idő: az épületek kivitelezése kapcsán - különösen új építésű ingatlanoknál fontos ez - az ingatlanközvetítő szakembereknek tisztában kell lenniük azzal, hogy melyek azok az épületszerkezetek, amelyek esetében 10 éves a kötelező alkalmassági idő, valamint melyek azok a termékek, amelyek esetében ennél rövidebb, 5 éves alkalmassági idővel kell számolnunk.

Kötelezően tíz éves alkalmassági idővel bíró termékkör:

- alapozási szerkezetek, illetve az ezeknél felhasznált tömör tégla, pillér tégla, terméskövek és építőkövek, előre gyártott beton és vasbeton alapozási elemek, oszlopok, gerendák;

- teherhordó vázak, vázszerkezeti kötőelemek;

- födémek

- fedélszerkezetek (fém, vasbeton és fa előre gyártott tetőszerkezeti elemek);

- teherhordó és térelhatároló szerkezetek (hő-, pára- és hangszigetelő anyagok, falszerkezeti kötőelemek, falazóelemek, falazóblokkok, téglák, stb.)

- talajba kerülő vezetékek (acél és öntöttvas csövek, előre gyártott beton és vasbeton csövek, aknaelemek, műanyag csövek)

Kötelező öt éves alkalmassági idővel bíró termékek

- tetőcserép, pala, hullámpala, tetőkibúvók;

- válaszfalak (gázszilikát, gipsz válaszfalelemek, stb.);

- csapadékvíz és használati víz elleni szigetelés;

- nyílászáró szerkezetek (fa, fém, műanyag és kombinált anyagú nyílászáró szerkezetek, árnyékolók, elsötétítők stb.);

- szerelt térelhatároló fal- és födémszerkezetek, álmennyezetek;

- csapadékvíz elvezetés szerkezetei

- vakolatok, burkolatok

- klíma és szellőző berendezések

- elektromos hálózat

- villámvédelem

- felvonók

5.2. Karbantartás, felújítás, korszerűsítés

A rendeltetésszerű használat illetve, épület gondozás mértékénél elsősorban a teherhordó, a határoló szerkezetek állapotát, valamint a csapadékvíz elleni védelem hatásosságát kell figyelembe venni.

A karbantartás minden esetben a meglévő műszaki állapot megőrzésére irányuló tevékenység, leszámítva a rendeltetésszerű használat következtében kialakuló kopást és az elhasználódást. A karbantartás fogalmán belül megkülönböztetjük egymástól a hibaelhárítást, a tervszerű karbantartást és az időszerű karbantartást. Fontos megjegyeznünk, hogy a karbantartás mindig megelőző és felújításnak nem minősülő tevékenység!

Karbantartás: közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.

Karbantartás lehet:

- hibaelhárítás, amely életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése

- időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épület elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése,

- tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka.

Hibaelhárítás alatt az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetését értjük. Erre jó példa lehet egy csőtörés megszűntetése vagy egy azonnali dugulás elhárítás.

Tervszerű karbantartásnak tekintjük az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munkát. Ezek folyamatosan és időszakosan visszatérően elvégzendő munkálatok, amelyek felmerülésére rendeltetésszerű használat mellett is számítani kell. Példa lehet rá a csatornák rendszeres tisztítása, a nyílászárók olajozása vagy akár a gázkészülékek felülvizsgálata a fűtési időszak kezdete előtt.

Időszakos karbantartásról beszélünk akkor, ha az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetéséről van szó. Például egy csöpögő kerti csap esetén a hibát nem kell feltétlenül a korábban említett hibaelhárítás keretében orvosolni, elegendő, ha a legközelebbi (de 6 hónapon belüli!) alkalommal kerül sor erre.

Felújításnak nevezzük az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzését, amely az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítja, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növeli. A felújítás kategóriáján belül megkülönböztetjük egymástól a teljes felújítást és a részleges felújítást.

Teljes felújítást jelent a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése, részleges felújításról pedig akkor beszélünk, ha az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése történik meg.

Ettől határozottan meg kell különböztetni a korszerűsítés fogalmát, ugyanis korszerűsítés kapcsán a meglévő épület, épületrész, épület berendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munkáról van szó. Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.) alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési-szerelési munkát is./pl. nyílászárók,- falazatok, tetőszerkezet, aljaz, homlokzat szigetelése, a meglévő elemek korszerűsítése/

Az élettartam, a karbantartás és a felújítás kapcsolata: a jövőben gazdasági előnyök származhatnak az eredetihez képest, nőhet a teljesítőképességük, modernizálódás, korszerű , esztétikus megjelenés, jobb eladhatóság, hatékonyabb energiafelhasználás, hosszabb fent tarthatóság, biztonságosabb üzemeltetés stb.

 

6. Épületdiagnosztika

Mutassa be az épületdiagnosztika ingatlanszakmában használt módszerét! Foglalja össze az épületek hőfizikai követelményeit! Mi a harmatpont? Elemezzen egy tartószerkezeti, egy gépészeti és egy szakipari szerkezeti hibajelenséget!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Szemrevételezéses épületdiagnosztika

- Hőfizika - hőmérséklet, páratartalom, légmozgás

- Harmatpont - kicsapódás a falfelületen

- A felújításról szóló közgyűlési döntés

- Szerkezetek hibáinak hatása az értékre

6.1. Épületdiagnosztika

Kórfelismerés, épület elváltozásokról, épületek vizsgálata. Az épületdiagnosztika szűkebb értelemben az épület és szerkezeti részei állapotának meghatározása azzal a céllal, hogy a további, az építménnyel kapcsolatos munkálatokat is meghatározhassuk. Sok tényező összefüggését kell vizsgálni, sokszor ehhez további szakember, esetleg szakértő, emellett pedig megfelelő gyakorlat is szükséges.

6.1.1. Kinek van rá szüksége:

- tulajdonosoknak

- vevőjelölteknek

- bérlőknek

- ingatlanforgalmazóknak (igazából az ingatlanközvetítőknek kellene elvégezni ezt a feladatot, fontos, hogy milyen műszaki tartalom van egy bizonyos ingatlanárban)

- épületkezeléssel foglalkozó szakembereknek

- biztosítási kárszakértőknek, előre nem látható módon, véletlenszerűen, balesetszerűen létrejövő káresemények kapcsán (pl. a vas tömege növekszik az idők folyamán, így ha rossz a kivitelezés, akkor szétfeszítheti a betont)

- egyéb szakemberek (befektetők, stb.)

6.1.2. Célja:

- szerkezetek, építési módok, felhasznált anyagok felismerése

- hibák felismerése, károsodás jellegének és okának meghatározása

- állapot meghatározás (hátralévő élettartam meghatározása) – műszaki állapot valóságos felismerése pl. lapostető vízszigetelés cserével 15-20 évenként számolni kell, erre fel kell készíteni a lakókat. (Ezért fontos, hogy tisztában legyünk a műszaki állapottal, a beruházások tervezése miatt.).

- Javaslattétel (vizsgálat lezárása, további vizsgálatok előírása, intézkedési javaslatok) Fontos, hogy ha felismerjük a problémát, akkor történjen meg a javaslattétel, hogy egy szakembert alkalmazzanak a pontos probléma feltárására.

Szemrevételezéses épületdiagnosztika - A vizsgálatot végző szakember leginkább érzékszerveire, elméleti ismereteire és szakmai tapasztalatára támaszkodik. Feltárások általában nincsenek – ha az adottságok olyanok, hogy a feltárással nem keletkezik nagy kár, akkor kisebb feltárás lehetséges, de nem jellemző. Műszeres vizsgálatok, komolyabb mérések sem jellemzőek, ezzel már átlépnénk a részletes műszaki diagnosztika területére. Szükséges minden új ingatlanközvetítési megbízás felvételekor az ingatlanközvetítőknek szemrevételezni kell az ingatlant. Az első kérdés, amivel a szakember szembesül: Van-e alaprajz, vagy nincs? Ha ugyanis nincs, akkor több időt vesz igénybe a szemrevételezés, mert fel kell mérni az épületet az alaprajz pótlása érdekében, illetve Társasház kezelők esetében .minden új ház felvállalásakor, épületátadás, - átvételkor – felelősségek tisztázása – alkalmi jellegű vizsgálatok

Felkészülés a helyszíni vizsgálatokra - Ingatlan-nyilvántartási adatok beszerzése (tulajdoni lap, térképmásolat) Hatósági engedélyek, tervdokumentációk beszerzése.

Többfajta tervdokumentáció létezik:

Engedélyezési tervdokumentáció (amikor építik a házat, akkor ezt még az építkezés előtt el kell készíteni). Ezen a részletek nincsenek kidolgozva, jellemzően 1:100–hoz léptékű szokott lenni. Az engedélyezési tervdokumentáció nem igazán ideális az ingatlanközvetítő szakemberek számára, mert ezen épületgépészeti, épületvillamossági részletek nem kerülnek feltüntetésre.

Kiviteli tervdokumentáció ez már részletesebb, hiszen a kivitelező is ez alapján dolgozik. Szerepelnek rajta ún. szakági tervek is, amelyek nagyon pontosak. Egyetlen hátránya, hogy a kiviteli tervdokumentáció az építés alatt módosulhat. Nagyon fontos lenne, hogy az esetleges változások megjelenjenek a kiviteli terveken is, sokszor azonban a módosítások nem megfelelően vagy egyáltalán nem tükröződnek ebben a dokumentációban.

Megvalósulási tervdokumentáció már a változtatásokat is tartalmazzák. Ez nagyon fontos a társasházkezelésnek. Bővítéshez, felújításhoz nélkülözhetetlen. Amikor kész az épület a kivitelezőnek kötelessége átadni. Jegyzőkönyvek is nagyon fontos dokumentumai a társasházkezelésnek.

Korábbi vizsgálati jegyzőkönyvek: Például villámvédelem, emellett az elektromos hálózatoknak vannak érintésvédelmi vizsgálati jegyzőkönyvei, illetve szabványossági felülvizsgálati jegyzőkönyvei.

Egyéb forrásokból tulajdonos, szomszédok, közös képviselő, információk begyűjtése.

Helyszíni vizsgálatok: A dokumentumok és a valóság összevetése.

6.1.3. Vizsgálatok az érzékszervek „bevetésével”:

Látás: Ezzel az érzékszervvel észlelhetjük, ha nincs meg valamilyen épületszerkezet (nem takart szerkezetekre vonatkozik). Pl. az üvegezés hiányossága, épület tisztasága, falak felázásai, salétrom kirakódása, átázások, gombásodás, fagerendás födém lehajlásai, lakkréteg kopottsága, burkolatok állapota ellenőrizhető ilyen módon.

Hallás: Elsősorban az vizsgálható így, hogy az épület hangszigetelés szempontjából milyen kialakítású, nyílászáró szerkezetek mennyire hangzáróak. A szerkezetek megfelelő hangjai, ajtók megfelelő állapota nyitáskor hallatszik, vízhálózatnál például a nyekergő hang a tömítés hiányára, nem megfelelő állapotára utal. Kopogtatással ellenőrizhetjük a vakolatot, ugyanis a "feltáskásodott" falnak más hangja van, szerelt válaszfalnak ugyancsak más hangja van, mint a tömörnek. A padlónál úgyszintén lehet érzékelni, hogy fel van-e táskásodva.

Tapintás: Hőhídakat, nedves felületeket, burkolatok típusait is ki lehet tapogatni. Ilyen módon a festés jellege is megállapítható. Úgyszintén tapintással tudjuk a fúgáknál megnézni, hogyan lett rakva a csempe, egyéb felületeknél, hogy azok mennyire, illetve milyen módon vannak csiszolva, glettelve.

Szaglás: Gázszivárgás – egyébként szagtalan a földgáz és a propán-bután gáz is, ezért adnak hozzá etil-merkaptánt adalékanyagként, ettől származik a jellegzetes gázszag annak érdekében, hogy ha szivárgás van, észre lehessen venni. Vízproblémánál dohos szagot lehet érezni. Amennyiben a csatorna bűzelzárással van gond, azt is lehet érezni. A lakásban lévő gombásodás, penészesedés, dohányzás is a szaglószervünk használatával fedezhető fel.

És a 6. érzék - nem tudományos, de működik. Különösen a takart szerkezetnél lehet segítségünkre. Pl. 60-70-es éveseknél kikövetkeztethető, hogy valószínűleg beton alap van.

6.1.4. Mérések, számítások:

A szemrevételezéses eljárás során többnyire csak egyszerű mérések és számítások készülnek lézeres mérőeszköz (távmérő) felhasználásával elsősorban két célból:

Alaprajzi méretek felvétele funkcionális alaprajzi vázlat készítéséhez, alapterületek számításához, belmagasság mérése

A lézeres felmérés annál inkább célszerű, mert nem ritka, hogy különböző alapterület szerepel például egy társasházi lakás tulajdoni lapján, illetve az alapító okiratban, a valós helyzet azonban ettől eltér. Komoly utólagos panaszok (sokszor bírósági pereskedés) előzhető meg azzal, ha erre az eltérésre még a megbízás felvételekor fény derül!

6.1.5. Hőfizika

Az épületfizikának azon ága, amely mind az ingatlanközvetítéssel, értékbecsléssel, mind pedig a társasházkezeléssel foglalkozó szakemberek számára elsődleges fontossággal bír.

  1. a) Nedvesség, pára, harmatpont - bármilyen építőanyagot is használunk, annak elkerülhetetlenül lesz valamekkora nedvességtartalma, erre az egyensúly biztosításának érdekében szükség is van a környező levegő relatív nedvességtartalma mellett. Viszont ha ez az érték bármilyen okból kifolyólag megemelkedik, (akár kívülről viharos esőzés, akár belülről, pl. főzés miatti belső páralecsapódás miatt) az a károsodások bekövetkezését már viszonylag rövidebb távon is valószínűvé teszi.

Alapvetően fontos tudni például, hogy a téglaszerkezet egyensúlyi nedvességtartalma 4-6%, ezt meghaladó érték esetén a káros behatások létrejöttére számítani kell. Nedvességtechnikai egyensúly tekintetében további fontos ismeret a kapilláris vízfelvételi, vízelosztási és vízleadási képesség. Ennek mértéke az ún. nedves ségvezetési tényező, ami azt határozza meg, hogy az odajutott nedvesség milyen gyorsasággal tud majd a felülethez vándorolni, ahol a többlet vízmennyiség már további károkat nem okozva elpárologhat. A nedvességvezetési tényező szerepének a fontosságára általában a tégla és a gázszilikát termékek eltérő értékeit szokták példaként felhozni. A vízfelvételi képesség ugyanis mindként anyagféleség esetében viszonylag nagy, azonban a szerkezeten belüli vízmozgási képesség nagyon is eltérő a két anyag tekintetében: téglánál ez az érték magas, gázszilikátnál alacsony. Ennek következtében a tégla esetében jóval gyorsabban fog elpárologni a felesleges nedvességtartalom, mint a gázszilikátnál, amit feltétlenül szükséges figyelembe venni.

Alapvető a nedvességáramlás irányával kapcsolatosan, hogy a nedvesség a fizika alapvető törvényszerűségei okán mindig abba az irányba áramlik, ahol a környező levegő relatív páratartalma alacsonyabb.

Az anyag egyensúlyi nedvességtartalmát befolyásolja még a páradiffúzió, pontosabban a páradiffúziós képesség, ugyanis a környezetből a nedvesség vízgőz formájában is bejut a szerkezetbe (diffundálás). A meleghez hasonlóan a vízgőz is a meleg levegőből (ami az esetek többségében az épület belseje) az épület szerkezetén keresztül a relatíve hidegebb külső környezet irányába diffundál.

Általában egy-egy szerkezet mindkét oldalán páranyomás uralkodik. Ennek hatására a pára a magasabb páranyomású (általában az épület belseje) tér felől az alacsonyabb páranyomású külső tér felé vándorol, illetve vándorolna, de számos esetben a szerkezet nem megfelelő mértékben páraáteresztő, ami ezt a természetes folyamatot gátolja. Amennyiben a páravezető, illetőleg páraáteresztő képesség nem kellő mértékű, az feltétlenül problémát jelent, ugyanis ha a vízgőz nem képes a szerkezeten keresztül diffundálni, akkor lecsapódik és nedvességzónát képez. Mindez többféle káros eredménnyel járhat: ilyen a hőszigetelő képesség romlása, az építőanyag szilárdságának csökkenése, illetve az átnedvesedés eredményeként előforduló penészesedés is.

Ennek a problémának a gyakorlati érzékeltetésére a "Wallkyd-esetet" szokták felhozni, aminek lényege dióhéjban a következő: amikor a festék először forgalomba került, azzal számos épülethomlokzatot is átfestettek, majd meglepődve tapasztalták, hogy a festés viszonylag rövid időn belül felhólyagosodott az alatta lévő vakolattal együtt. Mindezt először a festékanyag hibájának tartották, holott arról volt szó, hogy a korábban páraelvezetés szempontjából természetesen viselkedő felület egy nagy diffúziós ellenállású bevonatot kapott, emiatt pedig a kifelé történő páravándorlás akadályba ütközött. Telente általában a külső festékréteg, egyúttal maga a vakolat is fagypont alatti hőmérsékletű. Természetes hát, hogy a jól záró festékréteg alatt torlódó pára kicsapódott, majd miután a külső hőmérséklet miatt meg is fagyott, ezzel lefejtette a festékréteg mellett az alatta elhelyezkedő vakolat nagyobb részét is. A káresetek nem csupán télen fordultak elő, bár akkor voltak súlyosabbak: nyaranta a pára vízgőzzé alakult a falban, bár ez általában csupán felhólyagosodást idézett elő.

Hasonlóan alapvető hőfizikai jelenséggel állunk szemben, nem pedig a festék hibájáról van szó a beltéri diszperziós festékek vonatkozásában is a páralecsapódások esetében. A beltéri diszperziós festékek ugyanis kellő mértékben átengedik a párát (diffúzióképesek), feltéve, ha maximum 3-4 rétegben használjuk őket. Sokak nem tudnak erről a korlátról és újabb festések alkalmával összesen 8-9 festékréteget is egymásra visznek, ami ebben a vastagságban természetesen már lehetetlenné teszi a pára vándorlását, így a pára a belső falakon csapódik ki.

Adott helyiségben a levegő hőmérséklete, a levegő relatív nedvességtartalma és a szerkezetek felületének hőmérséklete között rendkívül szoros összefüggés van. A károsodások szempontjából ezen hármas összefüggés kapcsán alapvető követelmény, hogy a belső felületeken pára ne csapódjon le, mert ebben az esetben elkerülhetetlenül bekövetkezik a korábban ismertetett belső falnedvesedés, penészesedés. Párakicsapódás akkor következik be, ha a határoló belső falfelület hőmérséklete az ún. harmatponti érték alá csökken.

A harmatpont a levegőnek az a hőmérséklete, amelyen az adott nedvességtartalmú levegő a folyékony vízre nézve telítetté válik. A harmatpontnál – a harmatpont-hőmérsékletnél – alacsonyabb környezeti hőmérsékletnél megindul a víztartalom kicsapódása, a kondenzáció. Pl. egy +20 fokos hőmérséklet és alapvetően élettanilag kedvező 65%-os belső relatív páratartalom mellett a belső falfelületek nem hűlhetnek +13.2 fok alá, mert ha ez megtörténik, akkor a páralecsapódás feltétlenül meg fog indulni. Ha pedig a belső hőmérséklet emelkedik akár csak 24 fokra, akkor ugyanezen 65%-os páratartalom mellett a harmatponti hőmérséklet már 17 fok. A magyar szabvány szerint a téli külső léghőmérséklet a hőtechnikai számításokban -15 fok, eszerint méretezik a falszerkezeteket is. Ebből adódóan abban az extrém esetben, ha télen -20, esetleg -25 fokos hőmérséklet fordul elő, a falszerkezetek szükségképpen kisebb hővisszatartási képességgel rendelkeznek. Mindebből adódik a következtetés: egy átmeneti extrém hideg időszakban előforduló párakicsapódást nem szabad figyelembe venni értékcsökkentő tényezőként.

  1. b) Légmozgás

Oda kell arra is figyelni, hogy megfelelő falvastagság, belső relatív páratartalom és léghőmérséklet mellett még mindig előfordulhat páralecsapódás és ennek következményeként penészesedés is, nem feltétlenül rejtett hiba ez, mert könnyen előfordulhat, hogy amiatt következik be, hogy az épület belső terében nincs elegendő légmozgás.

Amellett, hogy a belső terekben a megfelelő légmozgás eleve alapvető biológiai követelmény az ember számára is, az épületszerkezet elemeinek, a felületeknek is szükségük van a megfelelő szellőztetésre. Fontos törvényszerűség a hőfizikában, hogy a légmentesen zárt belső térben (ld. új, légmentesen záródó nyílászárók a korszerűsítések után) a páratartalom és a léghőmérséklet nem egyenletes. A meleg levegő mindig felfelé áramlik, a padló közelében viszont alacsonyabb a hőmérséklet. Hasonló a helyzet a pára vándorlását illetően is.

A relatív páratartalom belső viszonyait befolyásolja a falak sarkainak hidegebb felülete. A pozitív falsarok belső sarokpontja mindig hidegebb, mint a többi síkfelület, ezért leggyakrabban (és elsőként) itt szokott beesni a harmatponti hőmérséklet alá a felületi hőmérséklet, ráadásul itt a legmagasabb a relatív páratartalom is. Ennek következtében a párakicsapódás jelei is elsőként itt vehetőek észre. Mindez csak úgy akadályozható meg, hogy ha a belső sarkokban is folyamatos az ún. légöblítés. Ez kizárólag belső légmozgatással oldható meg, ezzel a módszerrel azonban a teljes belső légtér hőmérséklete és relatív páratartalma egyaránt egyenletesen elosztható. Ezzel kapcsolatos az a szakmai követelmény, amely a beltéri légmozgás minimális értékét 0.2m/mp értékben határozza meg.

  1. c) A hőhíd, mint hőszigetelési hiányosság - a hőszigetelési hiányosságok között a leggyakrabban előforduló, egyszersmind a legnagyobb károkat okozó jelenség a hőhíd. A hőhíd az épülethatárolás olyan része ahol valamely okból kifolyólag gyengébb az épületszerkezet hőszigetelő képessége. Az alábbiakban felsoroljuk az építmények azon helyeit, illetve azon okokat, amelyek leggyakrabban hőhíd kialakulásához vezetnek.

szerkezeti üregek

beton-, és vasbetonkoszorúk, áthidalók

rosszul megválasztott vagy illesztett szerkezeti kapcsolatok

falak sarkai

kávaszerkezetek

Az épülethatároló szerkezeteket elvileg úgy kellene tervezni és méretezni, hogy a hőhíd jelensége ne fordulhasson elő, a gyakorlatban azonban ez a követelmény nem mindig érvényesül. Téglaszerkezetekben is megjelenhet a jelenség, ahol habarcságy-hiány van jelen, blokkos építési mód esetén akkor, ha nem megfelelő minőségű habarcsot használtak, végezetül ún. technikai hőhíd jellemző a paneles építési módra, ahol a technológia jellemzői miatt más megoldás híján a kávaszerkezeteket már eleve hőhídasra tervezik és így is gyártják le őket. Tekintettel arra, hogy a hőhídasság jelensége és nedvesedéshez, ennek következtében pedig penészesedéshez vezet hosszabb távon, ezt mindenképpen értékcsökkentő tényezőként kell figyelembe vennünk.

Elemezzen egy tartószerkezeti, - alapozási hibák – falak repedései, süllyedés, tetőszerkezet elhajlása, csőtörés, alámosás.

- Gépészeti hibajelenség – vízvezeték, elektromos,- gázhálózat sérülése falak általi repedésektől, alapozási hibáktól.

- Szakipari szerkezeti hibajelenség – lift meghibásodás, válaszfalak. álmennyezetek, álpadlók, nyílászárók szigetelés, burkolatok, vakolatok, festés, mázolás, tapétázás, tetőfedés, bádogos munkák hibái.

7. Tulajdonjogi alapismeretek

Foglalja össze a polgári jog tulajdonjogra vonatkozó főbb előírásait! Határozza meg a közös tulajdon fogalmát és megszüntetésének módozatait a polgári jog szerint! Értelmezze a társasházi közös tulajdon fogalmát!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Jogképesség, szerzőképesség, cselekvőképesség

- Fődolog, alkotórész, tartozék, növedék

- Az épület és a föld kapcsolata

- Birtoklás joga, birtokvédelem

- Használat és hasznok szedésének joga

- Szomszédjog

- Tulajdonjog megszerzése

- Tulajdonjog védelme – nincs elévülés

- Közös tulajdon és megszüntetési lehetőségei

- Társasházi közös tulajdon

7.1. Polgári jog tulajdonjogra vonatkozó főbb előírásai

A magyar jogrendben a tulajdonjogra vonatkozó előírásokat a 2013. évi V. törvény A Polgári Törvénykönyvrõl Ötödik Könyve szabályozza. Ettől bizonyos mértékig eltérő fogalomkör az ingatlanokra vonatkozó jogok összessége, amelyet külön törvény szabályoz. Jelenleg az 1997. évi CXLI. törvény (az ingatlan-nyilvántartásról, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelettel) hatályos.

A tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, a "legfőbb hatalom" a dolog fölött. A tulajdonjog alatt legtöbbször az ingatlanok tulajdonjogát értjük, amely magába foglalja a birtoklás jogát is. A tulajdonjogban foglalt részjogosítványokat kimerítően nem lehet felsorolni, de nevesíteni szokás a következőket: a birtoklás joga a használat joga a hasznosítás, az elhasználás, átalakítás, megsemmisítés joga, az elidegenítés és megterhelés joga, a tulajdonról való lemondás joga. Utóbbi háromról együtt mint rendelkezési jogról is szokás beszélni.

A használat és a hasznosítás joga közötti különbség érzékeltetésére: a tulajdonos használja a dolgát, ha például maga lakik a lakásában, de hasznosítja azt, ha bérbe adja és bérleti díjat szed. A használat joga mint a tulajdonjog egy részjogosítványa nem összetévesztendő a használattal mint a személyes szolgalmak egyikével.

Megterhelés alatt a korlátolt dologi joggal való megterhelést kell érteni.

A tulajdonjog tartalma: birtoklás és birtokvédelem; használat és hasznok szedése; terhek viselése; szomszédjogok; tulajdonjog korlátozása; jóhiszemű túlépítés; rosszhiszemű túlépítés; rendelkezési jog; védelem.

Jogképesség: A jogviszony jogilag szabályozott társadalmi viszony. Tárgya az emberi magatartás, amelyre a jogosultság és kötelezettség irányul. A jogviszony alanya lehet természetes személy, jogi személy, vagy jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaság és az állam.

Jogképesség: a Magyar Köztársaságban minden ember jogképes, jogai és kötelességei lehetnek. A jogképesség nemre, életkorra, fajra, nemzetiséghez vagy felekezethez tartozásra tekintet nélkül egyenlő. A jogképességet korlátozó szerződés vagy egyoldalú nyilatkozat semmis. A jogképesség az embert, ha élve születik, fogamzásának napjától illeti meg.

A természetes személy jogképessége általános (minden embert megillet, nem lehet róla lemondani), egyenlő (mindenkit egyenlő terjedelemben illet meg), feltétlen (megléte feltételhez nem köthető !kivéve: méhmagzat jogképességének feltétele az élve születés).A jogképesség megszűnésének általános esete a halál, speciális esete a holtnak nyilvánítás. Ezen eljárás során az eltűnt személyt bírósági határozattal holtnak lehet nyilvánítani, ha az eltűnéstől számított 5 éven belül nem ad magáról életjelet.

Szerzőképesség a polgári jogban a személy azon képessége, hogy konkrét esetben adott jogot vagy kötelezettséget megszerezhet. Meghatározott személyek szerzőképessége bizonyos jogtárgyakra korlátozható, kizárható (például a mezőgazdasági és erdőgazdasági földek vonatkozásában). pl. egyes Zrt.-knél lehet, hogy az alapszabály megtiltja, hogy bizonyos személy bizonyos részvényfajtát, vagy bizonyos mennyiségű részvényt megszerezzen, vagy n egy öröklés esetén - megvan a szerzőképes mennyiségű részvényem, és még öröklök: ==> tulajdonjogom van, de a részvényhez kapcsolódó jogaimat nem tudom gyakorolni.

Ilyenkor a szerzőképesség konkrét korlátozása normatív jellege folytán nem eredményezi az absztrakt jogképesség csorbulását.

7.2. Cselekvőkésesség csoportjai:

  1. Cselekvőképes mindenki, akinek cselekvőképességét a törvény nem korlátozza vagy nem zárja ki. Aki cselekvőképes maga köthet szerződést vagy tehet más jognyilatkozatot. A cselekvőképességet korlátozó szerződés vagy egyoldalú nyilatkozat semmis.
  2. Korlátozottan cselekvőképes:
  •                     Az a kiskorú, aki a 14. életévét már betöltötte és nem cselekvőképtelen. Ha a 14-18 év közötti kiskorú házasságot köt (szülői jóváhagyással és gyámhatóság engedélyével), akkor automatikusan nagykorúvá válik, illetve teljesen cselekvőképes lesz.
  •                     A korlátozottan cselekvőképes kiskorú nyilatkozatának érvényességéhez –ha jogszabály kivételt nem tesz- törvényes képviselőjének beleegyezése, vagy utólagos jóváhagyása szükséges. A törvényes képviselő a korlátozottan cselekvőképes kiskorú nevében maga is tehet jognyilatkozatokat, kivéve azokat, amelyeknél a jogszabály a a korlátozottan cselekvőképes kiskorú saját nyilatkozatát kívánja meg, illetve amelyek a munkával megszerzett keresményére vonatkoznak.
  •                     Korlátozottan cselekvőképes az a nagykorú, akit a bíróság ilyen hatállyal gondnokság alá helyezett. Cselekvőképességet korlátozó gondnokság alá a bíróság azt a nagykorú személyt helyezi, akinek az ügyei viteléhez szükséges belátási képessége pszichés állapota, szellemi fogyatkozása vagy szenvedélybetegsége miatt tartósan vagy időszakonként visszatérően nagymértékben csökkent. A gondnokság alá helyezést kérheti a nagykorú személy házastársa, egyeneságbeli rokona, testvére, a gyámhatóság és az ügyész.
  •                     A korlátozottan cselekvőképes személy a törvényes képviselője nélkül is tehet olyan személyes jellegű jognyilatkozatot, amelyre jogszabály feljogosítja. Megkötheti a mindennapi életben szokásos szerződéseket (buszjegy vásárlása). Rendelkezik a munkájáért kapott keresletével (cselekvőképességet korlátozó gondokság esetében csak keresete 50%-ával rendelkezik.), keresete erejéig kötelezettséget is vállalhat. Megköthet olyan szerződéseket, melyekkel kizárólag előnyt szerez (elfogadhat ajándékot). Ha a korlátozottan cselekvőképes kiskorú érdekeit sérti az ígért vagy adott ajándék elfogadása, akkor a törvényes képviselő a gyámhatóság engedélyével visszautasíthatja.
  1. Cselekvőképtelen:
  •                     Az a kiskorú, aki a 14. életévét nem töltötte be. A cselekvőképtelen kiskorú jognyilatkozata semmis, nevében a törvényes képviselője jár el. Nem lehet semmisnek tekinteni a cselekvőképtelen kiskorú által kötött és már teljesített csekély jelentőségű szerződéseket, amelyek megkötése a mindennapi életben tömegesen fordul elő, és különösebb megfontolást nem igényel. A törvényes képviselőnek a kiskorú személyét és vagyonát érintő jognyilatkozata megtétele során a korlátozott cselekvőképességű, illetve az ítélőképessége birtokában lévő cselekvőképtelen kiskorú véleményét figyelembe kell vennie.
  •                     Az a 14. életévét betöltött (de 18. év alatti) kiskorú, akit a bíróság cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezett. A gondnokság hatálya a nagykorúság elérésével áll be, de a kiskorú már a határozat jogerőre emelkedésével cselekvőképtelenné válik.
  •                     Cselekvőképességet kizáró gondnokság alá a bíróság azt a nagykorú személyt helyezi, akinek ügyei viteléhez szükséges belátási képessége - pszichés állapota vagy szellemi fogyatkozása miatt – tartósan teljes mértékben hiányzik. A cselekvőképtelen személy jognyilatkozata semmis, nevében gondnoka jár el. A gondnokság alá helyezést kérhetik a nagykorú személy házastársa, egyeneságbeli rokona, testvére, a gyámhatóság és az ügyész.
  •                     Gondnokság alá helyezés nélkül is cselekvőképtelen az, aki olyan állapotban van, hogy ügyei viteléhez szükséges belátási képessége - tartósan, vagy a jognyilatkozata megtételekor átmenetileg – teljesen hiányzik. Ez az állapot alkohol vagy drog hatására következhet be.

A cselekvőképességet korlátozó és a cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezettekre vonatkozó közös szabályok:

  1. A gondnoknak az ügyek egy csoportjában a gyámhatóság hozzájárulása kell, ha az:
  •                     a gondnokolt tartására
  •                     örökösödési jogviszony alapján megillető jogára vagy kötelezettségére
  •                     külön jogszabályban meghatározott összeget meghaladó mértékű vagyontárgyra vonatkozik.

Nem szükséges a gyámhatóság engedélye, ha a jognyilatkozatot bíróság vagy közjegyző bírálja el.

  1. A cselekvőképességet érintő gondnokságot a bíróság megszünteti, ha elrendelésének oka már nem áll fenn.
  2. A gondnokság alá helyezés megszüntetése iránt maga a gondnokság alatt álló, házastársa, egyenes ágbeli rokona, testvére, a gondnok, a gyámhatóság és az ügyész indíthat keresetet.

7.3. Fődolog, alkotórész, tartozék, növedék

Azt a dolgot, amelyik a másik dologjogi sorsát meghatározza, fődolognak, azt pedig, amelyik a fődolog jogi sorsában osztozik, mellékdolognaknevezzük. A fő- és mellékdolgok kapcsolatának három konkrét megnyilvánulási formája: az alkotórész, a tartozék és a növekedés vagy gyümölcs.

Alkotórész - az alkotórész a leggyakrabban előforduló, legfontosabb dologkapcsolat. Ebben az esetben a mellékdolog a fődologgal oly módon van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy az elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne (példa lehet erre egy kertingatlanban a föld és a gyümölcsfák kapcsolata, vagy ingóságok kapcsán egy gépjármű és gumiabroncsának kapcsolata).

Tartozék - ebben az esetben olyan, az alkotórésznél lazább kapcsolódású mellékdologról beszélünk, mely a fődolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti. A tulajdonjog a tartozékra csak a felek rendelkezése alapján terjed ki. Ha viszont egy tartozékokkal felszerelt dolog adásvétele során a tartozékokról a felek külön nem rendelkeztek, úgy kell tekinteni, hogy az adásvétel azokra is vonatkozik. Tartozéknak minősülnek az ingatlanok vonatkozásában a könnyűszerkezetes építmények vagy esetleg egy szántóföld területén lévő mobil öntözőberendezés. Ingóságoknál jó példa lehet a tartozék fogalmára egy aranyérmének a díszdoboza vagy esetleg egy mobiltelefon vonatkozásában annak töltője.

Ha egy meglévő dolognak egy másik dolog utólag az alkotórészévé válik, az a dolog növedéke lesz jogi értelemben véve. A növedék legtipikusabb esetét ismét egy tipikus ingatlan, a termőföld szolgáltatja. Eszerint növedék mindaz, ami eredetileg nem volt a föld alkotórésze, de utóbb azzá vált (pl. a földön emelt gazdasági épület, a kinövő vetemény). A növedék tulajdonjogát automatikusan a fődolog tulajdonosa szerzi meg.

Gyümölcs - egy dolog és annak gyümölcse közti kapcsolat eredetileg természetes, szerves fejlődés eredménye (a fa termése, az állat szaporulata).Jogi értelemben azonban a gyümölcs fogalma ennél számottevően tágabb. Jogilag minden olyan gazdasági előnyt gyümölcsnek nevezünk, ami valamely dolognak a rendeltetésszerű használata során időnként visszatérően keletkezik anélkül, hogy ezáltal a gyümölcsöző dolognak a létét, épségét és további gyümölcsözési képességét veszélyeztetné. A függő gyümölcs még a gyümölcsöző fődolog alkotórésze, az elválasztott gyümölcs viszont már önálló dolognak minősül. A dolgok gyümölcse lehet természetes fejlődés, illetve a hozzáadott emberi munka eredménye (pl. a szántóterületről learatott gabonamennyiség), vagy olyan közvetett gazdasági előny is, melyhez a tulajdonos a dolgán létesített különböző jogviszonyok létesítésével juthat (például egy lakás kiadásából származó bérleti díj vagy valamely banknál lekötött pénzösszeg után járó törvényes kamat).

Az épület és a föld kapcsolata: rendszerint az épület annak a személynek a tulajdonában van, akié az a földterület, ahol az épület áll. Azonban lehetnek olyan esetek, amikor szükségessé válik, hogy az épület és a telek tulajdonilag egymástól elkülönüljön.

A földterület és a rajta lévő épület általános szabálya, hogy épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ez az alapvető szabály érvényesül például a ráépítés esetén is, azaz abban az esetben, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít. Ebben az esetben a főszabály, hogy az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, de köteles gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A ráépítő abban az esetben szerzi meg a földnek vagy a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek vagy a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság pedig a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő az épület tulajdonjogát szerezi meg, azaz ebben az esetben a földterület és az épület tulajdonjoga egymástól a bíróság döntése alapján elválhat.

Már a régi Polgári Törvénykönyv is lehetővé tette, hogy a földterületre építkező személy megállapodjon a földtulajdonossal abban, hogy az épület tulajdonjoga az építkező tulajdonába kerül, míg a telek a földtulajdonos tulajdonában marad. Az ilyesfajta megállapodást az új Polgári Törvénykönyv alapján is lehetséges.

Ebben az esetben jellemző, hogy az építkező az építkezés céljából a telektulajdonostól földhasználati jogot kap a földterület egészére, vagy annak meghatározott részére. A földhasználati jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Fontos tudni azt is, ha az épület felépítését követően az építkező tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az épülettulajdonost a törvény alapján a a földre földhasználati jog illeti meg, akkor is, ha erről a földtulajdonossal előzőleg külön nem állapodott meg. A földhasználati jog ebben az esetben olyan mértékű, amely az épület rendeltetésszerű használatához szükséges.

Birtoklás joga, birtokvédelem – a birtok a dolog feletti tényleges hatalmat jelenti. A birtok megszerzése (birtokbavétel) során a birtokos a dolgon tetszése szerinti fizikai befolyást gyakorolhat és élvezheti a dolog előnyeit. Fontos azonban kiemelni, hogy birtokolni nemcsak tulajdonviszony alapján, hanem egyéb jogcímen is lehet, például a haszonbérlő a bérlet időtartama alatt jogi szempontból a föld birtokosának tekintendő. Vegyük észre, hogy az előző példában a birtok és a tulajdon fogalma ez utóbbi esetben el is vált egymástól, hiszen a haszonbérbe adó továbbra is tulajdonos marad a haszonbérleti jogviszony fennállása alatt, mindazonáltal a birtoklás joga már nem illeti meg, hiszen ezt a részjogosítványt (is) a haszonbérlőre ruházta a haszonbérleti szerződés megkötésével. A birtoklás zavarásának vagy az attól való megfosztásnak minősülő magatartásokat birtokháborításnak nevezzük. A birtokosnak ilyen esetben joga van a birtokvédelem eszközeivel élni, melynek három típusa különíthető el: birtokvédelem önhatalommal, közigazgatási és bírói úton.

Birtokvédelem önhatalommal – a birtokos a birtoka ellen irányuló közvetlen támadást – a birtok megvédéséhez szükséges, arányos mértékben – önhatalommal elháríthatja, feltéve, hogy valamely más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná. Fontos, ugyanakkor viszonylag új fejlemény, hogy 2013. július elsejétől az új Büntető Törvénykönyv az "arányos mérték" fogalmát is tágította és bizonyos esetekben (esti lakásbetörések, csoportosan és felfegyverkezve elkövetett birtok ellen irányuló támadások akár nappal is) akár halálos erő használatát (éles lőfegyverrel való védekezés) is lehetővé teszi jogos birtokukat védő személyek számára.

Birtokvédelem közigazgatási úton. A birtokos egy éve belül a helyi önkormányzat jegyzőjétől kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását, illetve a zavarás megszüntetését, de a jegyző nem köteles dönteni a felmerült károk, költségek kérdésében. A jegyző birtokháborítási ügyben hozott határozatát három napon belül végre kell hajtani. A jegyző határozata ellen az azt sérelmesnek tartó fél a határozat kézbesítésétől számítotttizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását.

Birtokvédelem bírói úton (birtokper). A birtokvita kizárólag a következő esetekben kerülhet a bíróság elé:

- ha a jegyző határozatát sérelmesnek tartó fél a határozat megváltoztatását kéri

- ha a birtokháborítással érintett fél kérte a felmerült költségei és a károk értékének megállapítását és megtérítését, de erről a jegyző nem határozott

- ha a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kéri (mert a jegyzőtől ekkor már nem kérheti)

- ha az ügyben a felek között a birtokláshoz való jogosultság is vitás, és a birtokos ezért közvetlenül a bírósághoz fordul.

A birtokperek leggyakrabban a szomszédjogi vitákban (szükségtelen zavarások, pl. zaj, fény, bűz, stb. esetén), tulajdonostársak vagy bérbeadó és bérlő között fordulnak elő.

7.4. Használat, hasznok szedésének joga

A használat joga - e jog alapján a tulajdonos a dolgot maga és családja szükségleteinek kielégítésére, termelő (önellátó vagy árutermelő)tevékenység folytatására használhatja fel,vagy pl. a tulajdonában lévő termőföld eredeti rendeltetését, művelési ágát megváltoztatva más módon is hasznosíthatja.

A hasznok szedésének joga - a tulajdonos jogosult a dologból folyó hasznokat (a dolog gyümölcseit szedni.

A rendelkezési jog - a tulajdonjog részjogosítványai közül a legfontosabb, mert kiterjed valamennyi előző részjogosítványra. Ebben realizálódik a tulajdonjog relatív teljessége és kizárólagossága, mivel egyazon dolog felett egyidejűleg más személy nem gyakorolhat azonos hatalmat, vagy amilyen mértékben gyakorolhat, azt csakis a tulajdonos akaratából és engedélyével teheti. A rendelkezés joga magában foglalja azt a jogot, hogy a tulajdonosa dolog birtokát, használatát, a hasznok szedésének jogát másnak átengedje, a dolgot biztosítékul adja, vagy más módon megterhelje, a dolog tulajdonjogát másra átruházza. A rendelkezési jog tehát a tulajdonosnak az a legtágabb értelemben vett joga, hogy a dologra nézve magánjogi jogviszonyokat létesítsen, illetve a tulajdonjogát megszüntesse.

A szomszédjogok - azokat a határokat jelentik, amíg a szomszédok egymás tulajdonosi érdekkörének való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek. A magyar magánjog szerint ez a tulajdonjog korlátozásai közé tartozik, azonban a polgári törvénykönyv más nézőpontot követve a használat körében tárgyalja, ugyanis míg ez a tulajdonos szempontjából valóban korlátozás, addig a másik oldalon jogosultságként jelenik meg. Ezektől jogszabály – például a települési önkormányzat rendelete – vagy a felek megállapodása eltérhet. A szomszédjogok közül a legfontosabbakat az alábbiakban külön ismertetjük:

Szükségtelen zavarás tilalma. A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A szabályból következően a szükséges mértékű zavarás megengedett, azzal szemben a szomszédot (vagy más személyt) tűrési kötelezettség terheli. A bíróság a zavarás tényének megállapításakor a közfelfogást vizsgálja, az egyéni érzékenységnek általában nem tulajdonít jelentőséget. A szükségtelen zavarás megnyilvánulhat például kilátáselvonásban, leárnyékolásban, eredményezheti zaj, por, állattartásból eredő bűz.

A földtámasz joga alapján a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodna. A tulajdonos nem áshatja ki a szomszédos épület alapját, nem bonthatja el saját épületének azt a részét, amely a szomszédos épület támaszául szolgál.

A fákkal kapcsolatos rendelkezések alapján a tulajdonos a földjére áthajló ágakról már lehullott gyümölcsöket megtarthatja, ha azokat a fa tulajdonosa méltányos határidőn belül fel nem szedi. A közterületre áthajló ágakról lehulló gyümölcsöket – ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi – bárki felszedheti. Az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására nem jogosult, kivéve, ha azok a föld rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat a felhívás ellenére sem távolítja el. A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban illeti meg a szomszédokat. A fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Ha a határvonalon álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.

Átjárás joga - Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból (pl. építkezés) szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni.

A kerítés joga alapján ha a földeket kerítés (sövény) vagy mezsgye választja el egymástól, ennek használatára a szomszédok közösen jogosultak, a fenntartással járó költségek pedig olyan arányban terhelik őket, amilyen arányban őket jogszabály (önkormányzati rendelet) a kerítés létesítésére kötelezi.

Termőföld esetében, annak mindenkori használója – tehát adott esetben nemcsak a tulajdonos, hanem a haszonbérlő, haszonélvező is – köteles a termőföldet művelési ágának megfelelő termeléssel hasznosítani, vagy termelés folytatása nélkül a talajvédelmi előírásokat betartani. Ez utóbbi hasznosítási módot az állam – kártalanítás mellett – el is rendelheti (pl. kötelező ugaroltatás előírása). Emellett a mindenkori földhasználó köteles a termőhely ökológiai adottságaihoz igazodó talajvédő gazdálkodást folytatni (pl. erózióra hajlamos szántóterületeken a talajfedettséget jól szolgáló növényeket termeszteni, savanyodásra hajlamos talajokon a műtrágyát megfelelő mésztrágyázással kiegészíteni).

Tulajdonjog megszerzése - a dologi jog a jogosult számára mindenkivel szemben érvényesülő jogi pozíciót biztosít. A jog pedig nemcsak elismeri, hanem minden kívülállóval szemben meg is védi ezt az uralmi helyzetet. A jogosult (tulajdonos) teljes körű jogi hatalmat gyakorolhat uralmának tárgya felett. Ezt a hatalmat a jogosult akarata ellenére senki más nem gyakorolhatja, illetve nem akadályozhatja, nem zavarhatja meg. A dologi jog gyakorlása tehát kizárólagos, az idesorolt jogok kirekesztő jellegűek.

A dologi jogviszonyok abszolút szerkezete a dologi jog legfontosabb, alapvető ismérve, melynek jellemzői a következők:

- a jogosult pozíciójában tipikusan egy (vagy több, de) meghatározott személy van, akit a jogosultságok kizárólagos gyakorlása illet meg, a jogosulttal szemben mindenki más kötelezett. E kötelezettség három fontosabb mozzanatból tevődik össze. A kötelezettnek

- el kell ismernie a dologi jog jogosultjának jogosulti minőségét;

- tűrnie kell, hogy a jogosult gyakorolhassa a dolgon fennálló jogait, valamint

- tartózkodnia kell bármiféle jogellenes behatástól (pl. akadályozástól, zavarástól).

A dologi jogviszony közvetlen tárgya az emberi magatartás, amelyet a tulajdonos az uralma alatt álló dologra kifejthet, illetve köteles kifejteni, valamint azok a magatartások, amelyeket a tulajdonossal szemben mindenki más tanúsítani köteles. A dologi jogviszony közvetett tárgya pedig adolog, amire az emberi magatartás irányul. Amint látható, a dologi jogviszony nem „egyszemélyes viszony”, még kevésbé egy személy és egy dolog között fennálló jogviszony. Éppúgy személyek között áll fenn, mint miden más jogviszony.

7.5. A tulajdonjogra vonatkozó legfontosabb rendelkezések

Amióta az ember a természet javainak egy részét sajátjának minősítette, azóta létezik a tulajdon fogalma, amikortól pedig ezt az állam elismerte és a jog eszközével mindenkivel szemben védelemben részesítette, azóta létezik a tulajdonjog intézménye. Tulajdonjogon a dolgok feletti kizárólagos, másokat kirekesztő uralmat értjük, melyet a tulajdonjogviszony –előzőekben ismertetett – abszolút szerkezete biztosítja.

A tulajdonjogviszony alanya lehet az egyes ember (természetes személy), az általuk létrehozott szervezet (jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet), az önkormányzatok és az állam. A személyek jogképessége magában foglalja a tulajdonosi képességüket is, azaz tulajdonjogviszony alanyai lehetnek. A tulajdonhoz való jog egyrészt általános, azaz mint állampolgári alapjog minden jogalanyt diszkriminációmentesen illet meg (nem különböztet meg társadalmi, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerint), másrészrőlegyenlő, azaz valamennyi tulajdoni forma (magántulajdon, társasági, állami, önkormányzati tulajdon) egyenlő védelemben részesül, harmadrészt pedig feltétlen, azaz a tulajdon védelme közvetlenül törvényből fakad. A jogalanyok tulajdonosi képessége azonban nem jelenti azt, hogy bármely jogalany bármely tárgyra nézve egy konkrét tulajdonjogviszony alanya lehetne. Ezt a konkrét alanynak a konkrét tárgyra vonatkozó szerzőképessége, azaz tulajdonszerzési képessége dönti el (pl. a megfelelő engedély hiányában egyetlen kínai állampolgár sem szerezhet szabályosan tulajdonjogot egy Magyarországon fekvő ingatlan felett, ahogyan erre már a korábbiakban utaltunk.)

A tulajdonjogviszonynak, mint abszolút szerkezetű jogviszonynak közvetlen tárgyai emberi magatartások, tehát tevésben, nem tevésben (úgy is mondhatjuk, hogy tevőleges magatartástól való tartózkodásban) és tűrésben nyilvánulhatnak meg. Mivel ezek a magatartások mindig egy meghatározott dologhoz kapcsolódnak, ha a tulajdonjog tárgyáról beszélünk, rendszerint a közvetett tárgyra, a dologra gondolunk. A tulajdonjog szabályai általánosságban bármely dologra egyaránt kiterjednek és egyformán vonatkoznak. Kivételesen azonban, egyes dolgok társadalmi vagy gazdasági jelentőségére tekintettel a jogszabályok az általánosnál nagyobb figyelmet fordítatnak és részletesebb, speciális előírásokat vagy az általánostól eltérő szabályokat alkalmaznak. Ilyen szabályozás vonatkozik az ingatanokra, különösen a termőföldre.

7.6. A dologi jogok jellemzői

A dologi jog a jogosult számára mindenkivel szemben érvényesülő jogi pozíciót biztosít. A jog pedig nemcsak elismeri, hanem minden kívülállóval szemben meg is védi ezt az uralmi helyzetet. A jogosult (tulajdonos) teljes körű jogi hatalmat gyakorolhat uralmának tárgya felett. Ezt a hatalmat a jogosult akarata ellenére senki más nem gyakorolhatja, illetve nem akadályozhatja, nem zavarhatja meg. A dologi jog gyakorlása tehát kizárólagos, az idesorolt jogok kirekesztő jellegűek. A dologi jogviszonyok abszolút szerkezete a dologi jog legfontosabb, alapvető ismérve, melynek jellemzői a következők:

- a jogosult pozíciójában tipikusan egy (vagy több, de) meghatározott személy van, akit a jogosultságok kizárólagos gyakorlása illet meg;

- a jogosulttal szemben mindenki más kötelezett. E kötelezettség három fontosabb mozzanatból tevődik össze. A kötelezettnek:

el kell ismernie a dologi jog jogosultjának jogosulti minőségét;

tűrnie kell, hogy a jogosult gyakorolhassa a dolgon fennálló jogait, valamint

tartózkodnia kell bármiféle jogellenes behatástól (pl. akadályozástól, zavarástól).

A dologi jogviszony közvetlen tárgya az emberi magatartás, amelyet a tulajdonos az uralma alatt álló dologra kifejthet, illetve köteles kifejteni, valamint azok a magatartások, amelyeket a tulajdonossal szemben mindenki más tanúsítani köteles. A dologi jogviszony közvetett tárgya pedig adolog, amire az emberi magatartás irányul. Amint látható, a dologi jogviszony nem „egyszemélyes viszony”, még kevésbé egy személy és egy dolog között fennálló jogviszony. Éppúgy személyek között áll fenn, mint miden más jogviszony.

Közös tulajdon és megszüntetési lehetőségei: a közös tulajdon (tulajdonközösség) olyan jogközösség, amelyben a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott eszmei hányadrészek szerint több személyt illet. Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő. A tulajdonos társaknak együttvéve ugyanannyi jogosultsága, terhe, mintha a tulajdonos csupán egyetlen személy volna. A jogosultságok és a terhek a tulajdonostársak között őket megillető eszmei hányadrészek szerint oszlanak meg. Az eszmei hányadrész annyit jelent, hogy a tulajdonostársak joga egynemű, tehát minden tulajdonostárs joga kiterjed az egész közös dologra és annak minden vonatkozására, de csak meghatározott hányad erejéig, tehát csak a többiek jogának sérelme nélkül. Nem a dolog van – természetben – megosztva a tulajdonostársak között, hanem csak a dologra vonatkozó tulajdonjog. Közös tulajdon keletkezésének tipikus esetei: ingatlan közös vásárlása, házassági vagyonközösség keletkezése, közös öröklés, társasház alapítás esetei. A közös tulajdon fennállhat természetes és jogi személyek között egyaránt. Ha közös tulajdon egyik alanya az állam vagy helyi önkormányzat, azaz ha a közös tulajdon a magán – és köztulajdont egyesíti, vegyes közös tulajdonról beszélünk. Közös tulajdon minden olyan dolgon fennállhat, amely a tulajdonjog tárgya lehet : ingó és ingatlan egyaránt – ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartás szerint a tulajdonjogot az eszmei hányadokra kell bejegyezni.

Közös tulajdon megszüntetése: Ha bármelyik tulajdonostárs a fennálló tulajdonközösséget meg kívánja szüntetni, több lehetősége van, hogy ezt megtegye. A közös tulajdon megszüntetésének milyen formái és feltételei vannak.

Természetbeni megosztás - A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, ha a dolog fizikai és jogi értelemben is megosztható. A megosztásnak általában a tulajdoni hányadhoz kell igazodnia.

A természetbeni megosztásra csak fizikailag osztható dolgok esetében van lehetőség, ezért a megszüntetés e formájának lehetnek akadályai: így például, ha az nem lehetséges vagy jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot. A megosztásnak jogi akadálya is lehet, ha a szükséges hatósági engedélyeket megtagadták. Ingatlan természetbeni megosztása esetén az ítélethozatal előtt rendelkezésre kell hogy álljon a megosztáshoz szükséges jogerős államigazgatási engedélynek, és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajznak. Amennyiben az ügyben bírósági eljárást kell foganatosítani, a bíróság az iratok beszerzéséhez határidőt biztosít, ez okból sor kerülhet a per felfüggesztésre is.

Megváltás - Ha a közös tulajdon természetbeni megosztással nem szüntethető meg, értékesítéssel kell megszüntetni. Megegyezés hiányában per során a bíróság megfelelő ellenérték fejében a közös tulajdon tárgyait egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez mindig szükség van a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezésére.

E szabály alól van egy kivétel: ha a közös tulajdonban olyan házingatlan van, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bennlakót a magához váltásra beleegyezése nélkül is lehet kötelezni, ha ez nem sérti a méltányos érdekeit. E rendelkezés indoka egyrészt a bennlakó tulajdonostárs érdeke, ugyanakkor a többi tulajdonostárs érdeke az, hogy megfelelő ellenérték fejében szűnjék meg a tulajdonközösség. Mivel a házingatlan lakott állapotban nehezen értékesíthető, s ha a bennlakó tulajdonostárs nem akar kiköltözni, eltávolítása nagy nehézségekbe ütközik, ez a helyzet a többi tulajdonostárs érdekeit sértheti. Ilyenkor tehát indokolt lehet, hogy a bíróság a bennlakó tulajdonostársat kötelezze a többiek tulajdoni hányadának a megváltására.

A bíróságnak vizsgálni kell, hogy a bennlakó a megfelelő ellenértéket méltányos érdekeinek sérelme nélkül meg tudja-e fizetni. Ha ugyanis nem teljesítőképes, természetesen ez a megoldás nem jöhet szóba. A bíróságnak akkor is vizsgálnia kell a teljesítőképességet, ha a másik tulajdonostárs maga vállalja a tulajdoni rész magához váltását. A pénzösszeget bírói letétbe kell helyezni, vagy felmutatni a megváltási összegének megfelelő értékpapírokat vagy bankszámlaegyenleg-értesítőt.

A bíróság a megváltási árat szakértői vélemény beszerzésével állapítja meg. Mindig a közös tulajdon megszüntetéskori értéket kell figyelembe venni. Ha a bennlakó tulajdonostárs váltja magához a tulajdoni illetőséget, a bennlakás értékcsökkentő hatását általában neki kell viselnie, kivéve, ha a többi tulajdonostárs akaratából és érdekében került a házba, vagy a többi tulajdonostársnak a lakás használatáért ellenértéket fizet, vagy a tulajdonostársakat is terhelő kötelezettséget: például szülők tartását kizárólag a bennlakó tulajdonostárs végzi.

Amennyiben a nem bennlakó tulajdonostárs váltja magához a tulajdoni hányadot, úgy a bíróságnak a házingatlanban maradó volt tulajdonostárs helyzetét is rendeznie kell. A közös tulajdon megszüntetésével egyidejűleg a bennlakó volt tulajdonostárs nem kötelezhető a lakás kiürítésére, elhagyására, de rendelkezni kell a további lakáshasználata jogcíméről. Az ingatlan közös tulajdonának megváltás útján való megszüntetésekor a bíróság az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja úgy, hogy egyidejű teljesítést rendel el, noha az ellenérték későbbi megfizetésére 30 esetleg 60 napos határidőt engedélyez, míg a bíróság a tulajdonosváltozás átvezetése végett megkeresi az illetékes földhivatalt. A bejegyzés csak akkor rendelhető el, ha a tulajdonszerző igazolja a földhivatalnál a vételár teljes összegének kifizetését.

Értékesítés árverés útján - Ha az előbbi két megszüntetési módra nincs lehetőség, úgy a dolgot értékesíteni kell. Ebben az esetben a bíróság a közös tulajdon megszüntetését árverés útján történő értékesítéssel rendeli el, amikor is a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. Az árverés útján való értékesítésnél a bíróságnak az ítéletben kell megállapítania a legkisebb vételárat, és hogy az hogyan oszlik meg a tulajdonostársak között. Az árverés útján való értékesítés a bírósági végrehajtás szabályai szerint történik.

Társasházzá alakítás - A közös tulajdon megszüntetésének további lehetősége, hogy a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelheti a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását. Az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljáró szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül. Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. A gyakorlat szerint lehetséges a társasházzá való átalakítás akkor is, ha az épületet műszaki megoldással lehet több lakásossá tenni.

8. Kötelmi jog alapismeretek

Fejtse ki a polgári jog kötelmi jogra (szerződés) vonatkozó főbb előírásait! Sorolja fel az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződések formai és tartalmi elemeit!

Kulcsszavak, fogalmak:

- A szerződés fogalma, szerződéses szabadság

- A szerződés semmissége

- A szerződés megkötése, alakja, tartalma

- A szerződés módosítása

A szerződést biztosító mellékkötelezettségek - foglaló, kötbér, jelzálog, óvadék (kaució) kezesség

- Szerződésszegés

- Ingatlan adás-vétel szerződés

általános részek (ki, kinek, mit, mikor, mennyiért)

speciális részek (fizetési módok, tulajdonjog fenntartása, foglaló,

birtokbaadási időpont, energiatanúsítvány száma, ügyvédi ellenjegyzés,

egyéb

írásbeliség

A kötetelemi jog a piaci szereplők között megjelenő, polgári jogi mellérendeltségi kapcsolat

Maga a kötelem egy olyan polgári jogviszony, amelyben meghatározott jogosultak állnak szemben meghatározott kötelezettekkel, valamint a jogosultak valamilyen szolgáltatást követelnek a kötelezettől. A jogviszony relatív szerkezetű, mivel a jogosult és a kötelezett is ki van jelölve, míg abszolút szerkezet esetében csak a jogosult van megnevezve. A tartalmát tekintve rendszerint valamilyen szükséglet kielégítésre irányul, tevőleges magatartást ír le.

Fajtái: Szerződéses kötelem, jogszabályon, vagy hatósági rendelkezésen alapuló kötelem, kártérítési kötelem

A szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata, amelyből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére. A szerződés megállapodás, a vagyoni kapcsolatok tipikus formája, meghatározott dolog vagy tevékenység szolgáltatására irányuló viszony.

A szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg. Magyarországon nincs ún. szerződéses típuskényszer, ezért gyakoriak az ún. vegyes szerződések vagy az atipikus szerződések, amelyek egyetlen szerződéstípusba sem sorolhatóak. Vegyes szerződésről akkor beszélhetünk, ha valamely szerződés, egyszerre több, a Ptk. megtalálható, nevesített szerződéstípus jellemzőivel rendelkezik. Atipikus szerződésről beszélünk akkor is, amikor a szerződés sem egy, sem több szerződéstípus jegyeit sem hordozza.

A szerződési szabadság elve arra utal, hogy a felek akarata jogi értelemben nincs megkötve. A jogalanyok maguk döntik el, kötnek-e szerződést, ha igen, kivel, milyen tartalommal. A vagyoni forgalom mozgatója a szerződés, amelynek létrehozása során a felek magánautonómiája jut érvényre. A szerződési szabadság a piacgazdaság nélkülözhetetlen eleme. A gazdasági szereplők önkéntesen szerződési kapcsolatba léphetnek, szabadon választhatnak szerződő partnert és típust, valamint a szerződés feltételeit úgy szabják meg, ahogyan az érdekeiknek leginkább megfelel. Ebben az értelmezésben a szerződés a csere technológiája. A korlátozottan rendelkezésre álló javak elosztásának leghatékonyabb feltételeit a piac tudja biztosítani a szerződés eszközével.

8.1. A szerződés semmissége:

Az érvénytelenségi okok két fő esetcsoportba sorolhatóak, ezek a semmisség és a megtámadhatóság. Az esetcsoportok közötti fő különbség a belőlük fakadó jogkövetkezményekből adódik. A szerződések érvénytelenségének témakörével kapcsolatos ismertetésünk messze nem teljes, azonban tekintettel arra, hogy egy igen szerteágazó polgári jogi szakterületről van szó, valamint az ingatlanközvetítők képzése szempontjából leginkább releváns esetkörökre térünk csak ki, a témakör a vizsga abszolválásához elegendő mértékben az alábbiakban összegezhető.

Semmisnek kell tekinteni a szerződést:

- ha a szerződés jogszabályba ütközik (példa: a magyar jogszabályok tiltják a termőföld külföldi személyek számára történő eladását, ahogyan erről a tananyagunk korábbi részében részletesen is szóltunk, tehát egy olyan ingatlan adás-vételi szerződés, amelyben az vevő külföldi és a magyarországi termőföldet vesz eladótól, abból az okból lesz semmis, hogy jogszabályba ütközik)

- a szerződést jogszabály megkerülésével kötötték, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz (példa: ha egy ingatlan ajándékozója a megajándékozottal ajándékozási szerződés helyett adás-vételi szerződést köt annak érdekében, hogy „megkerülje” az Illetéktörvény rendelkezéseit, akkor az adás-vételi szerződés semmisnek tekintendő, helyette az ajándékozási szerződésre vonatkozó szabályokat (és az ezzel kapcsolatos illetékkulcsot) kell figyelembe venni

- a szerződés nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütközik (erre talán nem kell példát hoznunk, mindenki el tud képzelni ilyen szerződést)

- a szerződés megkötésekor a szerződő fél a másik fél helyzetének a kihasználásával feltűnően aránytalan előnyt köt ki (ilyenek az ún. uzsoraszerződések)

Semmis szerződések esetén az érvénytelenségre az érintettek (azok, akiknek ehhez jogi érdekük fűződik) határidő nélkül hivatkozhatnak és nincs szükség külön eljárásra sem a semmisség megállapításához. Az eljáró bíróság - ha semmisségi okot észlel - ezt hivatalból figyelembe fogja venni. Ez a kitétel az, ami a semmisséget alapvetően különbözteti meg a megtámadhatóságtól. A következőkben tárgyalásra kerülő megtámadhatóság esetén ugyanis az érvénytelenség csak abban az esetben következik be, ha a szerződést az arra jogosult személy a törvényes határidőn belül sikerrel megtámadja az illetékes bíróság előtt. Ami a jogosultakat illeti, jogosultak nem csupán a szerződésben résztvevő felek, hanem bárki, akinek a megtámadáshoz törvényes érdeke fűződik, azonban a törvényes érdeknek fenn kell állnia, ezt a bíróság előtt igazolni kell. (Jó példa lehet erre az, amikor egy ajándékozási szerződést megtámad egy végrendeleti örökös.)

8.2. A szerződés megkötése, alakja, tartalma:

Magának a szerződésnek a létrejöttéhez minimum két egybehangzó akaratnyilatkozat szükséges. Maga az akaratnyilatkozat háromféle módon történhet: szóban, írásban, ráutaló magatartással.

A gazdasági életben azért annyira gyakori a szerződések írásba foglalása, mert szóban megkötött szerződések esetében egy esetleges jogvita felmerülésekor a szerződés pontos tartalmának bizonyítása nehézségeket okoz. Ugyanakkor semmi akadálya nincs annak például, hogy valaki egy ismerősével szóban szerződést kössön százezer forint kölcsönadásáról. Elegendő megállapodniuk abban, hogy a kölcsön kamatmentes és hogy a kölcsönadott összeget mikor kell visszafizetnie az adósnak. Amennyiben az adós nem teljesít, akkor a szóbeli szerződés alapján akár bírósághoz is lehet fordulni, (feltéve, hogy van egyéb bizonyíték a szerződéskötésre, például tanúk) a bíróság az érvényes szerződés alapján meg fogja ítélni a hitelező számára a követelés összegét. Szóbeli szerződéskötés esetén csupán két együttes feltételnek kell teljesülnie: a szóbeli nyilatkozatnak a szerződő felek valós akaratát kell tartalmaznia, a szerződő felek nyilatkozata a megállapodás minden lényeges elemére ki kell, hogy terjedjen

Említettük, hogy a szóbeli szerződéskötés lehetősége ellenére a gyakorlati életben mégis az írásbeli forma dominál. Ennek az oka nem csupán az előbbiekben említett bizonyítási nehézségekben ragadható meg. Előfordul, hogy az írásbeli formában azért állapodnak meg a felek, mert változásokat kell átvezetni valamely nyilvántartásban és emiatt szükséges az írásbeli forma (pl. gépkocsi adásvételi szerződés), számos esetben viszont jogszabály teszi kötelezővé az írásbeli formát. Ez utóbbi esetben az alakiság megsértésével történő szerződéskötés semmisnek tekintendő. A későbbiekben tárgyalásra kerülő szerződéstípusok közül például az ingatlan adásvételi szerződést és a kezességi szerződést kizárólag írásban lehet érvényesen megkötni. (ld. Ptk. 6:215.§ (2) és 6:416.§ (3))

Amennyiben jogszabály valamely szerződés megkötésére kötelezően előírja az írásbeli formát, akkor ez a kötelezettség nem csupán a szerződés megkötésére, hanem annak módosítására, felbontására vagy egyéb módon történő megszűnésére irányuló nyilatkozatokra is egyaránt vonatkozik. Az írásbeli szerződéskötésről is úgy rendelkezik a Polgári Törvénykönyv, hogy a szerződő feleknek a szerződés lényeges tartalmát kell írásba foglalniuk.

A szerződéskötés harmadik formájaként említettük a ráutaló magatartással történő szerződéskötést. A ráutaló magatartás lehet aktív vagy passzív, viszont kizárólag abban az esetben keletkeztet szerződést, ha a ráutaló magatartást tanúsító fél szerződéskötési akarata az általános életfelfogás, élettapasztalat szerint a másik fél számára egyértelműen, kétséget kizáró módon felismerhető volt. A könnyebb érthetőség kedvéért itt is gyakorlati példákat említünk:

Aktív ráutaló magatartással köt valaki szerződést akkor, ha felszáll egy tömegközlekedési eszközre, ugyanis az általános életfelfogás, élettapasztalat alapján egyértelmű, hogy a tömegközlekedési eszközök igénybevétele nem ingyenes, az díjfizetési kötelezettséggel jár. Vegyük észre, hogy ebben az esetben sem szóban, sem írásban nem történt szerződéskötés, mégis érvényes szerződés (t.i.: egy fuvarozási szerződés) jött létre a cselekedet által. Ez az érvényes szerződés lesz az alapja annak a büntetésnek, amit abban az esetben szabnak ki, ha valaki nem váltott vagy érvényesített menetjegyet, hiszen ezzel lényegében polgári jogi értelemben véve szerződésszegést követett el.

Passzív ráutaló magatartással köt szerződést valaki, akinek felajánlják egy szolgáltatás ingyenes igénybevételét azzal a kikötéssel, hogy amennyiben meghatározott határidőn belül nem nyilatkozik, úgy a szolgáltatás fizetőssé válik. Vegyük észre, hogy ebben az esetben még csak tevőleges cselekvésre sincs szükség a szerződés létrejöttéhez, sőt, pont a cselekvés elmulasztása (az illető nem mondott le a szolgáltatásról az ingyenes időszak végén) lesz a szerződést keletkeztető tény.

A ráutaló magatartással történő szerződéskötések kapcsán végül azt is meg kell jegyeznünk, hogy a hallgatás fő szabály szerint nem lehet ráutaló magatartásként értékelni. Egy nyilatkozattétel elmulasztása csak akkor minősül elfogadásnak, ha ezt jogszabály rendeli, vagy ha a felek ebben előzőleg kifejezetten megállapodtak.

A szerződés kötését jogszabály teszi kötelezővé. Ilyen jogszabályon alapuló szerződéskötési kötelezettség terheli a közműszolgáltatókat, akik a vonatkozó jogszabályba foglalt feltételek megléte esetén nem tagadhatják meg a velük szerződni akaró fogyasztóval történő szerződéskötést. Ilyen szerződéskötési kötelezettsége van a gépkocsi tulajdonosoknak is, mert jogszabály írja elő számukra a kötelező felelősségbiztosítási szerződés megkötését. Utóbbi esetben azonban csak a szerződéskötés kötelező, azt már a gépkocsi tulajdonosa dönti el, hogy a piacon lévő biztosítók közül melyikkel kíván szerződni.

Szintén kötelező a szerződés megkötése abban az esetben, ha a felek megelőzőleg előszerződést kötöttek egymással. Amennyiben érvényes előszerződés ellenére a felek bármelyike elzárkózik a végleges szerződés megkötésétől, úgy a bíróság a másik fél kérelmére ítéletével hozza létre a végleges szerződést.

Az alakiságot jogszabály, valamint a felek megállapodása is előírhatja (pl. a Ptk. az egyes

szerződéstípusokra vonatkozó rendelkezéseiben írja elő, melynél kötelező az írásbeliség, (pl. ingatlan adásvételi szerződés, tartási és életjáradéki szerződés, kezesség vállalása stb.).

A jogszabály által előírt alakiság megsértésével kötött szerződés semmis.

Az írásbeliségnek különböző fajtáit különböztetjük meg:

  •                     egyszerű írásbeli forma (pl. kötbér kikötés, kezességvállalás, biztosítási szerződés esetén stb.);
  •                     minősített írásbeli forma (ahol vagy tanúk, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges, pl. az utóbbi szükséges a társasház alapító okiratához, a gazdasági társaságot alapító szerződés érvényességéhez);
  •                     közokirati forma

A szerződési szabadság elvének harmadik vetülete a tartalom szabadsága. A Polgári Törvénykönyv főképpen diszpozitív rendelkezéseket tartalmaz, csak kevés a kötelező érvényű vagy tiltást megfogalmazó szabály. Diszpozitivitás alatt itt azt értjük, hogy a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. Még ahhoz is joguk van a feleknek, hogy közös akarattal eltérjenek a jogszabályi rendelkezésektől, feltéve, ha ezt a jogszabály nem tiltja meg kifejezetten. Ennek illusztrálására álljon itt két példa.

A szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg. Magyarországon nincs ún. szerződéses típuskényszer, ezért gyakoriak az ún. vegyes szerződések vagy az atipikus szerződések, amelyek egyetlen szerződéstípusba sem sorolhatóak. Vegyes szerződésről akkor beszélhetünk, ha valamely szerződés, egyszerre több, a Ptk. megtalálható, nevesített szerződéstípus jellemzőivel rendelkezik.

Atipikus szerződésről beszélünk akkor is, amikor a szerződés sem egy, sem több szerződéstípus jegyeit sem hordozza.

A szerződés az egyik ún. "kötelemfakasztó tényállás" – a szerződésen kívüli károkozás és egyéb kötelemfakasztó tényállások, mint például a jogalap nélküli gazdagodás mellett.

Ennek megfelelően a szerződési jog a kötelmi jog része.

A szerződések lehetnek egyoldalú kötelmek, kétoldalú és többoldalú kötelmek.

Egyoldalú szerződés esetén csak az egyik fél tartozik szolgáltatással, ilyenek jellemzően az ingyenes szerződések. Kétoldalú kötelmek esetén jellemző, de nem szükségszerű a visszterhesség. Az egymással egyenértékű szolgáltatásokat tartalmazó szerződések. A felek szerződési szabadságából következik, hogy ettől szabadon eltérhetnek. Ennek egyetlen korlátja van, a feltűnő értékaránytalanságra alapított megtámadhatósági ok(bírói gyakorlat értelmében 40%-ot meghaladó értékkülönbözet). Mivel megtámadhatósági okról van szó, ez sem eredményezi a szerződés érvénytelenségét, csak a bírói út igénybevételét teszi lehetővé.

A szerződések tartalma

  •                     a szerződő felek megnevezése, adataik,
  •                     szolgáltatás
  •                     ellenszolgáltatás
  •                     a teljesítés helye, ideje és módja
  •                     szerződéses biztosítékok
  •                     keltezés
  •                     a felek aláírása

8.3. A létrejött szerződés módosítása

A Polgári Törvénykönyv a létrejött szerződések módosításának három esetét különbözteti meg egymástól. A később tárgyalásra kerülő elévülés intézménye kapcsán már itt fel kell rá hívnunk a figyelmet, hogy a szerződés módosítása az elévülést megszakítja.

A szerződés bármikor módosítható a felek közös megegyezésével. Kizárólag érvényes és hatályos szerződések módosítására van lehetőség ilyen módon, megszűnt szerződést utólag módosítani nem lehet. Közös megegyezéssel való módosítás esetén fő szabály szerint csak a módosított rendelkezésekben kell megállapodni (nem kell tehát a teljes szerződést újraírni), a szerződés módosítással nem érintett részei pedig változatlanul hatályban maradnak.

Lehetőség van a szerződés egyezséggel történő módosítására is, azonban ebben az esetben is közös, nem pedig egyoldalú módosításról van szó. Az egyezséggel történő módosítás alapvetően abban különbözik az előző pontban tárgyalt közös megegyezéstől, hogy amíg közös megegyezésnél mindkét fél kifejezetten kívánja a módosítást, addig az egyezség esetében a felek vitás vagy bizonytalan kérdéseket úgy rendeznek egymással, hogy kölcsönösen engedményeket tesznek egymás javára.

Kivételes esetekben a bíróság is módosíthatja a szerződést. Erre csak valamelyik szerződő fél erre vonatkozó kérelme esetén van lehetőség és még ekkor is szigorú feltételei vannak. (Ptk. 6:192. §)

Különleges esetként kell szólnunk az ún. "egyoldalú szerződésmódosítás" jogintézményéről is. Az idézőjel használata nem véletlen, jogi értelemben ilyenkor is vagy jogszabályi előírásról vagy pedig a felek közös akaratáról van szó, tehát (főképpen a második esetben) csupán látszólag tűnik egyoldalúnak az ilyen módosítás. A szerződés tartalmát tehát valamelyik fél egyoldalúan kizárólag akkor módosíthatja, ha ezt a szerződésben eleve kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja.

A szerződést biztosító mellékkötelezettségek: - a szerződés legfőbb célja az adóst terhelő szolgáltatás megvalósítása. A felek magában a szerződésben vagy a szerződéshez kapcsolódó járulékos ügyletben alkalmazhatnak olyan jogi eszközöket, melyek a teljesítést elősegítik, arra ösztönöznek vagy éppen a teljesítés elmaradása esetén a jogosult javára biztosítékot, fedezetet jelentenek. Két csoportba lehet helyezni a szerződést biztosító mellékkötelezettségeket:

  1. A szerződés megerősítése (teljesítési készség fokozása):

- foglaló - A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló abban különbözik az előlegtől, hogy ha az ügylet nem megy teljesedésbe, az előleg mindig visszajár, a felróhatóságtól függetlenül.

- kötbér - A kötelezett meghatározott pénzösszeg fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít (kötbér). Kötbért csak írásban lehet érvényesen kikötni. Kötbér után kamat kikötése semmis. A kötbért a jogosult akkor is követelheti, ha kára nem merült fel. Érvényesítheti a kötbért meghaladó kárát és a szerződésszegésből eredő egyéb jogait is. A szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését az erre vonatkozó szabályok szerint akkor is követelheti, ha a kötbérigényét nem érvényesítette.

A nem teljesítés esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja. A késedelem vagy a hibás teljesítés esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a teljesítés alól.

- jogvesztés kikötése - A felek írásban megállapodhatnak abban, hogy a szerződésszegésért felelős fél elveszít valamely jogot vagy kedvezményt, amely őt a szerződés alapján megilletné. Ha a jogvesztés a kötelezettet túlságosan sújtaná, a bíróság a joghátrányt mérsékelheti.

  1. A teljesítési képesség biztosítékai:

- óvadék- Ha valamely kötelezettség biztosítására óvadékot nyújtanak, a jogosult a szerződés nem teljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítése esetén követelését az óvadékösszegből közvetlenül kielégítheti. Óvadékul pénz, takarékbetétkönyv vagy értékpapír szolgálhat. Ha az óvadék tárgya más dolog, a zálogjog szabályait kell alkalmazni.

- zálogjog, mint a szerződés teljesítésének biztosítéka

1./ Általános szabályok:

Zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból - törvény eltérő rendelkezése hiányában - más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. A zálogtárggyal való felelősség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál.

2./ A zálogjog tárgya:

Zálogjog tárgya lehet minden birtokba vehető dolog, átruházható jog vagy követelés.

Nem lehet zálogjogot alapítani dolog egy részén. Ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg az egész tulajdoni illetőségre létesíthető. A zálogjog kiterjedhet olyan dologra vagy jogra is, amelyre a kötelezett a zálogszerződés megkötése után szerez rendelkezési jogot.

A követelés biztosítékául a kötelezett jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság vagyona vagy annak meghatározott része is szolgálhat, a vagyont alkotó egyes dolgok, jogok meghatározása nélkül. Ebben az esetben a zálogjog kiterjed a kötelezett által a zálogszerződés hatálybalépése után szerzett - a vagyont vagy vagyonrészt érintő - valamennyi dologra és jogra is, attól az időponttól kezdve, hogy a kötelezett a rendelkezési jogot megszerzi.

 

3./ A zálogjog fajtái:

Jelzálogjog: Ha a zálogjog jogosultját nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának joga, a zálogjog kötelezettje köteles a zálogtárgy épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését.

Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adását. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, a jogosult kielégítési jogát érvényesítheti. Vagyont terhelő zálogjog esetén a vagyonnak a kielégítést veszélyeztető mértékű csökkenéséről a kötelezett a jogosultat értesíteni köteles. A felek abban is megállapodhatnak, hogy a zálogjogosult a kötelezett gazdálkodását ellenőrizheti.

Kézizálogjog: Ha a zálogjog jogosultját megilleti a zálogtárgy birtoklásának joga, köteles a zálogtárgyat épségben megőrizni és a zálogjog megszűnésekor visszaadni.

4./ A zálogjog keletkezése:

Zálogjog szerződés, jogszabály vagy hatósági határozat alapján keletkezhet.

A zálogszerződést írásban kell megkötni jövőbeli vagy feltételes követelés biztosítása esetében, továbbá akkor, ha a követelés biztosítékául olyan dolog vagy jog szolgál, amely fölött a zálogkötelezett a zálogszerződés megkötése után szerez rendelkezési jogot. Ingatlant terhelő zálogjog alapításához a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

Más zálogtárgyat terhelő jelzálogjog, valamint vagyont terhelő zálogjog alapításához - amennyiben jogszabály eltérően nem rendelkezik - a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál külön törvény rendelkezései szerint vezetett nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

A bejegyzésben fel kell tüntetni a követelés összegét (jövőbeli követelések esetén a biztosítani kívánt legmagasabb összeget), valamint azoknak a járulékoknak és költségeknek a mértékét, illetőleg keretét, amelyekre a zálogjog kiterjed. A követelés csökkenése vagy megszűnése a nyilvántartásban levő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a zálogjogra.

 

5./ A zálogjog érvényesítése:

A zálogtárgyból való kielégítés - ha jogszabály kivételt nem tesz - bírósági határozat alapján végrehajtás útján történik. A kielégítési jog megnyílta előtt létrejött az a megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát, semmis.

A kielégítési jogot - ha törvény eltérően nem rendelkezik - a zálogtárgyra az elzálogosítás után szerzett jogok nem érintik. Ha ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, törvény eltérő rendelkezésének hiányában a kielégítés joga a jogosultakat zálogjoguk keletkezésének sorrendjében illeti meg.

6./ A zálogjog megszűnése:

Ha a zálogtárgy tulajdonosa és a követelés kötelezettje különböző személy és a jogosult a zálogtárgyból vagy a tulajdonostól kielégítést kapott, a zálogjog megszűnik, a követelés pedig egyéb biztosítékaival együtt a kielégítés erejéig a tulajdonosra száll át. Ha a jogosultat egyébként nem a követelés kötelezettje elégíti ki, a zálogjog a követelés, illetőleg a kielégítés alapján keletkező megtérítési igény erejéig a kielégítő személyre száll át. Ez a személy követelheti a zálogtárgy átadását, illetőleg a zálogjognak javára való bejegyzését a nyilvántartásba.

A zálogjog megszűnik, ha a követelés megszűnik, vagy a zálogjog átruházása nélkül átszáll, kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmarad. Megszűnik továbbá a zálogjog, ha a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerzi; a jelzálogjog azonban a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában fennmarad.

A zálogjog megszűnik akkor is, ha a zálogtárgy elpusztul.

- bankgarancia - A bank kötelezettséget vállalhat arra, hogy meghatározott feltételek - így különösen bizonyos esemény beállta vagy elmaradása, illetőleg okmányok benyújtása - esetében és határidőn belül a kedvezményezettnek a megállapított összeghatárig fizetést fog teljesíteni.

- kezesség - Kezességi szerződéssel a kezes arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a kötelezett nem teljesít, maga fog helyette a jogosultnak teljesíteni. Kezességet csak írásban lehet érvényesen vállalni.

A kezes nem követelheti, hogy a jogosult a követelést először a kötelezettől hajtsa be (készfizető kezesség), ha:

  1. a) a felek így állapodtak meg,
  2. b) a kezességet kár megtérítéséért vállalták,
  3. c) a kezességet bank vállalta.

8.4. Szerződésszegés:

A szerződés a felek meghatározott érdekeinek a kielégítésére szolgál. Szükséges, hogy a jog szankciók kilátásba helyezésével ösztönözzön a szerződésszerű teljesítésre, és ha mégis megszegnék a szerződésből folyó kötelezettségeit, kényszerítse ki a szerződésszerű teljesítést, gondoskodjék a szerződésszegéssel előállott érdeksérelem kiküszöböléséről.

Szerződésszegés minden olyan magatartás, körülmény vagy állapot, amely a szerződésbe ütközik, vagy egyébként sérti valamelyik félnek a szerződéssel kapcsolatos jogait.

A szerződésszegés bekövetkezhet a felek magatartásán kívül álló (objektív) okokból, de bekövetkezhet a felek magatartásából (szubjektív) adódóan is.

8.4.1. A szerződésszegés esetei:

  1. Kötelezett késedelme

A kötelezett késedelembe esik,

  1. a) ha a szerződésben megállapított, vagy a szolgáltatás rendeltetéséből kétségtelenül megállapítható teljesítési idő eredménytelenül eltelt; A késedelem a teljesítési határidő után nem következik be, ha a felek a lejárat előtt a szerződést módosították és a teljesítési határidőt meghosszabbították. Nem áll be a kötelezett késedelme akkor sem, ha a jogosult késedelembe esik mindaddig, amíg a jogosult késedelme meg nem szűnik.
  2. b) más esetekben, ha kötelezettségét a jogosult felszólítására nem teljesíti.

Jogkövetkezményei:

Szubjektív jogkövetkezmények:

A kötelezett köteles megtéríteni a jogosultnak a késedelemből eredő kárát, kivéve, ha bizonyítja, hogy a késedelem elhárítása érdekében úgy járt el, ahogy az, az adott helyzetben általában elvárható.

Ha a kötelezett késedelmét kimenteni nem tudja, felelős a szolgáltatás tárgyában a késedelem ideje alatt bekövetkezett minden kárért, kivéve, ha bizonyítja, hogy az, késedelem hiányában is bekövetkezett volna.

Objektív jogkövetkezmény:

A jogosult – függetlenül attól, hogy a kötelezett késedelmét kimentette-e – követelheti a teljesítést, vagy ha ez többé nem áll érdekében, elállhat a szerződéstől.

  1. Jogosult késedelme

A jogosult késedelembe esik, ha

  1. a) a szerződésszerűen felajánlott teljesítést nem fogadja el;

A kötelezettnek a szolgáltatást a megfelelő módon a szerződés szerinti nagy mennyiségben, helyen és időben kell felajánlania, ha nem így történik alapos okkal fogja a teljesítés elfogadását megtagadni. A részteljesítést illetően kivételt képeznek a pénztartozások. A pénz, mint ellenszolgáltatás osztható, a jogosult nem tagadhatja meg a részletteljesítést.

  1. b) elmulasztja azokat az intézkedéseket vagy nyilatkozatokat, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a kötelezett megfelelően teljesíteni tudjon;
  2. c) a nyugtát nem állítja ki, illetőleg az értékpapírt nem adja vissza. 302. §

Jogkövetkezményei:

Szubjektív jogkövetkezmény:

A jogosult köteles megtéríteni a kötelezettnek a késedelemből eredő kárát, kivéve, ha bizonyítja, hogy a késedelem elhárítása érdekében úgy járt el, ahogy az, az adott helyzetben általában elvárható.

Objektív jogkövetkezmény:

A jogosult - függetlenül attól, hogy késedelmét kimentette-e:

  1. a) köteles a kötelezett felelős őrzéséből eredő költségeket megtéríteni;
  2. b) éppúgy viseli a dolog megsemmisülésének, elveszésének vagy megrongálódásának veszélyét, mintha a teljesítést elfogadta volna;
  3. c) késedelme idejére kamatot nem követelhet.

A jogosult késedelme a kötelezett egyidejű késedelmét kizárja.

  1. Hibás teljesítés

Olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog nem felel meg a teljesítéskor a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak.

A kötelezett felel (szavatol) azért, hogy a szolgáltatott dologban a teljesítéskor megvannak a törvényben és a szerződésben meghatározott tulajdonságok (kellékszavatosság).

Ha a jogosult a hibát a szerződéskötéskor ismerte, a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól.

Jogkövetkezményei:

Hibás teljesítés esetén a jogosult választása szerint kijavítást vagy megfelelő árleszállítást kérhet.

Ha a szerződésben a dolgot fajta és mennyiség szerint határozták meg, hibás teljesítés esetén a jogosult kérheti a dolog kicserélését is, kivéve, ha a hiba rövid idő alatt értékcsökkenés nélkül kijavítható, és a kijavítás a jogosult érdekeinek sérelme nélkül lehetséges. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a termelői vagy kereskedelmi forgalomban az egyébként helyettesíthető dolgot elkülönítéssel vagy kiválasztással határozták meg.

Ha ez a jogosult érdekeinek sérelme nélkül lehetséges, a kötelezett a kijavítás vagy árleszállítás helyett a dolgot kicserélheti.

Szavatossági jogainak érvényesítésén kívül a jogosult a hibás teljesítésből eredő kárának megtérítését is követelheti, kivéve, ha a kötelezett bizonyítja, hogy a hibátlan teljesítés érdekében úgy járt el, ahogy az, az adott helyzetben általában elvárható.

  1. Teljesítés megtagadása - Ha a kötelezett a teljesítést jogos ok nélkül megtagadja, a jogosult választhat a késedelem és a lehetetlenülés következményeinek alkalmazása között.

Erről az esetről akkor beszélünk, ha a kötelezett lejárt tartozásának, kötelezettségének kiegyenlítésére jogos ok nélkül nem hajlandó és emiatt a teljesítés elmarad.

A teljesítés megtagadása esetén a jogosult választhatja meg a lehetetlenülés következményeit. Ezzel elkerülheti a teljesítés bírói eljárás során történő kikényszeríthető hosszadalmas és költséges útját, s a felróható lehetetlenülés szabályai alapján a teljesítés elmaradása miatt kártérítést követelhet.

  1. A teljesítés lehetetlenné válása - Ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, a szerződés megszűnik. A teljesítés lehetetlenné válásáról tudomást szerző fél haladéktalanul köteles erről a másik felet értesíteni. Az értesítés elmulasztásából eredő kárért a mulasztó felelős. Ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a kötelezett felelős, a jogosult a teljesítés elmaradása miatt kártérítést követelhet.

Ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a jogosult felelős, a kötelezett szabadul tartozása alól, és követelheti kárának megtérítését. Ha a vagylagos szolgáltatások közül valamelyiknek a teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés a többi szolgáltatásra korlátozódik

Ha a lehetetlenülésért a választásra nem jogosult fél felelős, a másik fél választhat a lehetséges szolgáltatás és a lehetetlenné válás következményei között.

8.5. Ingatlan adásvételi szerződés – csak írásban!

A lakás, ház vagy egyéb megjelölésű ingatlan eladására irányuló szerződésnek tartalmaznia kell mindenekelőtt a szerződés készítésének dátumát, a szerződő felek személyes adatait:

  •                     A nevét, születési helyét, idejét, anyja nevét, lakcímét, személyazonosító jelét és az adóazonosító számát, szervezet esetében annak megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát.
  •                     Tartalmaznia kell a jogváltozás jogcímét, és a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
  •                     Tartalmaznia kell a lakás vagy ház címét, helyrajzi számát (hrsz. szám).
  •                     Speciális szabályok vonatkoznak a termőföldek elidegenítésére. Termőföldek átruházása esetén a szerződésnek tartalmaznia kell a jogszabályokban szigorúan rögzített nyilatkozatokat a termőföld használatára, hasznosítására vonatkozóan. Ennél bővebben tájékozódhat az ingatlan adásvétel termőföld bekezdésben.
  •                     A vételár összegét, megfizetésének módját, ütemezését.
  •                     A birtokbaadás részleteit, és az eladó feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását ahhoz, hogy a tulajdonjoga törlésre, míg a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a földhivatali eljárásban.
  •                     Az ingatlanra szerződéssel létesíthető elővásárlási jog, visszavásárlási jog, vételi jog vagy eladási jog, melynek részletszabályait a Ptk. szabályozza.
  •                     Banki hitelezési eljárás esetén, vagyis ha a vevő a vételár egy részét banki hitel igénybevételével teljesíti, a bank hitelezési feltételeinek is mindenben meg kell felelnie a szerződés szövegének.
  •                     Fel kell tüntetni az ingatlan energetikai tanúsítványának számát, a készítés dátumát.
  •                     A szerződés a készítés dátumával, az ügyvéd aláírásával, (ellenjegyzésével) bélyegzőinek elhelyezésével és a szerződést kötésben érintett felek aláírásával zárul.

Függőben tartás - Abban az esetben, ha a vételár nem kerül teljes egészében kifizetésre szerződéskötéskor, úgy a felek a kérelem függőben tartását kérhetik a földhivataltól legfeljebb 6 hónapos időtartamig azzal, hogy az eladó a tulajdonjogát az ingatlan vételár kiegyenlítéséig fenntartja. Ilyenkor széljegyre kerül csak feljegyzésre az ügylet a bejegyzési engedély benyújtásáig, de maximum hat hónapig.

Tulajdonjog fenntartás - Ha ennél is hosszabb idő alatt kerülne csak kifizetésre a vételár, úgy célszerű kérni a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben nincsen időbeli korlát, a bejegyzési engedély benyújtásáig a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye a földhivatalnál be van jegyezve.

9. Lakástörvény - társasházi törvény

Foglalja össze a lakástörvény és a társasházi törvény főbb ingatlanközvetítői vonatkozásai! Nevezze meg az ingatlan bérletezésére vonatkozó szerződések formai és tartalmi elemeit!

Kulcsszavak, fogalmak:

- A lakásbérlet és helyiségbérlet szabályai – jogok és kötelezettségek

- Önkormányzati lakások és helyiségek bérlete, elidegenítése

- Társasházi közös – külön tulajdon

- Alapító-okirat és szmsz szabályozásai, ennek hatása az értékre

- Az értékbecslésnél figyelembe veendő társasházi közös tulajdon

- Ingatlan bérleti szerződésének fontos elemei

9.1. Lakástörvény

Lakástörvény - a 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szól. Rendelkezéseit nem lakás céljára szolgáló helyiségek (pl. egy garázs, raktár vagy üzlethelyiség) bérlete esetén is mindenképpen alkalmazni kell.

Maga a törvény abból a szempontból tartalmaz speciális szabályozást, hogy a magánfelek között létrejött bérleti szerződéstől lényegesen eltérő szabályokat rögzít az állami és önkormányzati tulajdonban lévő lakások és más helyiségek vonatkozásában.

A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. A lakás bérbeadásának érvényességi kelléke a szerződés írásba foglalása. A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.

  1. a) Önkormányzati lakás bérleti szerződését kötelező írásba foglalni, ennek elmulasztása a szerződés eredménytelenségét eredményezi.
  2. b) Önkormányzati lakások esetében a felmondás joga erősen korlátozott, sőt, a magáningatlanok bérletével ellenétben még arra lehetőség van, hogy a bérlő halála után a bérleti jogviszonyt a vele együtt lakó közeli hozzátartozó folytassa.
  3. c) Csekély számú kivételtől eltekintve amennyiben a bérbeadó (önkormányzat) a bérleti szerződést rendes felmondással felmondja, köteles a bérlő számára vagy megfelelő csereingatlant felajánlani vagy pedig megváltani a bérleti jog ellenértékét.
  4. d) Önkormányzati ingatlanok bérleti jogát át is lehet ruházni, ehhez azonban a bérbeadó önkormányzat engedélyére van szükség. Az átruházás kizárólag pénz fizetése ellenében nem történhet meg, a bérlő számára a bérleti jog vevője csereingatlant kell, hogy felajánljon, ezen felül kerülhet sor esetleg értékkülönbözet megfizetésére. Minden önkormányzat maga határozza meg azt a szabályrendszert, ami mentén dönteni kell a csereingatlanok elfogadásáról vagy elutasításáról.
  5. e) A bérleti szerződések megkötésének jogát szociális körülményeket is figyelembe véve, de mára már szinte kizárólag pályázati alapon biztosítják a pályázatok nyerteseinek, akikkel határozatlan idejű bérleti szerződést kötnek. A bérleti díj jóval alacsonyabb a piaci árnál, bár folyamatosan közelít hozzá. A bérleti díj megemelésének joga bérbeadó önkormányzat részéről erősen korlátozott.
  6. f) Az önkormányzati lakások (bérlemények) albérletbe nem adhatóak, kizárólag annak egyes részei (pl. a lakás egy szobája) és azok is csak bérbeadó önkormányzat hozzájárulása esetén.

Fontos leszögezni, hogy ez nem egy alá-, fölérendelt viszony! Mindkét fél részéről – bérbeadó, bérlő – elvárható a tisztességes és megbízható hozzáállás. A vitás helyzetek, és a megtévesztések elkerülése érdekében, érdemes tisztában lenni a jogokkal, kötelezettségekkel és a lehetőségekkel.

Egy ingatlant csak annak tulajdonosa (ha van, akkor a haszonélvező beleegyezésével), vagy haszonélvezője adhat neked bérbe. Vannak olyan bérleti szerződések, melyekben a bérlő további albérlőt fogadhat. Ilyenkor mindenképp érdemes megbizonyosodni arról, hogy az adott szerződés erre számára valóban jogalapot biztosít-e.

Célszerű az írásbeli szerződés megkötése. Itt érdemes kitérni a kaucióra is – lelakható-e, mire használható fel (például rezsitartozás, az ingatlanban történő, nem rendeltetésszerű használat során keletkezett károk.) Rendeltetésszerű használat – károk rendezés (pl. csőtörés , a villanyvezeték meghibásodását, a vízóra cseréje, ezeket mind a bérbeadónak kell finanszírozni, mivel ő az ingatlan tulajdonosa, ezek pedig annak értékének megtartását, növelését jelentik. A bérleti szerződés legyen teljes körű. A „rezsi” megfogalmazás például igen pontatlan. Nem lehet bizonyítani - egy esetleges vitás helyzetben -, hogy ebben például a közös költség benne foglaltatik-e, avagy sem. Jegyzőkönyv készítése - A későbbi kellemetlen helyzetek elkerülés érdekében, érdemes jegyzőkönyvben rögzíteni például a mérőórák állását, az esetleges bútorok, háztartási gépek típusát, állapotát, érdemes rögzíteni a szerződésben hogy az ingatlant eredeti állapotában kell átadja a bérlő, egyéb esetben a helyreállítást, a kaucióból fedezi a bérbeadó. Egy több éves bérleti időszakban azonban az ingatlan tulajdonosától elvárható 2-3 évente egy tisztasági festés. Mindkét fél részéről elmondható, hogy a korrekt hozzáállás nélkülözhetetlen a megfelelő bérlés szempontjából.

9.2. Önkormányzati lakások és helyiségek bérlete, elidegenítése

Önkormányzati bérlakás bérlése - A lakásbérleti jogviszonyt - önkormányzati bérlakás (lakás) vonatkozásában is - a bérbeadó és a bérlő megállapodása hozza létre (határozott vagy határozatlan időre), az önkormányzati tulajdonban álló lakásra vonatkozó szerződést is írásba kell foglalni. Ez azt jelenti, hogy írásba foglalás nélkül semmis a megállapodás, abból nem keletkeznek jogok és kötelezettségek.

Ezen túlmenően a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra a tulajdonos önkormányzat - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról Önkormányzati bérlakás bérlete szóló 1993. évi LXXVIII. törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet csak szerződést kötni.

Önkormányzati lakás általában szociális helyzet alapján, költségelven (ebben az esetben a bérleti díj fedezi az önkormányzat ráfordításait), vagy piaci alapon is (ebben az esetben a bérleti díjból az önkormányzatnak a költségei megtérülésén felüli bevétele is származik) bérbe vehető. A törvény alapján az egyes önkormányzati rendeletek számos részletes feltételt tartalmazhatnak: például meg kell határozni az önkormányzati lakás különböző alapokon történő bérbeadásának feltételeit és a lakbér mértékét a bérlőtársi szerződés megkötésének feltételeit, a megüresedett társbérleti lakrészek kiadásának feltételeit, vagy a rendeltetésszerű használat bérbeadó általi ellenőrzésének szabályait is (például az ellenőrzés lefolytatásának egy naptári éven belüli gyakoriságát).

Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. E szabályból következően a bérleti szerződés egyik alapvető eleme a fizetendő bérleti díj meghatározása.

9.2.1. Bérlőkijelölés

A gyakorlatban előfordulhat, hogy a lakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására valamilyen megállapodás vagy a lakások és helyiségek bérletéről szóló törvény hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel. Ilyen esetben a megállapodásban, illetőleg a jogszabályban megjelölt személlyel kell szerződést kötni.

9.2.2. Használat

Önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett - különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő - távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót - felhívására - írásban tájékoztatja.

9.2.3. Bérlőtársak, társbérlők

A lakást több bérlő együttesen is bérelheti, ebben az esetben bérlőtársi jogviszony jön létre. Ennek jellemzője, hogy a bérelt ingatlan összes helyiségét minden bérlőtárs használhatja, azok költségeit és terheit közösen viselik. Önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető. A lakások és helyiségek bérletéről szóló törvény rendelkezései alapján - a bérlőkijelölésre jogosult eltérő rendelkezése hiányában - a házastársak közös kérelmére a bérlőtársi szerződés megkötése kötelező. Lényeges, hogy a bérlőtársak kötelezettsége a bérbeadóval szemben egyetemleges, azaz bármelyiküktől követelhető a teljes tartozás.

Társbérlőkről - és nem bérlőtársakról - beszélünk, ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáit és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét azonban közösen használják. A társbérlő önálló bérlőnek minősül.

9.2.4. A lakásbérlet megszűnésének speciális esete

Önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő lakás bérlete e törvény erejénél akkor szűnik meg, ha

  1.             a lakás a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló 2006. évi LIII. törvény alapján a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházással érintett területen helyezkedik el, és
  2.             a bérleti jogviszony fennmaradása egyúttal a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházás megvalósítását akadályozza.

9.2.5. Az értékesítés korlátai

9.2.6. Bizonyos esetekben a lakás elidegenítése feltételekhez kötött. Ennek megfelelően:

  1.             bérlőkijelölési vagy ismételten gyakorolható bérlő kiválasztási joggal érintett lakást csak a jog gyakorlójának írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni arra a helyiségre is, amely bérlőjének kijelölésére a helyiséggel rendelkező szerv jogosult;
  2.             az életvédelem céljait szolgáló helyiséget a megyei (fővárosi) polgári védelmi parancsnokság hozzájárulásával lehet elidegeníteni;
  3.             a műemléképületben lévő lakást vagy helyiséget a műemléki hatóság hozzájárulásával, a külön jogszabály rendelkezéseinek figyelembevételével lehet elidegeníteni, végül
  4.             az önkormányzat vagy az állam tulajdonában lévő épületben a közös használatra szolgáló helyiséget és az épülethez tartozó, közös használatra szolgáló területet önálló ingatlanként nem lehet elidegeníteni.

9.2.7. A bérlő védelme

Az önkormányzati lakások elidegenítése során a bérlőt a bérbeadót korlátozó szabályok védik. Ezek szerint annak a bérlőnek a lakását, aki nyugdíjas vagy nyugdíjszerű ellátásban részesül, és az elővásárlási jogával nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.

9.2.8. A vételár meghatározása

Az önkormányzati és az állami lakás vételárát - abban az esetben, ha a lakást az arra jogosult személy vásárolja meg - a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen:

  1. az épület településen belüli fekvése;
  2. az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága;
  3. az épület felszereltsége, műszaki állapota, az építése, felújítás óta eltelt idő;
  4. a lakás alapterülete és komfortfokozata, valamint
  5. a lakottság ténye

figyelembevételével kell megállapítani, de a forgalmi értékből le kell vonni a bérlő lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak értékét.

9.2.9. Részletfizetési kedvezmény, árengedmény

Amennyiben a lakást az arra jogosult vásárolja meg, részére - kérelem alapján - legalább tizenöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult igényli, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb húsz százalékának egy összegben való megfizetését lehet kikötni, azzal, hogy az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani.

Mindezeken túlmenően a vételár egy összegben való megfizetése vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén a vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg.

Végül megemlítjük, hogy az eladónak a szerződés megkötésekor lehetősége van ugyan a vételárhátralék tekintetében kamat kikötésére is, ez azonban nem kötelező.

9.2.10. Elővásárlási jog

Más személyt megelőzően elővásárlási jog illeti meg

  1.             a bérlőt;
  2.             a bérlőtársakat egyenlő arányban;
  3.             a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában;
  4.             a fentiekben felsoroltak hozzájárulásával azok egyenes ági rokonát, valamint örökbefogadott gyermekét

az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába átkerült önkormányzati, illetőleg az állami lakásra.

9.2.11. A vételár mértéke

Amennyiben az önkormányzati, illetőleg az állami tulajdonban lévő helyiséget a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvény alapján elővásárlásra jogosult veszi meg, a vételár mértéke nem haladhatja meg a helyben szokásos forgalmi értéket.

9.2.12. Illetékmentesség

A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában álló lakás tulajdonjogának, haszonélvezeti jogának a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvény alapján elővásárlási joggal rendelkező személy által történő megszerzése mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól.

9.3. Nem lakás célú helyiségek bérbeadása

Ügyfélként szeretné Önkormányzat tulajdonában lévő ingatlant bérbe venni, akkora az ügyintéző pályázati felhívására - amit megjelentet a médiában – jelentkezhet. Az ügyintéző összegyűjti a beérkezett pályázatokat, és megszervezi a bérleti díjra vonatkozó licitálást. A bérleti szerződés előkészítése a jogtanácsos feladata. Ezután kerül sor a nyertes pályázóval a bérleti szerződés megkötésére.

Bérlőként az Önkormányzat tulajdonát képező bérlet helyiség egy részének albérletbe adásához kérelmet kell beadni a Vagyongazdálkodási Osztályhoz, melyet az ügyintéző átvesz, a vonatkozó jogszabályok alapján meghatározza feltételeket. Amennyiben a bérlő ezeket a feltételeket elfogadja, illetve teljesíti, az ügyintéző elkészíti a hozzájárulást, és megküldi kérelmező részére.

9.4. Nem lakás célú helyiségek bérleti jog átírása

Az Önkormányzat tulajdonát képező ingatlan bérlőjétől a bérleti jogot átvenni úgy van lehetőség, hogy a bérlővel kötött bérleti jog átruházására irányuló szerződés alapján kérelmet kell írnia a Vagyongazdálkodási Osztály részére. Az ügyintéző a vonatkozó jogszabályok alapján meghatározza a feltételeket. Amennyiben a kérelmező ezeket a feltételeket elfogadja, illetve teljesíti, az ügyintéző megköti vele az ingatlan bérleti szerződését.

9.5. Nem lakás célú helyiségek bérleti szerződés felmondása

Ha a bérlő szeretné felbontani az Önkormányzat tulajdonában álló ingatlan bérbeadására kötött helyiségbérleti szerződését, kérelmet kell írnia a Vagyongazdálkodási Osztály részére a helyiségbérleti jogáról való lemondás vonatkozásában. Az ügyintéző a kérelmet elbírálja és elfogadja, majd a vonatkozó jogszabályok értelmében a helyiséget birtokba veszi, ezzel egy időben felbontja a kérelmezővel kötött bérleti szerződést.

9.6. Nem lakás célú helyiségek eladása (Bérlő esetén)

Ha a bérlő az Önkormányzat tulajdonát képező ingatlant szeretné megvásárolni, akkor a Közgyűlés elidegenítésre való kijelölése után megtörténik a forgalmi érték meghatározása és jóváhagyása. Az ügyintéző a bérleményt megvásárlásra ajánlja bérlőnek, s amennyiben Ő ezt elfogadja, megkötésre kerül a szerződés.

Ha a bérlő az Önkormányzat tulajdonát képező ingatlant nem szeretné megvásárolni, akkor Közgyűlés elidegenítésre való kijelölése után megtörténik a forgalmi érték meghatározása és jóváhagyása. Az ügyintéző a bérleményt megvásárlásra felajánlja a bérlőnek, s amennyiben a bérlő nem él vételi jogával, az ügyintéző pályázati felhívást készít, amit megjelentet a médiában. Összegyűjti a beérkezett pályázatokat, és megszervezi az eladásra vonatkozó licitálást, és megköti a nyertes pályázóval az adásvételi szerződést.

9.7. Nem lakás célú helyiségek eladása (Üres ingatlan esetén)

Ha valaki szeretné megvásárolni az Önkormányzat tulajdonában lévő üres ingatlant, akkor ehhez szükség van a Közgyűlés általi elidegenítésre való kijelölésére. Megtörténik a forgalmi érték meghatározása és jóváhagyása. Az ügyintéző pályázati felhívást készít, amit megjelentet a médiában. A kérelmezőnek ekkor van lehetősége pályázat benyújtására az érintett ingatlan megvásárlására. Az ügyintéző összegyűjti a beérkezett pályázatokat, megszervezi az eladásra vonatkozó licitálást, és megköti a nyertes pályázóval az adásvételi szerződést.

9.8. Társasház

Társasház alapításának feltételei: az épületben legalább két önálló műszaki egységgel rendelkező lakás illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség legyen (vagyis vagy két önálló lakás vagy egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helység).

A tulajdonostársak kifejezett alapítási szándékukat egy okiratba foglalják.

Illetve a tulajdonostársak a társasház tulajdont az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetik.

Következő módok esetén lehet alapításról szó:

- osztatlan közös tulajdon

- egyszemélyi alapító hozza

- felépítendő épületre

- építőközösség vagy már felépített épület

Főbb lépések:

- alaprajz elkészítése

- műszaki leírás

- az alapító okirat elkészítése

- az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés

Kötelező tartalmi elemei:

- ingatlan-nyilvántartás szabályai alapján az ingatlanra vonatkozó adatok

- közös tulajdonba sorolt vagyonrészek (pl. épületrészek, berendezések, telek)

- tulajdontársak külön tulajdonába lévő lakás illetve nem lakás célú ingatlan illetve az ezekhez tartozó közös tulajdon hányadrész feltüntetése

9.8.13. Külön tulajdon:

A tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek a lakások, fontos a lényeges alapterület megjelölése. Öröklakásként kell nyilvántartani a lakást, a hozzátartozó helyiségekkel együtt.

- lakóhelyiség: lakószoba, hall, étkező, lakótér

- főzőhelyiség: konyha, főzőfülke

- egészségügyi helyiségek: fürdőhelyiségek, WC

- közlekedési helyiségek: előszoba, előtér, zárt veranda, átjáró

- tároló helyiség: éléskamra, lomkamra

- továbbá a lakáshoz tartozó: tüzelő tároló, padlásszerkezet

9.8.14. Közös tulajdon:

A tulajdonostársak közös tulajdonában maradnak az alapító okirathoz mellékelt tervekben feltüntetet és szintén mellékelt műleírásban körülírt építményrészek, berendezések, felszerelések, továbbá földrészlet.

- az épülethez tartozó földrészlet

- alap-és elmenő falak, pillérek, lépcsőházi falak, kémények, szellőzők-kürtök

- közbenső és zárófödém

- padlástér

- tetőn kívüli kémények, szellőzők-kürtök

- bádogos szerkezetek (kéményszegélyek, falszegélyek)

- külső homlokzatok és lábazatok

- lépcsőszerkezetek és azok burkolatai

- erkélylemezek és burkolatai

- utcai kerítés

- elektromos fővezeték, a külön tulajdon a leágazó vezetékig

- csatorna alap-és ejtő vezeték

- gáz alap- és felszálló vezeték

- gondnoki lakás

- fáskamrák az összes alagsori területtel

- mosókonyha az alagsorban (burkolattal, nyílászáróval, berendezéssel, felszereléssel)

- szárító az alagsorban (belső burkolattal, vakolattal, felszereléssel)

- lépcsőház alapterülete

A közös tulajdon 1000/ 1000, 10.000/10.000 hányadból áll.

9.8.15. SZMSZ (Szervezeti-Működési Szabályzat)

Lényeges változás, hogy a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más kérdésről a közösség által elfogadott SZMSZ-ben kell rendelkezni. Gyakorlat azt mutatja az olyan társasház ami SZMSZ-szel nem rendelkezik az nem tud kellő jogbiztonsággal működni.

Tartalmi elemei:

- tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és fizetésének szabálya

- közös tulajdon fenntartása és karbantartása

- házi rendjére vonatkozó szabályok

- közösség szerei annak jogai és kötelezettségei

közgyűlés illetve részközgyűlés hatásköre és eljárása

közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke és tagjai hatásköre és feladatai

számvizsgáló bizottság ha ilyen nincs akkor közösség ellenőrzési jogköre, feladata

Lényeges, hogy az okiratot illetve annak módosítását, valamint az SZMSZ megalkotása érdekében a már meglévő társasházaknál az alapító okirat szervezeti-működési kérdéseiről szóló részeiről hatálytalanításáról hozott közgyűlési határozatot ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Továbbá fontos, hogy az SZMSZ módosítását nem szükséges ügyvéd ellenjegyzéssel ellátni, mivel nem tartalmazhat tulajdonjoggal kapcsolatos kérdéseket az SZMSZ!

Az alapító okiratot a jogkörén belül jogtanácsos is ellenjegyezheti. (önkormányzati vagy állami tulajdon elidegenítése)

Tartalmi elemei:

- külön tulajdonú lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használata

itt határozzák meg a közös tulajdon hányadát nem pedig a társasházi alapító okiratban

teljesen önállóan állapítják meg a külön tulajdonban lévő lakások hasznosítását, használatának szabályait

nem lakás céljára szolgáló helyiség használatára vonatkozó szabályokat itt kell meghatározni.

- külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére vonatkozó szabályok

- közös költség elmulasztása

ha 6 hónapot meghaladja a díj nem fizetése jelzálogjogot tehet a közös képviselő az adott ingatlanra, nem kell a 6 hónapnak egybefüggőnek lennie

- társasház lakóépületének házirendje

a lakóépület sajátosságaihoz képest meghatározza a külön tulajdonon belül zajos tevékenységek végzéseinek szabályait (építési, szerelési munkák)

korlátozható benne a lakhatás nyugalmát zavaró tevékenységek végzését.

Az ingatlan bérleti szerződésének fontos elemei:

- a szerződő felek adatai

- az ingatlan pontos címe és annak adatai

- a felek jogai illetve kötelezettségei

- a bérlet megszűnése

- az óvadék (kaució)

- a bérleti díj összege és megfizetés módját

- bérletre vonatkozó időtartalom

- az ingatlan vagyontárgyai

9.9. A lakásbérlet és helyiségbérlet szabályai és kötelezettségei:

9.9.16. A felek jogai és kötelezettségei

- A bérbeadó - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és egyébként is megfelel a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett az azonnali hatályú felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. A bérbeadó szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre a szavatosságra az eladónak a tulajdonjog átruházásáért való szavatosságára irányadó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlő elállás helyett azonnali hatállyal felmondhat.

- A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. Felelős minden olyan kárért, amely a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat következménye.

- A bérbeadó

a bérlő szükségtelen háborítása nélkül ellenőrizheti a használatot;

követelheti a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat megszüntetését, továbbá az ilyen használatból eredő kárának megtérítését;

abban az esetben, ha az ilyen használat tovább folyik, vagy ha a bérelt dolgot fenyegető veszély súlyossága miatt az abbahagyás követelése sem vezetne célra, a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, és kártérítést követelhet.

- Ingatlant vagy lakást - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a bérbeadó engedélye nélkül albérletbe vagy egyébként másnak használatába lehet adni. Más dolgot a bérlő a bérbeadó engedélye nélkül nem adhat albérletbe vagy harmadik személy használatába. Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélyével más használatába adta, a használó magatartásáért mint a sajátjáért felel. Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélye nélkül engedi át másnak használatra, felelős azokért a károkért is, amelyek enélkül nem következtek volna be.

- A dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást, valamint a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli. A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a bérbeadót terhelő munkálatok szükségessége merül fel, és köteles megengedni, hogy a bérbeadó azokat elvégezze, továbbá a károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye. Az értesítés elmulasztásából eredő károkért a bérlő felelős.

- A bérlő a dologra fordított szükséges kiadásainak megtérítését követelheti; egyéb költségeinek megtérítésére a megbízás nélküli ügyvitel szabályai szerint tarthat igényt.

- A bérlő a bért időszakonként előre köteles megfizetni. Arra az időre, amely alatt a dolgot rajta kívül álló okból nem használhatja, bér nem jár.

- A bérfizetés elmulasztása esetében a bérbeadó a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, feltéve, hogy a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és következményekre való figyelmeztetéssel a hátralék megfizetésére írásban felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.

9.9.17. A bérlet megszűnése

- A szerződésben megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével a bérlet megszűnik. Megszűnik a bérlet akkor is, ha a dolog elpusztul.

- A határozatlan időre kötött bérletet tizenöt napra fel lehet mondani.

- Határozatlan időtartamúvá alakul át a határozott időre kötött bérlet, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó tizenöt napon belül nem tiltakozik. A bérlő örökösei a határozott időre kötött bérletet is felmondhatják; e jogukat azonban legkésőbb a hagyaték birtokbavételétől, illetőleg átadásától számított harminc napon belül gyakorolhatják.

9.9.18. Az értékelésnél figyelembe veendő társasházi közös tulajdon:

A társasházi alapító-okirat rendelkezik a közös és külön tulajdonba kerülő részekről. Az ingatlanok lakásainak értékelésénél fontos szerepet játszanak a közös tulajdonban lévő részek /felmenő falazat, tetőszerkezet, liftek, folyósok, erkélyek/ műszaki állapota, karbantartottsága, mérete, használati megosztása, bővítési lehetőség a közös tulajdonból, a lakások megközelíthetősége a közös tulajdonban lévő közlekedő területeken át. Az épületben lévő szintek száma, közös tárolóterületek lehetőségei, erkélyek, teraszok használata, közös földterületen lévő parkolási lehetőség, közös földterületek állapota, használhatósága. Az ingatlan jelenlegi kezelésének hatékonysága. Az ingatlanok értékelésének ezen szempontokat az összehasonlításnál „+” és „-„ korrekciók alkalmazásával tudjuk figyelembe venni.

10. Ingatlan-nyilvántartás

Részletezze az ingatlan-nyilvántartási törvény főbb előírásait! Beszéljen a földhivatali eljárás rendjéről, a tulajdoni lapok szerkezetéről és a földhivatali térképről.

Kulcsszavak, fogalmak:

- Földhivatali rendszer

- Az ingatlan-nyilvántartás részei - tulajdoni lap, földhivatali térképek, okirattár

- A tulajdoni lap részei

- Ingatlan-nyilvántartás alapelvei - bejegyzések,- nyilvánosság,- közhitelesség,- kérelemhez kötöttség,- rangsor,- okirat - és kötelező alkalmazás elve

- Eljárási szabályok és jogorvoslati lehetőség

10.1. Az ingatlan-nyilvántartás alapvető szabályai

Az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi rendszerét 1973-tól alakították ki, amikor a telekkönyv és az állami földnyilvántartást összevonásával létrehozták az egységes ingatlan-nyilvántartást. Korábban Magyarországon az ingatlanokra és földekre két külön nyilvántartást vezettek, a bíróság vezette a telekkönyvet, amely a forgalomképes és megterhelhető (telek, lakás, üdülő, stb.) ingatlanokat tartalmazta, míg a földhivatalok az állami földnyilvántartást vezették, amelyben főként a külterületi földekkel kapcsolatos adatokat rögzítették. Az ingatlan-nyilvántartás vezetését jelenleg a földhivatalok végzik. A földhivatalok hivatalos elnevezése azonban 2015. április 1. napjától megváltozott: Járási Hivatal Járási Földhivatala (példa a pontos megnevezése: Pest Megyei Kormányhivatal Földhivatali Főosztály Érdi Járási Hivatal Földhivatali Osztály).

Az ingatlan-nyilvántartást településenként (község, város, fővárosi kerület) kell, Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs és Szeged megyei jogú városokban pedig kerületenként is lehet vezetni (az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter rendeletben elrendelheti más városokban is az ingatlan-nyilvántartás kerületenként való vezetését, a fővárosban pedig az egyes kerületek ingatlan-nyilvántartásának összevontan történő vezetését) Ennek megfelelően a fővárosunkban 2 db földhivatal működik. A XIV. ker. Bosnyák téri 2. számú földhivatalhoz (Budapest Főváros Kormányhivatala XIV. Kerületi Hivatala) tartozik az összes IV., V., VI., VII., XIII., XIV., XV., XVI., XVII. kerületi ingatlan, a más kerületekben elhelyezkedő ingatlanok ügyében pedig a XI. ker. Budafoki úton található 1. számú földhivatal ((Budapest Főváros Kormányhivatala XIV. Kerületi Hivatala) illetékes. Tulajdoni lapot, Ügyfélkapun keresztül fel tudunk venni, anélkül, hogy az íróasztalunktól fel kellene állnunk. Az ingatlanközvetítésben dolgozó szakemberek számára ennek ismeret azért fontos, hogy ha fel akarunk venni (meghatalmazással) egy alapító okiratot vagy megtekinteni egy már beadott adásvételi szerződést, azt kizárólag az ingatlan vonatkozásában illetékes földhivatalnál tudjuk kérelmezni. Úgyszintén kizárólag itt van mód a tulajdoni lapok tartalmába való ingyenes betekintésre is.

Az ingatlan-nyilvántartás egy hivatalos adatbázis, amelyből mindenki megismerheti az ország valamennyi ingatlanára vonatkozó fontosabb információkat, például, hogy ki a tulajdonosa, mekkora a területe vagy éppen milyen terhek vannak rajta.

Az ingatlan-nyilvántartás tárgya az önálló ingatlan, amelynek saját helyrajzi száma van (más ingatlanoktól függetlenül átruházható és elkülöníthető).

Az önálló ingatlannak két típusa van:

  1. a) A földrészlet

Az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet:

- a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,

- a kialakított építési telek a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül,

- az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által - az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével - meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.

A földrészlettel együtt kell nyilvántartani - ha tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak -:

- a földön létesített épületet, építményt,

- társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,

- a szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket.

  1. b) Az egyéb önálló ingatlanok

A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni (azaz egyéb önálló ingatlanok):

- az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona, vagy ha az a földrészlet tulajdonosának a tulajdona és a tulajdonos annak az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként való feltüntetését kérte,

- a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt,

- a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget,

- a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) függetlenül annak rendeltetésétől

Az örök- vagy a szövetkezeti lakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására szolgáló tetőtér, padlástér) az alapító okirat, illetve a lakásszövetkezeti alapszabály rendelkezésétől függően kell a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani.

10.2. Az ingatlan-nyilvántartás részei

Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak adatbázisából, továbbá az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból, valamint az okirattárból és az analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisából áll. Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része.

10.2.1. A tulajdoni lap

Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni.

10.2.2. A tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzéke

Ebben a számítógépes rendszerében őrizik meg a tulajdoni lapról törölt bejegyzéseket és adatokat, valamint a törlésre vonatkozó határozat számát, amelynek alapján a törlés alapjául szolgáló okirat az okirattárból visszakereshető.

10.2.3. Az ingatlan-nyilvántartási térkép

Az állami földmérési alaptérképi adatbázis jogszabályban előírt tartalommal, vonatkoztatási és vetületi rendszerben meghatározott adatok és a hozzájuk tartozó attribútumok alapján létrehozott, számítógépen kezelhető adatbázis. Az állami földmérési alaptérképi adatbázis az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kötelező alapja. Az újfelméréssel készített vagy felújított állami földmérési alaptérképi adatbázis az ingatlan-nyilvántartás átalakítását követően válik állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázissá. Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza.

 

Az ingatlan-nyilvántartási térkép az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a következőket tartalmazza:

- a település azonosítóját,

- a település közigazgatási és fekvéshatárait,

- a földrészletek határvonalát és helyrajzi számát,

- az alrészletek határvonalát, jelét és megnevezését,

- a dűlőnevet, utcanevet és házszámot,

- a pincék bejáratait,

- a művelési ágakat és azok betűjelét,

- a minőségi osztályokat és azok megjelölését,

- a földminősítési mintatereket,

- önálló ingatlannak nem minősülő földfelszíni, valamint egyes földfelszín feletti, illetve alatti építményeket és egyéb létesítményeket, továbbá azok meghatározott tartozékait és azonosítóit, illetve

- meghatározott alappont hálózatok pontjait.

Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja az ingatlan – társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az öröklakások és szövetkezeti lakások – elhatároló vonalait. Az alaprajzon fel kell tüntetni a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét.

Az okirattár

Az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, illetőleg ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat tartalmaz.

10.3. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei kiemelkedően fontos szerepet játszanak az egyes földhivatali eljárásokban. Ezek határozzák meg például, hogy kik és milyen ingatlan-nyilvántartási adatokat ismerhetnek meg, továbbá az egyes bejegyzések legalapvetőbb feltételeit, vagy éppen a kérelmek elbírálásának sorrendjét.

10.3.4. Bejegyzés elve

Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek (módosulnak és szűnnek meg), vagyis egyes jogok csak akkor jönnek létre, ha az érvényes és teljesített szerződés mellett a jogot az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzik (bejegyzés elve).

Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti:

- az átruházáson alapuló tulajdonjogot,

- a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, telki szolgalmi jogot és jelzálogjogot

Ezeket nevezzük konstitutív hatályú bejegyzéseknek. Például: ha egy kölcsön biztosítására az adós aláír egy jelzálogjogot alapító szerződést, de az ingatlan-nyilvántartásba nem kérik bejegyezni azt, a jelzálogjog jogilag nem létezik, és egy esetleges végrehajtási eljárás során a hitelező nem kerül előnyösebb helyzetbe. A jelzálogjogot alapító szerződést ezért minél hamarabb be kell adni a földhivatalhoz.

Fontos: Az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett vevője tulajdonjogra nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Ellenben, törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének, illetve jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. Ezek az ún. deklaratív hatályú bejegyzések, amelyek további két csoportba oszthatóak, jelen ingatlanközvetítő képzés keretei között azonban ez utóbbi megkülönböztetés ismertetésére nincs szükség. Példa lehet a deklaratív hatályú be(fel)jegyzésekre a jogosult gondnokság alá helyezésének a ténye vagy a tulajdonos gazdasági társaság esetén a felszámolási eljárás megindításának a ténye.

10.3.5. Nyilvánosság elve

Az ingatlan-nyilvántartás fő szabályként nyilvános, azonban már itt fontosnak tartjuk kiemelni, hogy ez a nyilvánosság azért adatvédelmi okokból korlátozott. Az ingatlan nyilvántartási tulajdoni lap, illetve térkép tartalmát - a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével - bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti. Mivel különös védelem alá tartozó személyes adatnak minősül a tulajdonos személyi azonosítója vagy például adóazonosító jele, ezek az ingatlanra kötött adás-vételi szerződésben ugyan szerepelnek, a tulajdoni lapon azonban nem. A tulajdonosok/jogosultak esetében pontos születési dátum sem szerepel a tulajdoni lapon, csupán a születés éve.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, feljegyzés és a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okiratok tartalma - a hozzájárulás és az igazolt igény keretei között - akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. Mindez jellemzően meghatalmazás felmutatásával történik a gyakorlatban. Az ingatlanközvetítői munkában társasházak esetén fontos szerepet játszó alapító okirat, illetve szervezeti és működési szabályzat felvétele meghatalmazás híján nem lehetséges, ezért gondoskodnunk kell (lehetőleg még a megbízás felvétele során) meghatalmazás aláíratásáról.

A tulajdoni lapról a következő papír alapú másolatok állíthatók ki, valamint elektronikus dokumentumként a következő másolatok szolgáltathatók:

- teljes másolat, amely valamennyi bejegyzést szó szerint tartalmaz,

- szemle, amely kizárólag a - másolat kiállításának, illetve elektronikus úton történő lekérdezésének időpontjában - fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint.

Ha az ingatlan jelenlegi jogi helyzetére vagyunk kíváncsiak, (márpedig többnyire ez a helyzet) akkor egyszerűbb és bőven elegendő is a szemlét lekérni. Az érintett tulajdoni lap tartalmát a földhivatalban számítástechnikai eszköz segítségével tekinthetjük meg. Aki kéri - a hiteles tulajdoni lap kikérése helyett - akár számítástechnikai eszköz segítségével is betekinthet az ingatlan-nyilvántartásba. A betekintéshez külön kérelmet kell benyújtani. A kérelemben szereplő adatokat a járási hivatal a személyazonosság igazolására szolgáló okmányból ellenőrzi, ezért mindig vigyük magunkkal a személyi igazolványunkat (vagy a jogosítványt, útlevelet).

A betekintés alatt feljegyzéseket is lehet készíteni, vagyis kiírhatjuk az ingatlan adatait. Betekinteni - ahogyan erről korábban szóltunk - csak a járási hivatal illetékességi területéhez tartozó ingatlan adataiba lehet.

Az ingatlan-nyilvántartás, vagy a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okirat szerinti jogosult, illetve kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg:

- minden olyan magán- és közokirat, hatósági határozat tartalma, amely a jogosult, illetve a kötelezett bejegyzése, törlése alapjául szolgált, vagy széljegyzés alapjául szolgált, és

- a tulajdonosok jegyzéke (névmutató).

Ezek az adatok megismerhetők akkor is, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.

A számítógéppel vezetett ingatlan-nyilvántartás adatbázisából történő lekérdezés során a természetes személyazonosító adat és a személyi azonosító nem használható fel abból a célból, hogy annak alapján a lekérdező a tulajdonos valamennyi ingatlanát az ingatlan-nyilvántartásból megismerje, vagy azokról adatokat szerezzen. Erre csakis a törvényben felsorolt szervek, például a bíróság, az ügyészség, az adóhatóság, önálló bírósági végrehajtó és a közjegyző jogosult, de ezek is csak a tevékenységükhöz szükséges ingatlanok vonatkozásában.

10.3.6. Közhitelesség elve

Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Ez megfelelően irányadók az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is.

Fontos tudni, hogy az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő (ezzel együtt természetesen - a szintén felelősségre vonható - adás-vételi szerződést elkészítő és ellenjegyző ügyvéd) kockázata. Az együttműködési - és a tájékoztatási - kötelezettség elmulasztásának nincs kártérítési következménye, ha a vevő - az ingatlan-nyilvántartás megtekintése útján - meggyőződhetett volna az eladó tulajdonjogi helyzetéről, de ezt elmulasztotta.

Itt tartjuk szükségesnek a leendő ingatlanközvetítő szakemberek figyelmét felhívni arra, hogy a fenti rendelkezés az ő munkájuk kapcsán is érvényesül. Amennyiben például egy tulajdonossal ingatlan közvetítésére irányuló megbízási szerződést kötnek, ennek megfelelően időt, pénzt nem kímélve több hónap alatt végre megtalálják a vevőt, majd a szerződéskötés alkalmával az ügyvédnél derül csak ki az, hogy a tulajdonos "elfelejtette" megemlíteni a megbízás aláírásakor, hogy a 20 millió forintos ingatlanát 50 millió forint főkövetelés erejéig terjedően végrehajtási jog terheli, akkor a tulajdonost nem fogják tudni felelősségre vonni és lényegében feleslegesen dolgoztak az ingatlannal. Ezért fontos, hogy a megbízás felvételekor legalább egy nem hiteles tulajdoni lap Ügyfélkapun keresztül történő lekérésével győződjenek meg az ingatlan jogi helyzetének rendezettségéről, még mielőtt érdemben nekiállnának foglalkozni vele. Ennek a követelménynek a komolyabb ingatlanközvetítők többsége még úgy ahogy eleget tesz, azonban a bérletek kiközvetítésére (is) szakosodott "szakemberek" esetén katasztrofális a helyzet. Az ingatlanközvetítő szakemberek több, mint fele ugyanis tapasztalatunk szerint bemondásra elhiszi, hogy aki megbízást ad,(és kulcsa van a lakáshoz) az bizonyára az ingatlan bérbeadására is jogosult.

Az ingatlan-nyilvántartás az Inytv.-ben foglaltak szerint nyilvántartott adatok tekintetében – az Inytv.-ben meghatározott adatok kivételével – közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősül. Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az fennáll, az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak személyazonosító és lakcímadatai tekintetében a személy- és lakcímnyilvántartás adatai az irányadóak.

Ez is csak egy vélelem, ezért akár az is bebizonyosodhat, hogy nem a bejegyzett személy a tulajdonos például azért, mert valaki az ingatlant elbirtokolta. Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás minden esetben azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja (tehát például annak kell pert indítania, kérnie a tulajdonjogának a bejegyzését és bizonyítania az elbirtoklás bekövetkezését, aki azt állítja, hogy elbirtokolta az ingatlant).

A jóhiszemű jogszerzésre hivatkozó fél jóhiszeműségének megítélése során a jóhiszeműség fennállását a jogszerzésre alapított kérelmének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés céljából való benyújtása szerinti időpontban kell vizsgálni. Ha a jogváltozásra irányuló megállapodás a bejegyzés hatályossá válásának időpontja után jött létre, a jóhiszeműség megítélése során a megállapodás létrejöttének időpontja az irányadó. Nem tekinthető jóhiszeműnek az a jogot szerző vagy a jóhiszeműség védelme alá eső egyéb cselekményt végző személy, aki jogának szerzésekor vagy a cselekmény véghezvitelének időpontjában az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helytelenségéről vagy az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként bejegyzett személy jogának korlátozottságáról tudott vagy akinek arról tudnia kellett. Nem hivatkozhat a jogszerző a jóhiszeműségére olyan jogosulttal szemben, aki saját jogszerzését olyan bejegyzés vagy feljegyzés tárgyát képező jogra vagy tényre alapítja, amelynek ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése vagy feljegyzése iránti eljárás megindítását a jóhiszeműség megítélése során irányadó időpontban az ingatlan-nyilvántartásban széljegy formájában már feltüntették, ha a bejegyzés vagy feljegyzés iránti kérelem alapján a bejegyzésre vagy feljegyzésre sor kerül.

A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző az e törvény szerinti védelemben részesül. A jóhiszemű szerző erre a védelemre nem hivatkozhat azzal szemben, aki ellene az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése iránt vagy az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett bejegyzési igény alapjául szolgáló jogügylet érvénytelenségének vagy ezen igény elévülésének megállapítása iránt pert indít. Ugyanez irányadó arra az esetre is, ha az ingatlan-nyilvántartásba a kérelem benyújtása előtt a törlési vagy kiigazítási pert feljegyezték.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásban feljegyezhető tény jogosultja a szerzett jogát, illetve a feljegyezhető tényt nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben. Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel rangsorban előbb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni. A jóhiszemű szerző jogvédelme az ingatlan-nyilvántartási állapot függő jogi helyzetére utaló tény feljegyzése esetére nem terjed ki.

Ingatlannal kapcsolatos hatósági eljárásokban az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokat, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat kell irányadónak tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét vitatja. Ha az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján számított, jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.

10.3.7. Kérelemhez kötöttség elve

A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetve feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás – ha az Inytv. másként nem rendelkezik – az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetve kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl, vagy amit törvény alapján lefolytatott megfeleltetési eljárás során a bíróság jogerős döntésében megjelöl. A bejegyzés, feljegyzés, illetőleg az erről szóló határozat a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint javítható, illetőleg egészíthető ki [1997. évi CXLI. tv. 6. §].

10.3.8. Rangsor elve

Az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendjét (a továbbiakban: rangsor) a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg.

Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát – az Inytv. eltérő rendelkezése hiányában – a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem, megkeresés iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. A ranghely előzetes biztosításának, a ranghely fenntartásának ténye a jogosultak kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján legfeljebb egyévi időtartamra, a törvényben meghatározott módon feljegyezhető.

A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló törvény szerinti felmérési, térképezési és területszámítási hiba kijavítása tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni (vagyis ilyenkor például a tulajdonosváltozás átvezetését sem kell megvárni, az ingatlan adatainak pontosítása a jogosult adataitól függetlenül megtörténik).

10.3.9. Okirat elve

Az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. Kivételt jelent a jogerős határozat megkövetelése alól például az előzetesen végrehajtható bírósági végzés alapján feljegyzett perfeljegyzés.

A gyakorlatban mindez azt jelenti, hogy a földhivatalok előtti eljárásban a jogi képviselet kötelező, ugyanis ha egy benyújtásra kerülő adás-vételi szerződésen nem szerepel ügyvédi ellenjegyzés, és a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmet nem ügyvéd (kamarai jogtanácsos, közjegyző) nyújtja be, akkor nem fog sor kerülni a tulajdonjog bejegyzését.

1./ A tulajdoni lap

A tulajdoni lap az ingatlanok "alapdokumentuma", ennek pontos ismerete nélkül semmilyen ingatlant nem szabad közvetíteni, vásárolni.

Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni. A tulajdoni lap ezeket az adatokat számítógépen kezelve tartalmazza (papíralapon csak a tulajdoni lap hiteles vagy nem hiteles másolatát kaphatjuk meg). Az ingatlan-nyilvántartásban minden ingatlant külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani.

Egyes ingatlanok sajátos nyilvántartási szempontjaira figyelemmel (főként a társasházaknál, szövetkezeti házaknál) a tulajdoni lap - egymással összetartozó - tulajdoni törzslapként és tulajdoni külön lapként vezetendők.

A tulajdoni lap három részből áll, amelyeket római számokkal jelölnek. A részek korábbi elnevezései jól jellemzik azok tartalmát: tulajdoni lap, birtoklap, teherlap.

A tulajdoni lap I. része az ingatlan következő adatait tartalmazza:

- a művelési ág és a művelés alól kivett terület elnevezése, alrészlet jele,

- a minőségi osztály, kataszteri tisztajövedelem,

- az épület fő rendeltetés szerinti jellege (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),

- utalás az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetve földhasználati jogra,

- az ingatlan jogi jellege,

- a település neve, ahol az ingatlan fekszik,

- az ingatlan helyrajzi száma, fekvésének (belterület, külterület) megjelölése és területnagysága,

- a zártkert megjelölés a termőföldről szóló törvény hatálybalépése előtt zártkertinek minősülő ingatlanok esetében

- belterületen - és amennyiben rendelkezésre áll - külterületen lévő ingatlannál az utca (tér, körút stb.) neve és a házszám (helyrajzi szám),

- ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adat,

- bejegyzés sorszáma,

- bejegyző határozat száma, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törlő határozat száma, és a törlés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törölt bejegyzésre való utalás,

- kiegészítő szöveges bejegyzés.

A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogokat, illetve annak jogosultjait, és az ingatlanra, valamint a jogosultakra vonatkozó tényeket tartalmazza:

- a bejegyzés sorszáma,

- a tulajdonost megillető tulajdoni hányad,

- a tulajdonszerzés jogcíme (pl. ajándékozás, vétel, öröklés)

- tulajdonosi jogállás,

- a tulajdonos természetes személy természetes személyazonosító adatai, lakcíme, kiskorúsága, vagy gondnokság alá helyezés ténye; jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén annak megnevezése, székhelye (telephelye),

- állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezése vagy személy neve,

- a vagyonkezelő megnevezése, székhelye (telephelye), és a vagyonkezelői jogállás, a vagyonkezelő kezelésében lévő hányad vagy terület,

- bejegyző határozat száma, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törlő határozat száma, és a törlés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

- törölt bejegyzésre való utalás,

- kiegészítő szöveges bejegyzés.

A tulajdoni lap III. része tartalmazza tulajdonképpen az ingatlanhoz kapcsolódó összes olyan jogot és tényt, amelyet az I. és II. részben nem rögzítenek. Mindez rengeteg dolog lehet, az ingatlanközvetítő vizsga alkalmával is csak 5-6 példát szokás erre kérni. A vizsgakövetelmények teljesítése érdekében mi a következő példákat említjük: haszonélvezeti jog, szolgalmi jog, elővásárlási jog, jelzálogjog (esetleg hozzá kapcsolódóan elidegenítési és terhelési tilalom is), végrehajtási jog, árverés kitűzése, vételi jog, bűnügyi zárlat, stb.

 

Fontossága miatt ismételten kiemeljük, hogy a tulajdoni lap száma megegyezik az ingatlan helyrajzi számával. Az ingatlanok helyrajzi számozásának megállapítására vonatkozó szabályokat egyébként külön miniszteri rendelet állapítja meg.

2./ A tulajdoni lap másolat

A tulajdoni lap másolat típusai:

- hiteles,

- e-hiteles (elektronikusan hitelesített),

- nem hiteles

A hiteles tulajdoni lap másolat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat, feljegyzett tényeket, illetve az ingatlan adatait hitelesen tanúsítja (ezt követelik meg a hatósági eljárásokban és a hitelügyintézéseknél is).

Az ingatlanügyi hatóságtól 2010-től már nem kérhető nem hiteles tulajdoni lap másolat, amely ugyan nem közhiteles, de tökéletesen megfelel, ha csak tájékozódásra vagy az adatok pontos megismerésére van szükségünk.

A tulajdoni lapról az alábbi hiteles és nem hiteles másolatok adhatók ki:

- teljes másolat: valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint,

- szemle: kizárólag a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.

A tulajdoni lapról másolatot meghatározott formában lehet kiadni. Ha a hiteles tulajdonilap-másolat szolgáltatása elektronikus dokumentumként történik, akkor erre a hitelesítési záradékban utalni kell (a kinyomtatott e-hiteles tulajdoni lap már nem hiteles!!!). A hiteles másolatot a hosszú távú érvényesítés feltételeit biztosító minősített elektronikus aláírással látja el a kibocsátó.

Hiteles tulajdoni lap másolatot a földhivatalok (hivatalos elnevezés: „x” kormányhivatal földhivatali főosztály „y” járási hivatal földhivatali osztálya) adják ki, az ország egész területén lévő ingatlanokról. A másolatot 2006-tól csak írásbeli kérelem benyújtását követően kapjuk kézhez. Az ügyfélkapun keresztül - a Kormányzati Portálon (www.magyarorszag.hu) történt regisztrációt és az okmányirodában való bejelentkezést követően - akár elektronikus dokumentumként vagy papír alapon postai úton is megkaphatjuk a másolatot. Az e-hiteles és a nem hiteles tulajdon lap másolatot a TAKARNET rendszer használatára jogosultak, vagy az Ügyfélkapu hozzáféréssel rendelkezők szerezhetik be. A magyarorszag.hu oldalon keresztül, Ügyfélkapu hozzáférés mellett akár otthonról is letölthető tulajdoni lap, akkor is, ha nem vagyunk a TakarNet előfizetői. A Földhivatal Online rendszerben a díj bankkártyás kifizetése mellett bárki le tud kérni e-hiteles vagy nem hiteles tulajdoni lap másolatot.

A hiteles tulajdoni lap másolat biztonsági elemei - Ha a másik szerződő fél adja át számunkra a hiteles tulajdoni lap másolatot, érdemes megvizsgálnunk, hogy a másolaton szerepelnek-e az alábbi biztonsági elemek (vagyis valódi-e a másolat).

  1. a) Biztonsági papír

A hiteles tulajdoni lap másolat minden oldalát A/4 (210x297mm) méretű, speciális alapanyagú, pozícionált vízjellel ellátott papírra nyomtatják a járási hivatalok. A vízjel egyik eleme a földügy logó, amelynek elhelyezése - álló lapformátum esetén - középen és alul található. A függőleges irányú vízjel, amely a TULAJDONI LAP feliratot tartalmazza, sormintaként funkcionál. A sormintában a TULAJDONI LAP felirat teljes egészében legalább egyszer megjelenik. A biztonsági papír ezen kívül tartalmaz UV fényben látható elemeket, valamint felülete vegyvédelemmel is ellátott.

  1. b) Biztonsági pecsétcímke

Az aláírás mellé az ügyintéző egy biztonsági pecsétcímkét ragaszt, amely egy sorszámot is tartalmaz. A pecsétcímke egy öntapadós, háromdimenziós hologram címke, mérete 22x22 mm. A pecsétcímke nélkül a hiteles tulajdoni lapmásolat nem tekinthető hitelesnek még akkor sem, ha szerepel rajta az aláírás és a kiadó földhivatal bélyegzője is.

  1. c) Átpántoló címke

Több oldalból álló tulajdoni lap másolat esetén a lapok összetűzését követően az ún. átpántoló címkével fogják össze a lapokat úgy, hogy a címke az összetűző kapcsot is letakarja. Az átpántoló címke speciális grafikával és nyomattal rendelkezik. A négyzet alakú címke mérete 50x50 mm. A nyomtatást követően a tulajdoni lap másolat lapjait összetűzik, majd az átpántoló címkével a tűzést leragasztják. Ezután a szokásos módon a járási hivatal hagyományos pecsétje és az ügyintéző aláírása, végül a biztonsági pecsétcímke kerül a tulajdoni lap másolatra.

10.4. Földhivatali eljárás

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, illetve az ingatlan és a jogosultak adataiban bekövetkezett változások átvezetésére irányuló közigazgatási hatósági eljárás. A következőkben tájékoztatást adunk a legfontosabb tudnivalókról.

10.4.10. Kérelem (megkeresés)

Az eljárás az ügyfél kérelmére vagy hatósági (bírósági) megkeresésre indul. Az ingatlan-nyilvántartásba jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését kérelemre lehet bejegyezni, ami azt is jelenti, hogy – főszabályként – csak az a jog jegyezhető be, illetve tény jegyezhető fel, illetve törölhető, amelyet a kérelem vagy megkeresés megjelöl. (ebből adódóan ha például a bíróság ítélete nem tartalmaz kifejezett rendelkezést (vagy külön megkeresést) a földhivatal felé a jogváltozás átvezetése (bejegyzése, illetve törlése) iránt, az eljárás csak akkor lesz eredményes, ha az ítélet megfelelően kiegészítésre kerül.

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell benyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes járási, a fővárosban a Budapesti 1. Számú, illetve Budapesti 2. Számú Földhivatalhoz (a továbbiakban együtt: járási földhivatal) az e célra rendszeresített nyomtatványon. A kérelem kötelező nyomtatvány, annak adattartalmát a 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet melléklete tartalmazza. A földhivatal tehát csak a kérelemben foglaltak alapján járhat el, ezért fontos a kérelem pontos kitöltése. A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat (2 db eredeti és 1 db másolati példányban), valamint az adott ügytípustól függően a jogszabályban előírt egyéb mellékleteket.

A kérelemnek tartalmaznia kell magánszemély esetén a kérelmező nevét, lakcímét, személyi azonosítóját, állampolgárságát; cégek esetében a megnevezését, székhelyt és statisztikai számjelét, cégjegyzékszámát; az érintett ingatlannak, valamint annak a jognak vagy ténynek a megjelölését, amelynek be-, illetve feljegyzését kérik. Ha a kérelmező helyett képviselő jár el, a kérelemnek tartalmaznia kell a képviselő nevét és lakcímét is. A bejegyzést – ha a felek megállapodásából vagy jogszabály rendelkezéséből más nem következik – annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik (pl. tulajdonjog bejegyzés esetén a tulajdonszerző, vevő, megajándékozott, stb.). A bejegyzést kérheti az is, akinek ez a bejegyzett jogát érinti.

A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható, amíg abban a járási földhivatal nem hozott határozatot. Ekkor a földhivatal az ingatlan-nyilvántartási eljárást megszünteti.

10.4.11. Kötelező jogi képviselet

A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselő lehet az ügyvéd vagy ügyvédi iroda, jogtanácsos, illetve a fél képviseletében eljáró közjegyző.

10.4.12. Bejegyzés alapjául szolgáló okirat

A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell mellékelni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, illetve csatolni kell a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat is. Ha az okirat hiányos, vagy módosításra szorul (pl. a jogcím, a szerződő felek személye, illetve aláírása, az érintett ingatlan, vagyis a település, a fekvés és a helyrajzi szám pontos megjelölése, az ügyvédi ellenjegyzés, közjegyzői hitelesítés, vagy a változás átvezetéséhez szükséges záradékolt változási vázrajz tekintetében) , úgy a kérelmet a földhivatalnak hiánypótlási felhívás kiadása nélkül el kell utasítania. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jog bejegyzésére, tény feljegyzésére csak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényben (a továbbiakban: Inytv.) meghatározott okirat alapján kerülhet sor.

Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat alapján van csak helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog, vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzett jogosulttól származó bejegyzési engedélyt. Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetve a hatóság határozata is, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények körét az Inytv. tételesen felsorolja. Ezeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba csak olyan jog és tény jegyezhető be-, illetve fel, melyről törvény kifejezetten rendelkezik. Egyéb jogszabályok tartalmazzák azt is, hogy az okirat mellett milyen egyéb iratot (hatósági engedély, igazolás, jóváhagyás, vázrajz stb.) kell benyújtani ahhoz, hogy a kérelem teljesíthető legyen.

10.4.13. Adatváltozás bejelentése

Az ingatlan tulajdonosa, a tulajdonosi jogokat gyakorló szerv vagy a vagyonkezelő, valamint a használó köteles bejelenteni a változás bekövetkezésétől, illetve a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül az ingatlan határvonalában, az ingatlan területében, a földrészlet művelési ágában, a föld minőségében bekövetkezett változást, továbbá köteles bejelenteni a nyilvántartás tárgyát képező épület, építmény létesítését, és lebontását.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult szintén a fenti határidőn belül köteles bejelenteni nevének (cégnevének), illetve lakcímének (székhelyének, telephelyének) megváltozását is. (A nyomtatvány használata – szemben a jogok és tények változására irányuló eljárásokkal – nem kötelező, de ajánlott, mivel a kérelem elbírálásához szükséges adatokat tartalmazza, ezáltal csökken a hiányos benyújtás veszélye.)

Ha a változás az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát is érinti (jellemzően pl. az épület-feltüntetés, vagy az adott ingatlanon belül a nyilvántartott művelési ág egy részének megváltozása esetén), úgy az átvezetéshez a külön jogszabály előírásai szerint arra jogosult földmérő által készített és a járási földhivatal által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges. Ha a vázrajzhoz okirat is kapcsolódik, úgy a vázrajzot mindazoknak alá kell írniuk, akik a változás alapjául szolgáló okiratot is aláírták.

  1. január 1-jétől az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása során az ügyfél kérheti a járási földhivataltól, hogy lakcímének a jogügylettel összefüggő megváltozását (pl. a megvásárolt lakás címe lesz a bejelentett állandó lakcíme) a földhivatal külön bejelentés nélkül vezesse át a tulajdoni lapon. Ennek feltétele, hogy legkésőbb a tulajdonjog bejegyzéséről szóló földhivatali határozat kézbesítését követő 30 napon belül az ügyfél lakcímének megváltozását a személy- és lakcímnyilvántartó hatóságnál (okmányirodánál) is bejelentse, illetve ott rögzítésre kerüljön a változás. Ezután a földhivatal közvetlen adatátvétellel vezeti át az új lakcímadatokat. Tehát az ügyfélnek csak egyszer kell az ingatlanügyi hatósághoz fordulnia, a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásakor. Az eljárás megindítása a tulajdonjog bejegyzési kérelemmel egyidejűleg történik, az ,,Ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem” formanyomtatvány kitöltésével és benyújtásával. A kérelem erre szolgáló részén a kérelmező megjelöli, ha a jogváltozással érintett ingatlanba szándékozik költözni, hogy a lakcímváltozás átvezetését kéri-e.

10.4.14. Széljegyzés

Tulajdoni lap tartalmát érintő kérelem esetén a beadvány iktató számát a benyújtás napján a tulajdoni lapra rávezetik, ez a széljegyzés. A széljegy a bejegyzés, feljegyzés, átvezetés iránti eljárás megindítását tanúsítja, egyben jelzi az ügyek elintézésének sorrendjét is. A beadványok elintézésére harminc napos határidőt biztosít a jogszabály, ebből adódóan a széljegy a kérelem teljesíthetősége szempontjából csak tájékoztató jellegű, mivel a földhivatal ekkor még nem döntött arról, hogy a kérelemnek helyt ad, vagy elutasítja. A tulajdoni lapot megtekintőket ugyanakkor figyelmezteti arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmában változás várható. A széljegy utal a beadvány tartalmára, továbbá abból megállapítható a jogosulttá váló (kérelmet benyújtó) ügyfél neve és a jogváltozás tárgya.

Téves széljegyzés esetén, továbbá a jog-, tény-, illetve adatváltozás átvezetését, vagy az elutasítás tényének feljegyzését követően a széljegyet a földhivatal törli a tulajdoni lapról.

A széljegynek – az informatív tartalmán túl – a bejegyzésre váró jogok és egyes jogilag jelentős tények körében fontos szerepe van azok egymáshoz való viszonyának meghatározása szempontjából is. Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Fontos ugyanakkor, hogy ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.

A földhivatal 5 napon belül értesíti az eljárás megindításáról azt az ügyfelet, akinek az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonjoga törtlését, illetve akivel szemben vételi jog bejegyzését kérik. A földhivatal az értesítést az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett lakcímre/székhelyre küldi.

10.4.15. Ügyintézési határidő

A beadvány érdemi elbírálására – ha annak nincs hiányossága és az elintézését más eljárás(pl. megelőző széljegy) nem akadályozza – a földhivatalhoz történő beérkezésétől számított legkésőbb 30 napon belül kerül sor. Ha a beadvány harmincnál több önálló ingatlant vagy harmincnál több érdekeltet érint, az érdemi döntést 90 napon belül kell meghozni.

10.4.16. Soron kívüli ügyintézés

Az Inytv. értelmében a beadványt soron kívül kell elintézni, ha arról törvény rendelkezik, vagy ha a járási földhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezi.

  1. Törvényben meghatározott soron kívüli eljárások:

Végrehajtási jog és zárlat bejegyzése bírósági végrehajtó megkeresése alapján (A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény)

Végrehajtási jog és jelzálogjog bejegyzése hatósági megkeresés alapján (Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény)

Jelzálogjog bejegyzése jelzálogjog-hitelintézet kérelme alapján (A jelzálog hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény)

Kiskorú ügyfél esetén (A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. tv.)

  1. Az ügyfél kérelme alapján engedélyezett soron kívüli eljárás:

A járási földhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezheti. A soron kívüli ügyintézés engedélyezése tárgyában a hivatalvezetőnek a kérelem beérkezését követő két munkanapon belül kell döntenie, a kérelem elutasításáról végzést kell hoznia. Az e kérdésben való döntés ellen nincs helye jogorvoslatnak. A soron kívüli eljárást csak abban az esetben lehet lefolytatni, ha az érintett ingatlan(ok)ra vonatkozó, megelőző beadványok elintézésének nincs akadálya.

Az ügyfélnek a soron kívüli eljárásra vonatkozóan minden esetben kérelmet kell benyújtania a földhivatalhoz, melyet belefoglalhat a jog bejegyzésére vagy tény feljegyzésére irányuló kérelmébe, illetőleg az adatváltozás átvezetése iránti bejelentésébe, de erre vonatkozóan külön kérelmet is benyújthat.

Az ügyfél által benyújtott, az ingatlan-nyilvántartási eljárás soron kívüli lefolytatására irányuló kérelemért a mindenkor hatályos összegű díjat kell fizetni. A soron kívüli eljárás díját az alapeljárás díján felül kell megfizetni, akkor is, ha az alapeljárásban személyes vagy tárgyi díjmentesség érvényesül. Ha a kérelem benyújtásakor a díj megfizetését az ügyfél nem igazolja, úgy a soronkívüliség nem engedélyezhető.

10.4.17. Beadványok intézése

A beadványokat a földhivatalnak az iktatószámok sorrendjében, a benyújtásuk időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintéznie. Az egyidejűleg (azonos napon) érkezett beadványok elintézésének sorrendjét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének időpontja határozza meg.

Ha a beadványnak hiányossága nincs, a földhivatal a kérelmet teljesíti (a bejegyzésről egyszerűsített vagy alakszerű határozattal dönt), továbbá a változást a tulajdoni lapon – és ha szükséges, az ingatlan-nyilvántartási térképen – egyidejűleg átvezeti és ezt követően gondoskodik a döntés ügyfelek részére – főszabályként postai úton – történő közléséről. Ha az ügyben jogi képviselő járt el, a kérelemnek helyt adó döntés kizárólag rajta keresztül kerül kézbesítésre.

Ha a beadvány hiányosságai – az Inytv. vonatkozó rendelkezéseire tekintettel – nem pótolhatóak, akkor a földhivatal a hiányosságtól függően végzéssel, vagy határozattal a kérelmet elutasítja. Ha a pótolható hiányosságokat (ideértve az igazgatási szolgáltatási díj megfizetését, illetve annak igazolását is) az ügyfél (jogi képviselője) ez erre történő felhívásban megjelölt határidőre nem pótolja, a földhivatal az eljárást végzéssel megszünteti. A kérelem elutasításáról, valamint az eljárás megszüntetéséről szóló döntést az ügyfél részére minden esetben közvetlenül is megküldi a földhivatal.

Több járási földhivatalt érintő beadvány:

Abban az esetben, ha a változás több ingatlant érint, és azok különböző járási földhivatalok illetékességi területén fekszenek, minden érintett földhivatalhoz külön beadványt (kérelmet, megkeresést, bejelentést) kell benyújtani. Az eredeti okiratot és mellékleteket azonban csak a döntés meghozatalára jogosult járási földhivatalhoz kell benyújtani. A többi földhivatalhoz csak az okirat egyszerű másolatát kell csatolni és utalni kell arra, hogy az eredeti okiratot melyik földhivatalhoz nyújtották be.

A döntés meghozatalára fedezetcsere esetén, az a járási földhivatal jogosult, amelynek illetékességi területén fekvő ingatlanra a jelzálogjog bejegyzést kérik, ingatlancsere (tulajdonjog-változás) esetén pedig a kérelmező választása szerinti földhivatal, vagyis ahová a bejegyzés alapjául szolgáló eredeti okiratot elsőként benyújtották.

10.4.18. Hiánypótlás

Ha a kérelemnek, mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van, a kérelmezőt a kérelem beérkezésétől számított 15 napon belül határidő megjelölésével fel kell hívni a hiányosságok pótlására.

Az Inytv. a 39. § (3) és (4) bekezdése tételesen felsorolja azokat az eseteket, amikor nincs helye hiánypótlási felhívás kiadásának, vagyis a hiányosságok nem pótolhatóak és a kérelmet el kell utasítani. A hiánypótlási felhívásban a földhivatal felsorolja a beadvány elintézését akadályozó hiányosságokat. A hiánypótlás teljesítésére az ügyfélnek 15 napot adhat a földhivatal, amely indokolt esetben az ügyfél kérelmére egyszer 15 nappal meghosszabbítható. Ha a megadott határidőn belül teljeskörűen pótolják a felhívásban megjelölt hiányosságokat, úgy a földhivatal határozattal dönt a bejegyzésről. Ha a hiánypótlási felhívás ellenére a megadott határidőn belül nem pótolják a hiányosságokat, a földhivatal a kérelmet elutasítja. Erre a jogkövetkezményre már a felhívásban figyelmeztetnie kell a kérelmezőt.

Ha a kérelem részben teljesíthető, a földhivatal szintén hiánypótlási felhívást bocsát ki a kérelmező felé, melyben nyilatkozattételre hívja fel, hogy a kérelmét teljesíthető részében fenntartja-e. Ha a felhívásra a kérelmező nem nyilatkozik, a földhivatal a teljesíthető résznek helyt ad, a többit pedig elutasítja.

10.4.19. Eljárás felfüggesztése

Az eljárás felfüggesztésére kizárólag az Inytv. 47. §-ában felsorolt esetkörökben kerülhet sor. Az Inytv. szabályai szerint az eljárás akkor függeszthető fel, ha az okirat valódiságát az aláíró felek valamelyike vitatja, illetve ha az okirat jogszerűsége, a jog vagy tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki. Ez esetben az eljárás felfüggesztésének feltétele annak az igazolása, hogy az okirat érvénytelenségének megállapítása iránt a polgári pert megindították. Igazolásként a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példánya vagy annak hiteles másolata fogadható el. 2013. január 1-jétől már nem csak a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat érvénytelensége iránt kezdeményezett bírósági eljárás, hanem a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági határozat bírósági felülvizsgálata iránt indított közigazgatási per esetén is felfüggesztésre kerülhet a másodfokú ingatlan-nyilvántartási eljárás. Az eljárás felfüggesztéséről a földhivatal végzéssel dönt.

10.4.20. Fellebbezés

A járási földhivatal döntése ellen a kézbesítéstől számított 30 napon belül lehet fellebbezést előterjeszteni. Az az érdekelt, akinek a járási földhivatal határozatát bármely okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti annak kézbesítését és a kézbesítéstől számított 15 napon belül terjeszthet elő fellebbezést.

A járási földhivatal a fellebbezés alapján felülvizsgálja a döntését. A vizsgálat eredményeként lehetősége van arra, hogy határozatát a fellebbezés érkezésétől számított 8 napon belül saját hatáskörben eljárva kijavítsa, kiegészítse, illetve jogszabálysértő döntését módosítsa vagy visszavonja. Elutasító döntés esetén, ha a fellebbezés benyújtásával egyidejűleg pótolják az alaphatározatban megjelölt hiányosságokat, a beadványt új eljárásra irányuló beadványnak kell tekinteni.

Ha a járási földhivatal saját hatáskörben történő intézkedésre nem lát lehetőséget, a fellebbezést az ügy irataival együtt felterjeszti a megyei földhivatalhoz elbírálás céljából. A megyei földhivatal a fellebbezés felterjesztésétől számított 30 napon belül a fellebbezést elbírálja; az első fokú döntést helybenhagyja, megváltoztatja vagy megsemmisíti és a járási földhivatalt új eljárásra utasítja. A megyei földhivatal másodfokú döntését a járási földhivatal küldi meg az érintett ügyfelek részére. A kézbesítést megelőzően a járási földhivatal a tulajdoni lapon elvégzi (foganatosítja) a megyei földhivatal döntése alapján szükséges változásokat, illetve annak megfelelően lefolytatja a megismételt eljárást.

10.4.21. Bírósági jogorvoslati kérelem

A bírósági jogorvoslati kérelmet a megyei földhivatal által hozott döntés ellen lehet benyújtani a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül az elsőfokú járási földhivatalnál. Az az érdekelt, akinek a megyei földhivatal határozatát bármely okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését és a kézbesítéstől számított 15 napon belül terjeszthet elő bírósági jogorvoslati kérelmet.

A bírósági jogorvoslati kérelem alapján a megyei földhivatal szintén intézkedhet saját hatáskörben. Ha erre nem lát lehetőséget, úgy a kereseti kérelmet és az iratokat 8 napon belül megküldi az illetékes bíróságnak. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat hiányosságai a bírósági eljárásban már nem pótolhatóak.

11. Az értékbecslés helyszíni feladatai

Mutassa be részletesen az értékbecslés helyszíni szemléjének folyamatát! Sorolj fel a helyszínen elvégzendő tevékenységeket! Milyen adatokat rögzítene a helyszínen egy családi ház és egy társasházi öröklakás esetén?

Kulcsszavak, fogalmak:

- Megelőző tevékenység - tulajdoni lap beszerzése

- Közvetlen környezet

- Megközelíthetőség

- Szomszédok

- Társasház - beépítettség, szintszám, lakásszám, lift, lépcsőház

- Családi ház - telekadottságok, kerítés, kert

- Társasház - épület,- és lakásszerkezet és állapot

- Családi ház - szerkezet és állapot

11.1. Az ingatlanok értékbecslésének bemutatása folyamatként

A legelső dolog, hí megbízást kapunk valamely ingatlan értékelésére, szigorúan írásos formában megbízási szerződést kell kötnünk, melyben részletesen rögzítjük az értékelés feltételeit, körülményeit. Igazából maga a folyamat (nulladik lépésként) már ekkor elkezdődik, hiszen a megbízási szerződés létrejöttéhez tisztáznunk kell a megbízás körülményeit, illetve, magának az értékbecslésnek a célját is.

Azért létfontosságú az értékelési cél mielőbbi tisztázása, mert egyrészt el kell tudnunk dönteni, hogy egyáltalán elvállaljuk-e, illetve elvállalhatjuk-e (jogosultság szintjén) a megbízást. Gondolunk itt arra, hogy például hitelbiztosítéki értékelést csak akkor vállalhatunk, ha erre az adott bankkal szerződést kötöttünk, ill. az MNB által vezetett névjegyzékbe korábban már felvételt nyertünk, vagy pl. bírósági eljáráshoz felhasználható szakvéleményt csak akkor adhatunk, ha igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői jogosultsággal is rendelkezünk, stb.

Az értékbecslésre vonatkozó jogosultsági szabályok bemutatásakor korábban már utaltunk rá, hogy a középfokú ingatlanközvetítő OKJ-s szakképesítés az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó forgalmi értékbecslésre (és kizárólag csak erre) jogosít. Ettől eltérő értékelési megbízás elvállalásához emelt szintű Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő OKJ-s szakképesítéssel kell rendelkezni, illetve ne feledkezzünk el arról sem, hogy értékbecslést csak az a személy végezhet, akit az ingatlanközvetítői névjegyzékbe korábban felvettek, ill. a névjegyzékben az értékbecslésre vonatkozó jogosultsága is szerepel.

A megkötött megbízási szerződés fontosabb rendelkezései - A szerződés megkötésekor a jogosultságunkon túlmenően többek között a következő kérdéseket kell még mindenképpen mérlegelnünk, ill. ha szükséges a szerződésben szabályozni:

  1. a) Elégséges-e a rendelkezésre álló idő a megbízás teljesítésére (határidő)?
  2. b) Ismerjük-e az adott környéket, rendelkezünk-e a szükséges háttérismeretekkel.
  3. c) Mekkora az ingatlan (elegendő-e egy helyszíni szemle, hány kollégát kell bevonni a munkába, stb.)?
  4. d) Rendelkezésre áll-e az ingatlanról műszaki dokumentáció, esetleg korábbi értékbecslés?
  5. e) Szükség lehet-e más területek szakértőire (pl.: statikus, műemléki szakértő, képzőművészeti szakértő, környezetvédelmi szakértő, stb.), ill. ha igen ki fizeti az ő költségüket?
  6. f) Várhatóan milyen költségekkel kell számolnunk, ennek megfelelően mekkora mértékű megbízási díj (figyelembe véve a piacon kialakult szokásos árakat is) fejében éri meg elvállalni a munkát?

Célszerű továbbá a szerződés megkötésekor (de legkésőbb a helyszíni szemléig) a megbízótól elkérnünk, vagy beszereznünk az ingatlan tulajdoni lap másolatát, ill. földhivatali térkép másolatát. Ezekre egyrészt szükség lesz a helyszíni szemléhez, más részt ha nem a tulajdonos a megbízónk, akkor tisztáznunk kell az ő kapcsolatát az ingatlannal.

Kiszállás a helyszínre - A szerződés megkötése után helyszíni bejárás során tájékozódunk az ingatlan műszaki állapotán túlmenően az üzemeltetési viszonyokról, illetve a működtetés körülményeiről. A műszaki állapot felméréséhez célszerű a felépítményre és a telekre külön vonatkozó adatlapot használni, melyet a helyszínen töltünk ki. A helyszíni szemlére célszerű olyan időpontot választani, mikor a fényviszonyok lehetővé teszik, hogy az ingatlan valamennyi részét megtekinthessük. Ha van rá lehetőségünk menjünk ki eltérő napszakokban, vagy napokon (hétköznap, hétvégén) akár többször is az ingatlanba, így érzékelni tudjuk, pl. a forgalom nagyságában, illetve az egyes más külső hatásokban (pl.: zaj, légszennyezettség, stb.) rejlő időszakos különbségeket is.

11.2. A helyszíni szemle során a következő tevékenységeket kell elvégeznünk:

  1. a) Az ingatlanhoz közelítve meg kell figyelnünk, illetve rögzítenünk is kell a környék, a szomszédság, stb. jellemzőit
  2. b) Ha rendelkezünk műszaki dokumentációval, akkor az abban szereplő alapterületeket, adatokat, stb., össze kell vetnünk a valós állapottal, ha pedig nincs műszaki dokumentációnk, akkor fel kell mérnünk az ingatlan alapterületét (A padlószinttől 1 méteres magasságban végezzük a mérést és csak a 190 cm-t elérő belmagasságot vesszük figyelembe., mint hasznos alapterület.
  3. c) Fénykép (esetleg videó) dokumentációt készítünk – a tulajdonosok hozzájárulásával
  4. d) Az épület adatlapon rögzítjük: A helyszíni szemle időpontját, a jelenlévő személyek (pl.: közös képviselő, a lakás tulajdonosa, stb.) adatait, az épület építési módját, az építés (valós, vagy becsült) építési évét, az ingatlanban található lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát, az esetleges (részleges, vagy teljes) felújítások, átalakítások, korszerűsítések évét, ill. terjedelmét, az esetleges korábbi károsodásokat (pl.: tűz), melyet már helyreállítottak, vagy eltakartak, a homlokzat állapotát, az egyes fő tartószerkezetek megoldásait, állapotát, a közös helyiségek, felszerelések, berendezések megoldásait, állapotát, valamint az ingatlan kezelésére vonatkozó információkat.
  5. e) A lakás adatlapon rögzítjük: A helyszíni szemle időpontját, a jelenlévő személyek (pl.: tulajdonos, vagy megbízó, stb.) adatait, a lakás épületen belüli megközelíthetőségét, a lakás tájolását, benapozását, komfortfokozatát, közműellátottságát, fűtési módját, a látható hibajelenségeket, jellemző műszaki állapotát, havi üzemeltetési költségeit.
  6. f) Helyiségenként rögzítjük: A helyiség méretét, burkolatait, felületképzéseit.
  7. g) A telek adatlapon rögzítjük: A helyszíni szemle időpontját, a jelenlévő tulajdonosok adatait, az ingatlan közvetlen környékének jellemzőit, úgy mint megközelíthetőség (gyalog, közúton, tömegközlekedéssel, stb.), a különböző szintű ellátási központoktól (üzletek, orvosi rendelő, iskola, stb.) való távolságokat, a parkolási lehetőségeket, a telek méretét, alakját, lejtési viszonyait, a telek beépítettségét, a telek tartozékait (pl.: kerítés, belső utak, melléképületek, stb.), ill. ezek állapotát, a telken található értékes növényzet (gyep, dísznövények, gyümölcsfák, stb.) jellemzőit.

Fontos, hogy össze kell vetnünk az ingatlan-nyilvántartásban (tulajdoni lapon, földhivatali térképen) szereplő adatokat (pl.: fel van-e tüntetve az épület, stb.) a valóságban tapasztalható tényekkel.

Ha a megbízó, vagy a tulajdonos rendelkezik egyéb, az ingatlanra vonatkozó iratokkal, dokumentumokkal (pl.: szerződések, építési engedély, használatba vételi engedély, stb.), akkor célszerű ezeket elkérnünk és a helyszínen áttekintenünk. Azon dokumentumokat, melyekre esetleg szükségünk lehet a későbbiekben kérjük el, hogy másolatot készíthessünk róluk.

A helyszíni szemle során ne felejtsünk el minden lényeges információt összegyűjteni (megnézni, megkérdezni, stb.), ebben segíthetnek az előre megszerkesztett adatlap formanyomtatványok. Hagyjuk, hogy a megbízó (tulajdonos, stb.) elmondja, megmutassa azokat a dolgokat, amit ő fontosnak tart, ugyanakkor az elmondottakból ki kell tudnunk választani a számunkra értékes információkat. Nem szabad ugyanakkor, hogy a hallottak megtévesszenek bennünket, vagy a figyelmünket eltereljék lényeges dolgokról. Ebben segíthet, ha terv szerint és módszeresen végezzük a bejárást.

A helyszíni szemle során érdemes beleképzelnünk magunkat egy potenciális vásárló helyébe és megpróbálni az ő szemével is megvizsgálni az ingatlant. Ne feledjük, hogy egy-egy problémát másképp értékelhet az ingatlan tulajdonosa, aki nap mint nap találkozik azzal és másként egy kívülálló. Elképzelhető, hogy egy hosszabb ideje fennálló, kellemetlen, de egyébként nem túl jelentős (viszonylag alacsony ráfordítással kijavítható) hibát a tulajdonos — az elszenvedett kellemetlenségek miatt — sokkal nagyobb problémaként értékel, mint amekkora annak az értékre vonatkozó hatása. Természetesen az ellenkezőjével is találkozhatunk, mikor pl. a tulajdonos valamit a saját két kezével épített, vagy újított fel és ezért jóval nagyobb értéket tulajdonít neki, mint amit az valójában ér.

Végül megemlítjük, hogy a megbízó sok esetben már a helyszíni szemle során szeretné „kiszedni" az értékbecslőből az értéket. Komoly szakértő persze nem vállalkozik arra, hogy ránézésre megmondja egy ingatlan értékét, de mire a helyszínre érkezünk, mindenképpen tájékozódnunk kell a környéken található hasonló ingatlanok piaci árairól, forgalmáról, hogy az ilyen kérdésekre tudjunk valamilyen választ adni. Ne feledjük, hogy ezt valószínűleg már a megbízó is megtette korábban, így az ez irányú tájékozottságunkból (vagy tájékozatlanságunkból) következtetést vonhat le a szakértelmünket illetően.

11.3. Az értékelés folyamatának konkrét lépései:

A helyszíni bejárást követi a tulajdonképpeni értékelési eljárás, melynek kulcsa a módszeres adatgyűjtés. Az adatokat két alapvető osztályba sorolhatjuk:

  1. Általános adatok, melyek az országot, régiót, várost és lakókörzetet fedik le. Különösen fontos a szomszédos telkek vizsgálata, melyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, és így közvetlenül befolyásolhatják tárgyi ingatlan fejlesztési lehetőségeit, és értékét.
  2. Részletes adatok, melyek tárgyi ingatlan jellemzőit fedik le, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai költségek, eladások, bevételek és kiadások terén, és amelyeket versenyeztethetjük a tárgyi ingatlannal.

Ezután sorra vesszük azokat a konkrét lépéseket, melyet egy értékelő végez az értékelési eljárás során:

  1. lépés: Meg kell határozni az értékelés célját. Az értékelési cél minél korábbi definiálása segítségünkre lehet jogosultságunk mérlegelésében és a helyszíni szemlében. Az értékelés célja sok esetben meghatározza az értékbecslés során alkalmazható módszert is. A célt igyekezzünk tömören és egzakt módon meghatározni. Minél bonyolultabb és kuszább a cél meghatározása, annál nehezebb lesz egzakt szakvéleményt adnunk, azaz a felmerülő konkrét kérdésekre konkrét válaszokat adnunk.
  2. lépés: A szükséges adatok és források listája. Az értékelő által használandó értékelési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása. Ingatlan-nyilvántartási adatok beszerzése (tulajdoni lap, térképmásolat), hatósági engedélyek, tervdokumentációk beszerzése.

Többfajta tervdokumentáció létezik:

- Engedélyezési tervdokumentáció (amikor építik a házat, akkor ezt még az építkezés előtt el kell készíteni). Ezen a részletek nincsenek kidolgozva, jellemzően 1:100–hoz léptékű szokott lenni. Az engedélyezési tervdokumentáció nem igazán ideális az ingatlanközvetítő szakemberek számára, mert ezen épületgépészeti, épületvillamossági részletek nem kerülnek feltüntetésre.

- Kiviteli tervdokumentáció: Ez már részletesebb, hiszen a kivitelező is ez alapján dolgozik. Szerepelnek rajta ún. szakági tervek is, amelyek nagyon pontosak. Egyetlen hátránya, hogy a kiviteli tervdokumentáció az építés alatt módosulhat. Nagyon fontos lenne, hogy az esetleges változások megjelenjenek a kiviteli terveken is, sokszor azonban a módosítások nem megfelelően vagy egyáltalán nem tükröződnek ebben a dokumentációban.

- Megvalósulási tervdokumentáció: Ez már a változtatásokat is tartalmazzák. Ez nagyon fontos a társasházkezelésnek. Bővítéshez, felújításhoz nélkülözhetetlen. Amikor kész az épület a kivitelezőnek kötelessége átadni. Jegyzőkönyvek is nagyon fontos dokumentumai a társasházkezelésnek.

- Korábbi vizsgálati jegyzőkönyvek: Például villámvédelem, emellett az elektromos hálózatoknak vannak érintésvédelmi vizsgálati jegyzőkönyvei, illetve szabványossági felülvizsgálati jegyzőkönyvei, energetikai tanúsítvány

- Egyéb információk: (tulajdonos, szomszédok, közös képviselő, stb.) begyűjtése.

- Helyszíni vizsgálatok: A dokumentumok és a valóság összevetése.

  1. lépés: A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt ország, város és lakókörzet, gazdasági, politikai és társadalmi feltételek figyelembevételével kell megszerezni. Össze kell gyűjteni az alkalmazott megközelítéstől függően az eladásokból, bevételekből, költségekből valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkat.
  2. lépés: A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékelő a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erők figyelembevételével (pl.: verseny), hogy a jövedelmezőség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét. A legtöbb értékbecslési megbízáshoz elegendő a jelenlegi használat, hasznosítás elemzése. Abban az esetben viszont, ha valamilyen „hosszútávú" célból értékelünk (pl.: hitelbiztosítéki értékelés), akkor szükség lehet valamennyi szóba jöhető hasznosítási mód elemzésére, kiválasztva közülük a leggazdaságosabbat. Ez a hasznosítási mód adja ugyanis az ingatlan ún. legjobb és legmagasabb használat szerinti értékét.
  3. lépés: Az értékelés módszerének, esetleg módszereinek kiválasztása. Az értékelés célja a legtöbb esetben eleve meghatározza a szóba jöhető módszereket, a végleges döntést azonban, hogy milyen módszerrel fogunk dolgozni, csak az adatgyűjtés és a helyszíni szemle után tudjuk meghozni. Elképzelhető pl. hogy a cél alapján piaci összehasonlítással dolgoznánk, de nem sikerült megfelelő hasonló ingatlanokat találnunk és ezért más módszer választására kényszerülünk.
  4. lépés: Az ingatlan értékének megbecslése. Az értékelő a kiválasztott értékelési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékének megbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, és esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.
  5. lépés: Az értékelési szakvélemény (értékelési jelentés) elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékelő írásos jelentést készít ügyfele számára. A szakvéleményt a szerződésben meghatározott példányszámban dokumentáltan célszerű átadni a megbízó számára. Ezt követően kerülhet sor a megbízási díj leszámlázására, majd a számla megbízó által történő befogadása után a megbízási díjunk átvételére.

Az értékelés helyszínén un. szemrevételezéses épületdiagnosztika módszerével dolgozik a vizsgálatot végző szakember: leginkább érzékszerveire, elméleti ismereteire és szakmai tapasztalatára támaszkodik. Feltárások általában nincsenek – ha az adottságok olyanok, hogy a feltárással nem keletkezik nagy kár, akkor kisebb feltárás lehetséges, de nem jellemző. Műszeres vizsgálatok, komolyabb mérések sem jellemzőek, ezzel már átlépnénk a részletes műszaki diagnosztika területére.

11.4. Vizsgálatok „érzékszevek” bevetésével

Látás: Ezzel az érzékszervvel észlelhetjük, ha nincs meg valamilyen épületszerkezet (nem takart szerkezetekre vonatkozik). Pl. az üvegezés hiányossága, épület tisztasága, falak felázásai, salétrom kirakódása, átázások, gombásodás, fagerendás födém lehajlásai, lakkréteg kopottsága, burkolatok állapota ellenőrizhető ilyen módon.

Hallás: Elsősorban az vizsgálható így, hogy az épület hangszigetelés szempontjából milyen kialakítású, nyílászáró szerkezetek mennyire hangzáróak. A szerkezetek megfelelő hangjai, ajtók megfelelő állapota nyitáskor hallatszik, vízhálózatnál például a nyekergő hang a tömítés hiányára, nem megfelelő állapotára utal. Kopogtatással ellenőrizhetjük a vakolatot, ugyanis a "feltáskásodott" falnak más hangja van, szerelt válaszfalnak ugyancsak más hangja van, mint a tömörnek. A padlónál úgyszintén lehet érzékelni, hogy fel van-e táskásodva.

Tapintás: Hőhídakat, nedves felületeket, burkolatok típusait is ki lehet tapogatni. Ilyen módon a festés jellege is megállapítható. Úgyszintén tapintással tudjuk a fúgáknál megnézni, hogyan lett rakva a csempe, egyéb felületeknél, hogy azok mennyire, illetve milyen módon vannak csiszolva, glettelve.

Szaglás: Gázszivárgás – egyébként szagtalan a földgáz és a propán-bután gáz is, ezért adnak hozzá etil-merkaptánt adalékanyagként, ettől származik a jellegzetes gázszag annak érdekében, hogy ha szivárgás van, észre lehessen venni. Vízproblémánál dohos szagot lehet érezni. Amennyiben a csatorna bűzelzárással van gond, azt is lehet érezni. A lakásban lévő gombásodás, penészesedés, dohányzás is a szaglószervünk használatával fedezhető fel.

11.5. Helyszíni adatrögzítés - társasházak esetén:

- szintek száma, lakások száma, lift, közös használtban föld, lévő kert, telek, (nagysága, állapota, rendezettsége, kialakított vagy kialakítható tárolók helye, kerítés) közös tulajdonban lévő parkoló, gépkocsi beálló, egyéb melléképület

- családi ház esetén: szerkezet, állapot mellett a hozzá tartozó földterület mérete,

minősége, megközelíthetősége, alakja, formája, lejtése, funkciója, parlag, vagy művelt terület, öntözhetősége, rendezettsége, értékes növényzet, közműellátottsága, parkolási lehetőség, melléképület, garázs, egyéb felépítmény, bővítési lehetőség (mellé,- vagy ráépítés) jelenlegi használat, lehetséges hasznosítási, - használati alternatíva.

12. A piaci összehasonlító értékbecslés elemei - hasonlóság

Mutassa be a piaci összehasonlító értékbecslés módszerét! Mondja el, hogy a piaci összehasonlító értékbecslés során hogyan történik az érték meghatározása

- páros összehasonlítás módszerével, illetve

- csoportos összehasonlítás módszerével!

Részletezze az összehasonlító ingatlanok hasonlóságának követelményét! Milyen mértékű korrekció esetén kérdőjelezhető meg a hasonlóság?

Kulcsszavak, fogalmak:

- A két piaci összehasonlító értékelés folyamatának azonos és különböző lépései

- Az összehasonlító adatok gyűjtése

- A hasonlóság feltételei

- A korrekció és a hasonlóság összefüggése

12.1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés

Az értékelés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki: a megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. Ez nem jelent mást, mint amit más, nem ingatlan típusú befektetések piacán is csinálnak, hiszen a részvények árát is befolyásolják a tranzakciók. Például az utolsó tranzakció során kialakult részvény ára fogja meghatározni a valószínű eladásokat a következő tranzakciónál.

Az ingatlanértékeléskor használatos összehasonlítás sokkal összetettebb, azonban ugyanezen elven működik. Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt, melyek az értékelt vagyontárgyra jellemző körből származnak. Az alaphalmazban lévő ingatlanokat valamilyen módszerrel (pl.: ún. páros, vagy csoportos összehasonlítással) összehasonlítjuk a vizsgált ingatlannal. A különbségeket korrekciós tényezőkkel vesszük figyelembe ennek megfelelően alakítjuk ki a forgalmi értéket. Külön kell szólnunk a telek értékeléséről. Lakóingatlanok értékelése esetén az összehasonlító adatok általában oly módon állnak rendelkezésünkre, hogy azok már magukban foglalják a telek értékét is, hiszen az adásvételi szerződésben nem szokták részletezni, hogy a vételárból mennyi jutott a telekre és mennyi az épületre. Ez azt jelenti, hogy a piaci összehasonlító módszernél nem értékeljük külön a telket a felépítménytől, hanem a kettőt egységes egészként kell kezelni.Az egyes ingatlanok között a telkek adottságaiban lévő eltéréseket, korrekciós tényezőkkel vesszük figyelembe.

A forgalmi értékelés első lépése az összehasonlító adatok beszerzése és elemzése. Alapvető követelmény, hogy az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemző legyen, azaz az összehasonlító ingatlanok földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, míg a típusa a vizsgált ingatlan típusával azonos legyen. Az ingatlan típusa alatt azonban nem csak azt kell érteni, hogy pl.: lakóingatlant lakóingatlanokkal, irodát csak irodákkal szabad összehasonlítani, hanem az adott típuson belül tovább kell szegmentálni. Irodaházaknál, szállodáknál a gyakorlatban használatos kategorizálás általában elegendő (pl.: egy „A" kategóriás irodát nem hasonlítunk össze „B" vagy „C" kategóriájúval, vagy egy 4*-os szállodát egy 5*-os luxus szállóval, vagy egy 3*-os panzióval).

A lakóingatlanok szegmentálásánál a következő öt szempontot érdemes szem előtt tartani:

  1. a) Az alaphalmazba az ingatlanok földrajzi elhelyezkedésüket tekintve lehetőleg azonos környékről kerüljenek be.
  2. b) Az alaphalmazba kerülő ingatlanok kora közel azonos legyen.
  3. c) Lakások esetén az alaphalmazban lévő ingatlanok lehetőleg azonos építési móddal készült épületekben helyezkedjenek el (pl.: panellakást lehetőség szerint ne hasonlítsunk össze egy belvárosi bérházban lévő lakással).
  4. d) A társasházi öröklakások, a családi házak, az ikerházak és a sorházi lakások külön kategóriákat képeznek, azaz nem szabad ezeket „vegyíteni" az alaphalmazban.
  5. e) Az alaphalmazba kerülő lakások jellemző mérete (alapterület, szobaszám) hasonló legyen a vizsgált ingatlanéhoz, azaz ne hasonlítsunk össze pl.: egy garzon lakást egy 87 m2-es 3 szobás lakással.

Az alaphalmaz átlagától jelentősen eltérő ún. szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni (alaphalmaz szűkítése). Mivel a vizsgált ingatlan forgalmi értékét szeretnénk megállapítani, biztosnak kell lennünk abban, hogy a felhasznált értékadatok valóban az összehasonlító ingatlanok forgalmi értékét tükrözik. Abban az esetben, ha valamely ingatlan fajlagos ára jelentősen alacsonyabb, vagy magasabb az alaphalmaz átlagánál, akkor nagy valószínűséggel az eladásuk során valamely — a piaci (forgalmi) érték definíciójánál tanult — feltétel nem teljesült, pl.: túl gyorsan kellett eladni azt, vagy az eladónak nem is volt különösebb eladási szándéka, stb.

Ilyen esetben az ár és az érték nyilvánvalóan nem esik egybe, így ezen ingatlanokat sem vonhatjuk be az összehasonlításba, hiszen torzítják a mintát. Hasonlóan nem szabad bevonni az összehasonlításba azokat az ingatlanokat, melyek valamely lényeges tulajdonságukat tekintve szélsőségesen eltérnek az alaphalmaz átlagától, pl.: lényegesen rosszabb műszaki állapotúak, stb.

Az a követelmény, hogy a szűkített alaphalmaz is legalább 5-10 összehasonlító adatot tartalmazzon. Ha nagyon kevés az összehasonlító adat, akkor nem lehetünk biztosak abban, hogy azok egy nagyobb, körültekintőbb mintavétel (merítés) esetén nem lennének-e valamennyien szélsőértékek. Ezért nem helyes az — a ma még sajnos meglehetősen széles körben elterjedt — értékbecslői gyakorlat, mely megelégszik három összehasonlító ingatlannal.

Kétségtelen tény, hogy a piaci összehasonlító értékbecslésben a legnehezebb feladatot a megfelelő mennyiségű, megbízható összehasonlító adat felkutatása jelenti. Az összehasonlító adatok lehetséges forrásainak felkutatása igen munkaigényes. Éppen ezért arra mindig ügyelni kell, hogy kizárólag a már megtörtént adás-vételek árai alkalmasak összehasonlításra, hiszen a kínálati adatok nem tükrözik a keresleti viszonyokat, arra csak mindig a ténylegesen létrejött tranzakciók áraiból lehet következtetni. Az összehasonlító adatok ellenőrzése, szelektálása nagyon fontos feladat, hiszen különböző forrásokból és különböző informátoroktól származnak ezen adatok. Sokszor ellentmondásosak is az információk, és a valóságtartalmuk megítélése hosszas utánajárásba kerülhet.

Az adatokhoz való hozzájutás nehézségei miatt az értékbecslők mégis gyakran használnak fel kínálati értékadatokat a piaci összehasonlítás során. A fentiek miatt lehetőleg el kell kerülni az ilyen adatok felhasználását, de ha mégis arra kényszerülünk, hogy kínálati adatot is bevonjunk az alaphalmazba, akkor azt mindig nagyon körültekintően tegyük, illetve vegyük figyelembe, hogy a kínálati árak általában magasabbak a majdani ténylegesen kialakuló eladási áraknál, hiszen az eladó az ajánlatába bekalkulálja az alku lehetőségét is. A kínálati adatokat 5-10%-kal csökkenteni (lefelé korrigálni) szükséges. A pontos mérték attól függ, hogy az adott területen milyenek a piaci viszonyok, mennyire van esetleg túlkínálat, mennyire óvatosak az eladók, hogy ne riasszák el a vevőket, stb. A környéken tevékenykedő ingatlanközvetítők általában elég pontos becslést tudnak adni arra vonatkozólag, hogy az adott időszakban hogyan viszonyulnak az ajánlati árak a tényleges vételárakhoz.

Mindenképpen hibás gyakorlat, mikor egy értékbecslő korábbi értékbecslés(ek)ben megállapított értékadatokból vezeti le egy ingatlan értékét. Ez még akkor sem fogadható el, ha a korábbi értékbecsléseket is saját maga készítette.

Az ingatlanok forgalmi értékadatának szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet értelmében a forgalmi értékbecslők — díjfizetés ellenében —összehasonlító adatokat kérhetnek az NAV-tól (korábban Illetékhivataloktól). Ezek az adatok — a tényleges piaci viszonyokhoz képest — általában kissé lefelé torzítanak (az illetékfizetési, illetve az adófizetési kötelezettség "optimalizálása" miatt vevői és eladói részről). Ezt az értékbecslés során úgy tudjuk korrigálni, hogy ezen adatok mellett más forrásokból származó összehasonlító adatokat is felhasználunk. Az értékbecslésben mindig fel kell tüntetnünk a felhasznált összehasonlító adatok forrását és tudnunk kell azt dokumentálni is.

A forgalmi értékbecslés során általában tehermentes tulajdonjogot értékelünk. Ritkábban előfordul, hogy pl.: bérleti jog értékét kell megállapítani. Nagyon fontos, hogy az összehasonlítás során csak azonos értékformákat és jogokat hasonlítsunk össze. Korábban (az 1990-es évek első felében) elterjedt volt az a gyakorlat, hogy a különböző értékformák és jogok közt korrekciós tényezőket alkalmaztak, vagy valamilyen átjárhatóságot teremtettek. Pl.: a bérleti jogot úgy értékelték, hogy az a tulajdonjog 50%-át éri, vagy beépíthető tetőteret telekárban értékeltek, stb. A mai értékbecslői gyakorlatban lehetőség szerint el kell kerülni az ilyen megoldásokat, ugyanis a bérleti jogok piaca, a tetőterek piaca, stb. is folyamatosan változik, így a korábbi tapasztalati korrekciós tényezőknek általában már nincs meg a piaci alapja. Ugyanakkor az elmúlt években ezen piacokon is kellő számú tranzakció zajlott le ahhoz, hogy lehessen találni megfelelő összehasonlítási alapot és ne kényszerüljön az értékbecslő ehhez hasonló korrekciók alkalmazására.

A fajlagos alapérték meghatározása - Az alaphalmaz felvétele és szűkítése után meg kell határoznunk az abban szereplő összehasonlító ingatlanok fajlagos értékét. A fajlagos érték azt jelenti, hogy az értéket valamilyen vetítési alapra vonatkoztatjuk. Leggyakrabban az ingatlan nettó összes területére vetítjük az értéket, így a fajlagos érték mértékegysége Ft/m2. Elvileg elképzelhető másfajta vetítési alap használata is, pl.: kórháznál az ágyak száma, szállodánál a férőhelyek száma, iskolák esetében a tantermek száma, stb., ennek ellenére azonban ez nem tekinthető elterjedt megoldásnak. Telkeknél korábban egy négyszögölre vetítették az értéket, azonban manapság már ebben az esetben is négyzetméterben mérjük a területet és erre vonatkoztatunk. Mezőgazdasági földterületek esetén viszont a fajlagos értéket 1 hektárra vetítjük.

Az alaphalmazban lévő ingatlanok fajlagos értékeinek átlagát nevezzük fajlagos alapértéknek. A fajlagos alapérték kiszámítására azonban csak a — a gyakorlatban ritkábban alkalmazott — ún. csoportos összehasonlító módszernél van szükség.

Az esetleges értékmódosító tényezők bevonása - A vizsgált (értékelendő) ingatlan és az alaphalmazban lévő ingatlanok összehasonlítása legalább 8-10 szempontból kell, hogy megtörténjen. Ezen szempontokat nevezzük értékmódosító tényezőknek. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy rengeteg ilyen befolyásoló tényező van, azonban az értékelés során nekünk az egyes ingatlanok közti különbségeket kell megragadnunk, így azon tényezőket kell számba vennünk, melyekből egyrészt az ingatlanok különböznek, melyeknek jelentős hatása van az értékre (ún. értékes tényezők). Ahhoz, hogy ezt megtegyük tehát nem elégséges az értékelendő ingatlant ismerni, hanem megfelelő információkkal kell rendelkeznünk az alaphalmazban lévő ingatlanokról is.

12.2. Az értékmódosító tényezőket a következőképpen csoportosíthatjuk:

12.2.1. Műszaki szempontok

- Károsodások

- Kivitelezési hibák

- Alapterületek megszokottól eltérő nagysága

- Alapozás módja

- Fő teherhordó szerkezetek megoldásai

- Közbenső és zárófödémek megoldásai

- Tetőszerkezet kialakítása

- Határoló szerkezetek és nyílászárók

- Burkolatok minősége, értéke

- Szakipari munkák

- Épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások

- Épülettartozékok

12.2.2. Építészeti szempontok

- Felépítmény célja

- Helyiségek száma

- Belső elrendezés

- Komfortfokozat

- Műemléki védettség

- Vízbázis-védelmi védőövezet

- Egyéb építészeti előírások

12.2.3. Használati szempontok

- Építés, felújítás éve

- Komolyabb káresemények

- Karbantartás helyzete

- Üzemeltetés

- Rendeltetésszerű használat

12.2.4. Telekadottságok

- Telek alakja

- Tájolás

- Lejtés

- Építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság, stb.)

- Talajtani viszonyok

- Növényzet

- Telek tartozékai

12.2.5. Infrastruktúra

- Villany

- Víz

- Gázellátás

- Csatorna (felszíni és szennyvíz)

- Szemétszállítás

- Közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat)

- Megközelíthetőség

- Ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól

- Oktatási intézmények

- Szabadidős létesítmények

- Telekommunikáció

12.2.6. Környezeti szempontok (ún. externáliák)

- Szomszédok és szomszédos létesítmények

- Övezet

- Kilátás, panoráma

- Szennyező források, környezeti ártalmak

12.2.7. Alternatív hasznosítás szempontjai

- Funkcióváltásra való alkalmasság

- Átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség

12.2.8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás

- Tulajdonviszonyok rendezettsége

- Osztott tulajdon, résztulajdon

- Kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog, stb.)

- Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények

- Országos és helyi építési szabályozás

Magunknak is meg kell állapítanunk, hogy a fenti kategóriák elég általánosak, de ez a csoportosítás egy jó segédlet lehet ahhoz, hogy e szerint szemlélve az ingatlanokat semmilyen lényeges tényező ne kerülje el a figyelmünket. Természetesen az értékelés során felhasznált tényezők sokkal konkrétabbak, de mindenképpen beleilleszthetők valamely fenti kategóriába. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, illetve értékcsökkentő hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelő, míg más alkalommal értékcsökkentő tényező. Például a repülőtér közelsége egy irodaház esetén értéknövelő tényező, míg lakóépület esetén a zaj és környezeti adottságok miatt jelentős értékcsökkentő tényező.

Az értékelő szakember az értékmódosító tényezők hatásának mérlegelésével alakítja ki a forgalmi értéket. Ügyelnünk kell arra, hogy az értékmódosító tényezőkkel a lényeges különbségeket próbáljuk megragadni. Ha túl sok tényezőt választunk ki, azaz túl sok szempontból próbálunk összehasonlítani, akkor egyrészt nagyon bonyolulttá válik az értékelés, másrészt egy bizonyos határon túl mer érdemben nem kapunk pontosabb eredményt. Az is igaz ugyanakkor, hogy túl kevés tényezővel viszont nem lehet feltárni az értéket lényegesen befolyásoló eltéréseket. Általában az a követelmény (amint ezt említettük is), hogy 8-10 értékes szempont szerint történjen meg az összemérés.

A fajlagos érték korrekciója - Nem elég számba venni az értékmódosító tényezőket, hanem meg kell határoznunk azok számszerű hatását is a forgalmi értékre, hiszen valamilyen módon az alaphalmazban lévő összehasonlító ingatlanok ismert forgalmi értékéből kell levezetnünk a vizsgált ingatlanunk értékét. Abból indulunk ki, hogy mivel ezek az ingatlanok több szempontból is különböznek az értékelendő ingatlanoktól, így valószínűleg a piaci értékük is eltérő, tehát nekünk valamilyen módon ezeket a különbségeket kell számszerűsítenünk.

A fajlagos érték eltérítése során általában %-os korrekciót szoktunk alkalmazni, de néhány esetben célszerűbb lehet a pénzegységben (forintban) kifejezett korrekció használata is. Ha például két családi ház abban tér el, hogy az egyikben található egy medence, míg a másikban nincs ilyen, akkor ezt a különbséget célszerűbb forintban, a medence értékével kifejezni, mint mindenképpen ragaszkodni a %-os eltérítéshez.

A korrekciós tényezők meghatározása során három alapelvet mindenképpen be kell tartani:

  1. a) Az ingatlanok közti semmilyen különbség értékelésekor sem alkalmazhatunk nagyobb korrekciós tényezőt, mint amibe (ahány Ft-ba) ennek a különbségnek a megszüntetése kerülne.
  2. b) Az egyes korrekciós tényezők nem lehetnek nagyobbak 20%-nál, ez ugyanis azt jelentené, hogy az adott szempontból az összehasonlító ingatlan szélsőértéknek tekintendő, azaz a szűkítés során ki kell hagyni az alaphalmazból.
  3. c) Az értékmódosító tényezők együttes hatása (előjeles összege) sem lehet nagyobb 20%-nál. Ebben az esetben az összehasonlító ingatlan „nem hasonlít eléggé" a vizsgált ingatlanhoz.

A gyakorlatban a számszerű eltérítés technikájára több módszer is elterjedt, többek között:

- Páros összehasonlító módszer (ún. összehasonlító adatrács)

- Csoportos összehasonlítás

A páros összehasonlító módszer

A páros összehasonlítás lényege, hogy az alaphalmazban lévő ingatlanokat külön-külön hasonlítjuk össze a vizsgált ingatlannal, azaz páronként történik az összehasonlítás és a korrekció. A módszer népszerűsége és viszonylag könnyű alkalmazhatósága éppen abban áll, hogy mindig két konkrét, a valóságban létező, fizikailag is megismerhető ingatlant kell összemérni. Az egyes különbségek két ingatlan esetében szemmel láthatóak, objektíven megítélhetők és — néhány kvalitatív tényezőtől eltekintve — egyszerűen számszerűsíthetők. Az összehasonlítás és a korrekció általában táblázatos formában történik, innen ered az összehasonlító adatrács elnevezés is.

Az eljárás során mindig az összehasonlító ingatlan fajlagos értékét módosítjuk a korrekciós tényezőknek megfelelően. Ha valamely értékmódosító tényező szempontjából az összehasonlító ingatlan a „jobb" és ezáltal értékesebb, akkor értelemszerűen csökkenteni kell a fajlagos értékét, hogy közelítsük azt a vizsgált ingatlanhoz. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben egy negatív korrekciós tényezőt alkalmazunk. Fordított esetben, mikor az értékelendő ingatlant ítéljük az adott szempontból „jobbnak", akkor pedig egy pozitív előjelű korrekciós tényezőt kell alkalmaznunk.

Az adott összehasonlító ingatlan esetében előjelesen összeadjuk az egymás alatt lévő korrekciós tényezőket (oszloponként) , majd ilyen mértékben módosítjuk a fajlagos értékét. Az így kapott számot hívjuk az adott ingatlan korrigált fajlagos értékének. Ha minden összehasonlító ingatlan értékét sikerül ily módon közelítenünk a vizsgált ingatlanéhoz, akkor azok értelemszerűen egymáshoz is közeledni fognak. Ez azt jelenti, hogy amennyiben összehasonlítjuk a korrekció előtti fajlagos értékekből álló mintát a korrigált fajlagos értékekből álló mintával, akkor a mintaszórásának számottevően csökkennie kell.

Ha a szórás nem csökkent, hanem növekedett az két dolgot jelenthet: vagy fordított irányú (azaz ellenkező előjelű) korrekció történt, vagy túl durva a korrekció.

Mindkét esetben feltétlenül újra kell gondolni az alkalmazott korrekciós tényezők mértékét és előjelét, mert ez a korrekció nem éri el a kívánt célt.

Másik gyakori hiba, hogy bár csökken a minta szórása, de jelentéktelen mértékben. Ez többnyire azt jelenti, hogy nem sikerült megragadni az ingatlanok közti lényeges különbségeket, azaz túl kevés szempont szerint történt az összehasonlítás, vagy nem sikerült minden olyan lényeges tényezőt feltárni, mely jelentős hatással bír az értékre. Ebben az esetben sincs más megoldás, mint visszalépni a munkában és újragondolni az összehasonlítás szempontjait és a korrekciós tényezőket.

Ha kiszámítottuk a korrigált fajlagos értékeket, akkor ezeket összeadjuk és a benne lévő tagok számának alapján átlagoljuk, majd kapott fajlagos értékét megszorozzuk a vizsgált ingatlanunk alapterületével. Ennek eredménye lesz az értékelendő ingatlanunk per,- teher és igénymentes forgalmi értéke. A forgalmi értéket minden esetben legalább 10.000 Ft-ra kerekítve kell megadni, de a nagyságrendtől függően sok esetben még ennél nagyobb léptékű kerekítés is indokolt lehet.

A csoportos összehasonlító módszer

A csoportos összehasonlítás során először képezzük az alaphalmaz átlagát. Ezt úgy kell elképzelni, mint egy olyan ingatlant, mely a valóságban nem létezik ugyan, de magán hordozza a mintában szereplő ingatlanok átlagos tulajdonságait és fajlagos értéke pedig az alaphalmazbeli ingatlanok fajlagos értékeinek számtani közepe. Ezt az átlagos fajlagos értéket nevezzük fajlagos alapértéknek.

Ez így leírva nagyon jól hangzik, de gondoljunk csak bele, hány olyan szinte csak kvalitatív (minőségi) jellemzőkkel leírható különbség lehet az egyes ingatlanok közt, amit nem tudunk átlagolni, pl.: benapozás, telek alakja, alaprajzi elrendezés, stb. Bár a számszaki részét tekintve ez a módszer egyszerűbb a páros összehasonlításnál, viszont lényegesen nehezebb a csoportképzés és az értékalakító tényezők megítélése szempontjából. Éppen ezért a használata csak olyan esetben fogadható el, mikor az alaphalmaz viszonylag nagy elemszámú (inkább a 10-hez van közelebb, mint az 5-höz) és az összehasonlító ingatlanok nagyon sok tekintetben meglehetősen hasonlítanak egymásra, azaz nincs se lényeges fizikai, se lényeges értékbeli eltérés közöttük. Ilyenek lehetnek például a lakótelepek, ahol koncentráltan találhatók azonos méretű, alaprajzú, korú, stb. lakások és a piacuk is jól körülhatárolt, így az ingatlanárak sem mutatnak nagy szórást.

Ha sikerült elképzelnünk ezt az átlagos ingatlant, akkor ezt kell összehasonlítanunk a vizsgált ingatlannal. A korrekciós tényezők számszerűsítése egyébként a páros módszernél leírtakkal megegyező elvek szerint és módon történik.

Majd a korrekciók vízszintes soraiból képezünk külön - külön átlagokat, amit összesítünk s kapott érték lesz a korrekciók átlaga, ezt megszorzunk a legelőször kiszámított átlagos fajlagos alapértékkel, majd az így kijött összeggel beszorozva a végső eredmény az ingatlan per,-. teher és igénymentes forgalmi értéke lesz.

13. A piaci összehasonlító értékbecslés elemei - hasznos alapterület

Magyarázza el a piaci összehasonlító értékbecslésnél használt hasznos alapterület meghatározásának módját! Szemléltesse a meghatározást az ún. helyiségjegyzék bemutatásával egy családi ház esetén, melynek van pinceszinti garázsa, tetőtere terasszal és van melléképülete is!

Kulcsszavak, fogalmak:

- A hasznos alapterület fogalma

- Mért területek – redukált területek

- Családi ház mért területeinek redukálása

13.1. Hasznos alapterület meghatározása

A piaci összehasonlító értékbecslésnél ki kell emelni, hogy a lakástámogatási kormányrendeletben használt fogalmakat nem lehet az építésügyi eljárásokban alkalmazandó fogalmakkal helyettesíteni.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy építésügyi szempontból kizárólag az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) előírásai szerint kell meghatározni egy épület hasznos alapterületét.

13.1.1. Fogalmak:

Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, ahol a belmagasság legalább 1,90 m, az összes beépített hasznos területet értjük ezalatt egy építmény minden szintjén. Ezt úgy kapjuk meg, hogy összes helyiség területét belülről, faltól-falig megmérjük

Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közre fogott térvízszintes vetületben számított területe.

Belmagasság: a padlószint és a födém vakolt (burkolt) vagy az álmennyezet alsó síkja közötti függőleges távolság

Helyiség: a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével

Padlószint: födémszerkezetek vagy talajon fekvő aljzatszerkezetek járófelülete

.

Járófelület: emberi tartózkodás vagy közlekedés céljára alkalmas felület

Építményszint alatt az építmény mindazon használati szintje értendő, amelyen helyiség van, azzal, hogy nem minősül építményszintnek a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.

Hasznos alapterület alatt tehát az összes helyiség falkontúron belül mért alapterületeinek összegét értjük, az 1,90 m belmagasság alatti területek beleszámítása nélkül.

Az összes, helyiséget tartalmazó használati szintet figyelembe kell venni, ezért ebből a szempontból figyelmen kívül kell hagyni

  •                     pl. a beépítetlen tetőteret, a padlás területét, valamint azt a tetőszintet, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.
  •                     a lépcsőház területét egynél több szinten vagy
  •                     az olyan szintek területét, amelyeken helyiség nem található, vagy
  •                     rendeltetés nélküliek (ilyennek tekinthetőek a flexibilis megnevezésű „rendeltetések” is), illetve
  •                     járófelülettel nem rendelkeznek (pl. szerelőszintek, álmennyezet feletti terek, stb.)
  1. A padlást (beépítetlen tetőteret) – figyelemmel az összes hasznos alapterület fent ismertetett fogalmára.
  2. Az olyan beépített tetőtér, amely a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges, huzamosabb tartózkodás céljára alkalmas, az OTÉK hivatkozott rendelkezései alapján építményszintnek minősül. Ezen túlmenően az OTÉK 85. §-a meghatározza a helyiségek méreteit, így a minimális belmagasságot is (a helyiségek közül csak a tároló helyiség minimális szabad belmagassága lehet legalább 1,90 méter, a lakás további helyiségeinek minimális átlagos belmagassága ettől több, 2,50 méter vagy 2,20 méter).
  3. A pinceszint – az összes hasznos alapterület fent ismertetett fogalmára, valamint az OTÉK építményszintnek minősül, ezért azt figyelembe kell venni az összes hasznos alapterület számításakor, különös tekintettel arra is, hogy a pinceszinten általában tároló helyiség létesül, amelynek szabad belmagassága – az OTÉK 85. § (3) bekezdése) pontja alapján – legalább 1,90 méter.
  4. A külső tartózkodó terek (terasz, erkély, tornác, loggia) összes hasznos alapterületbe való tartozásának vizsgálata során figyelemmel kell lenni az OTÉK hivatkozott rendelkezéseire, amelyek szerint hasznos alapterület a nettó alapterület azon része, amelyen a belmagasság legalább 1, 90 méter. A nettó alapterület pedig a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.

Mivel a felsorolt tartózkodó tereket (terasz, erkély, tornác, loggia) részben vagy egészben épületszerkezet fogja közre (például korlát, mellvéd vagy épület falszakasza), ezért ezen terek azon hasznos alapterületét is figyelembe kell venni az összes hasznos terület szempontjából történő számításakor, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter. Fontos, hogy az említett külső tartózkodó terek esetében a belmagasságra vonatkozó feltétel kizárólag akkor értelmezhető, ha ezen terek fedettek. Figyelembe kell venni a belmagasságon túl a fedett minőséget biztosító elem funkcióját is. E tekintetben példaként említhető többemeletes épületeknél az egymás feletti erkélyek esete: ekkor a fenti erkély funkciója nem az, hogy „fedést” biztosítson az alatta elhelyezkedő erkélynek, ezért a lenti erkély esetében nem beszélhetünk „fedélről”/”fedettségről”. Következésképpen ez esetben a belmagasság sem értelmezhető, ezért ezen lenti erkélyt nem kell figyelembe venni az összes hasznos alapterület számítása során.

Az 1.9 méter vagy afeletti belmagassággal rendelkező szobák 100%-ban, és a nem lakóhelyiségek 50%-ban (pl. A pince, a fedett terasz, a fedett erkély, a fedett közlekedőknek, stb. csak az 50%-a tartozik ide).

Ez nem egyenlő azzal amennyi területet a telekből a falakkal együtt az egész családi ház elfoglal.

Legújabban elterjedt szemlélet szerint korrektebb a hirdetésben 0%-ba venni, és külön megjelölni ezen utóbbi kiegészítő helyiségek területét.

13.2. Mért területek, redukált területek:

Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.

Több szintű ingatlan értékbecslése esetén színtenkén kell lemérni a nettó alapterületet, s azt összesíteni.

13.2.2. Az értékelt ingatlan redukált területének számítása:

Redukálás - matematikai értelmezése: csökkent, mérsékel, kisebbít, kicsinyít, leegyszerűsít, összevon stb.

Az ingatlan felmérését követően az épületet azonos értékű területekre kell osztani:

- lakás - 100 % - os értéken vesszük figyelembe

- pince - 40 % föld padló

- 50-60 % általános eset

- 80 % szuterén (lakás)

állapota, aljzatburkolat, falburkolat, felhasznált anyagok,- elvégzett munka minősége, rendeltetése, természetes,- mesterséges szellőzési lehetősége, természetes,- vagy mesterséges világítási lehetőség alapján használjuk a redukció mértékét.

- garázs - 50 % általános eset

- 60-65 % speciális eset

szintén figyelembe kell venni az állapotát, aljzat,- és falburkolatot, a felhasznált anyagok, az elvégzett munka minőségét, a természetes és mesterséges szellőzés, világítás lehetőségét, fűtési illetve fűthetőségét, vízellátottságát, esetleg rendelkezik-e vizesblokkal, szerelőaknával.

- tetőtér - 60-95 % általános – beépíthetősége, közműellátási,- bevilágítási,- fűtési lehetősége, megközelíthetősége, bútorozhatósága, kihasználhatósága, rendeltetése

- terasz - 5-10 % általános

- 10-30 % speciális eset (panoráma)

figyelembe kell venni a nagyságát, az aljzat kialakítását,- a felhasznált anyag,- az elvégzett munka minőségét, a rendeltetés szerinti használhatóságát /amennyiben több hátránya van, mint előnye, minimális értékű

Ezek összege a redukált alapterület, melyet az érték megállapításánál figyelembe veszünk.

Szemléltesse a meghatározást az ún. helyiség jegyzék bemutatásával egy családi ház esetén, melynek van pinceszinti garázsa, tetőtere terasszal, és van melléképülete.

A családi házban pl. található egy előszoba, 3 szoba, konyha, fürdőszoba, melynek össz’ mért alapterülete 100 nm.

A pinceszinten a garázs 40 nm-es, aljzat kialakítása 30x30 cm-es csúszásmentes járólap, falburkolata 150 cm magasságig 10x10 –es fali csempével burkolt, elektromos hálózattal, vízzel, fűtéssel, szerelőaknával ellátott.

Az lakóingatlan rendelkezik 20 nm-es hasznos alapterületű tetőtérrel (1,90 feletti), mely valószínűleg beépíthető, valamint 12 nm-es nyitott tetőterasszal, melyről csodálatos panoráma nyílik a környező hegyekre.

A telken található egy 28 nm-es aljzat betonnal rendelkező, hagyományos építési móddal épült tégla melléképület - raktározás céljára, bejárati ajtóval, bevilágítás- szellőztetés céljára alkalmas ablakkal. Fűtése az ingatlannak jelenleg nem megoldott.

Későbbiek folyamán az ingatlan össz közmű ellátással, fűtési mód kialakításával esetleg egyéb rendeltetésre is alkalmas lehet.

Ingatlan eladási ára                              24000000 Ft

Fizetett kamat                                        1000000 Ft

Bevétel összesen                                   25000000 Ft

Ingatlan szerzési összege:                     16000000 Ft

Értéknövelő beruházások                        3500000 Ft

Beruházás költségeinek összege                500000 Ft

Költségek összesen                                20000000 Ft

A számított összeg (Bevételek-Költségek)   5000000 Ft

Adóköteles jövedelem (30%-a)                1500000 Ft

14. Piaci összehasonlító értékbecslés elemei - korrekció

Magyarázza el a piaci összehasonlító értékbecslés során az értékmódosítás, a korrekció lényegét! Melyek a lakóingatlanok értékbecslése során leggyakrabban alkalmazott értékmódosító tényezők? Lehet-e értékmódosító tényezőként kezelni társasházak esetén a közös tulajdonban lévő különbségeket?

Kulcsszavak, fogalmak:

- A korrekció fogalma

- A korrekció célja

- A korrekció általában a fajlagos árra vonatkozik

- A hasonlóság és a korrekció összefüggése

- A tervezett korrekció hatásának ellenőrzési lehetőségei

14.1. Az értékbecslés leggyakrabban alkalmazott módszerei:

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés. Ez a legelterjedtebb módszer lakóingatlanok értékelésénél. Ennek során az értékbecslő felkutatja a hasonló ingatlanokra jellemző piaci árakat. Fontos, hogy elegendő számú összehasonlító adat alapján állapítsa meg az értékbecslő az átlagos árat. Ezek alapján a dokumentált tényekből kiindulva az adott típusú ingatlanokra állapít meg egy alapárat (az egységnyi, fajlagos árat, például a négyzetméterárat). A konkrét ingatlanra vonatkozó forgalmi értéket az ingatlan jellemzőinek, az értékmódosító tényezők és az összehasonlításban szereplő ingatlanok közötti különbségeknek a figyelembe vételével állapítja meg. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, illetve értékcsökkentő hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelő, míg más alkalommal értékcsökkentő tényező.

Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.

14.2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése

Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.

Korrekció: esetünkben az értékmódosító tényezők számbavétele

Az alapárból az értékmódosító tényezők segítségével számíthatjuk ki a forgalmi értéket. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy rengeteg ilyen befolyásoló tényező van, és ezen értékmódosító tényezők számba veendő köre attól függ, hogy milyen az értékbecslendő eszköz, illetve mire vonatkozik a megbízás tárgya. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak.

Az alábbiakban lássunk néhány értékmódosító tényezőt a teljesség igénye nélkül:

- Műszaki paraméterek: építés, létesítés időpontja; nagyság; típus; speciális felszereltség; tartozékok; felhasznált anyagok és szerkezetek; felújítások; karbantartások. - Használati jellemzők: állapot; állag; üzemeltetés körülményei; elhasználódás foka; alternatív hasznosítási lehetőségek. - Hatósági és jogi kérdések: kapcsolódó jogok és kötelezettségek; tulajdon és bérleti viszonyok; hatósági előírások. - Piaci jellemzők: kereslet és kínálat; korszerűség és értéktartás.

Ez a felsorolás csak szempontokat ad, egy ingatlanra nem vonatkozhat az összes tényező, az alapár szempontjából mindig csak néhány módosító tényező a mérvadó. Természetesen csak azokat a tényezőket kell figyelembe venni, melyek az alaphalmazra nem jellemzőek, hiszen egy lakótelepi lakás esetében nem lesz értékmódosító tényező a szennyvíz-csatornázottság, mivel ez az alaphalmaz (lakótelepi lakások) alapszolgáltatásának tekinthető. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, illetve értékcsökkentő hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelő, míg más alkalommal értékcsökkentő tényező. Például a repülőtér közelsége egy irodaház esetén értéknövelő tényező, míg lakóépület esetén a zaj és a környezeti adottságok miatt jelentős értékcsökkentő tényező. Az értékbecslő szakember az értékmódosító tényezők hatásának mérlegelésével alakítja ki a forgalmi értéket. Ez a kalkuláció a tapasztalatokra támaszkodva, rövid úton is elvégezhető, de bonyolultabb esetekben valamilyen matematikai módszert, illetve modellt kell segítségül hívni (például: matematikai statisztikai eljárások, illetve komplex összemérési technikák stb.).

14.3. Értékmódosító tényezők elemzése

A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:

Műszaki szempontok: károsodások, kivitelezési hibák, alapterületek: bruttó és nettó területek megszokottól eltérő nagysága, alapozás módja, fő teherhordó szerkezetek megoldásai, közbenső és zárófödémek megoldásai, tetőszerkezet kialakítása, határoló szerkezetek és nyílászárók, burkolatok minősége, értéke, szakipari munkák, épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások, épülettartozékok.

Építészeti szempontok: felépítmény célja, helyiségek száma, belső elrendezés, komfortfokozat, műemléki védettség, víz-bázisvédelmi védőövezet, egyéb építészeti előírások.

Használati szempontok: építés, felújítás éve, komolyabb káresemények, karbantartás helyzete, üzemeltetés, rendeltetésszerű használat.

Telekadottságok: telek alakja, tájolás, lejtés, építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság stb.), talajtani viszonyok, növényzet, telek tartozékai.

  •                     az ingatlan területét;
  •                     az ingatlan tulajdoni viszonyait;
  •                     az esetleges korlátozásokat, szolgalmakat, az ingatlant terhelő jogokat;
  •                     fekvését, elhelyezkedését a településen belül;
  •                     megközelíthetőségét, a közlekedési körülményeket;
  •                     lakótelek esetében a szolgáltatások elérhetőségét;
  •                     lejtésviszonyait;
  •                     az építési övezeti besorolását;
  •                     a szomszédos ingatlanok jellegét, közelségét;
  •                     az esetleges környezeti hatásokat (például zaj) valamint;
  •                     a növényzetet (ha van); továbbá
  •                     az ingatlan környezetésre vonatkozó településfejlesztési elképzeléseket és előírásokat

Infrastruktúra: villany, víz, gázellátás, csatorna (felszíni és szennyvíz), szemétszállítás, közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat), megközelíthetőség, ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól, oktatási intézmények, szabadidős létesítmények, telekommunikáció.

Környezeti szempontok: szomszédok és szomszédos létesítmények, övezet, kilátás, panoráma, szennyező források, környezeti ártalmak.

Alternatív hasznosítás szempontjai: funkcióváltásra való alkalmasság, átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség.

Jogi szempontok, hatósági szabályozás: tulajdonviszonyok rendezettsége, osztott tulajdon, résztulajdon, kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog stb.), az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények, OÉSZ és a helyi építési szabályozás.

Az épületre vonatkozóan dokumentálni kell:

  •                     az építmény beépítésének jellegét;
  •                     a műszaki állapotot;
  •                     a közművesítés mértékét;
  •                     az alaprajzot;
  •                     a tájolást;
  •                     a használhatóságot;
  •                     a benapozás mértékét;
  •                     az energetikai besorolást és
  •                     minden egyéb jogi és műszaki információt, ami befolyásolhatja az értéket

14.4. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása

A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni.

Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.

14.4.1. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként

Az értékbecslések elkészítéséhez többféle módszer használatos, ezeket a megbízás célja és az értékbecslés tervezett felhasználási területe alapján választja ki a becslést végző.

14.4.2. A hasonlóság és a korrekció összefüggése:

Az eljárás során mindig az összehasonlító ingatlan fajlagos értékét módosítjuk a korrekciós tényezőknek megfelelően. Ha valamely értékmódosító tényező szempontjából az összehasonlító ingatlan a „jobb" és ezáltal értékesebb, akkor értelemszerűen csökkenteni kell a fajlagos értékét, hogy közelítsük azt a vizsgált ingatlanhoz. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben egy negatív korrekciós tényezőt alkalmazunk. Fordított esetben, mikor az értékelendő ingatlant ítéljük az adott szempontból „jobbnak", akkor pedig egy pozitív előjelű korrekciós tényezőt kell alkalmaznunk.

Az adott összehasonlító ingatlan esetében előjelesen összeadjuk a korrekciós tényezőket, majd ilyen mértékben módosítjuk a fajlagos értékét. Az így kapott számot hívjuk az adott ingatlan korrigált fajlagos értékének. Ha minden összehasonlító ingatlan értékét sikerül ily módon közelítenünk a vizsgált ingatlanéhoz, akkor azok értelemszerűen egymáshoz is közeledni fognak. Ez azt jelenti, hogy amennyiben összehasonlítjuk a korrekció előtti fajlagos értékekből álló mintát a korrigált fajlagos értékekből álló mintával, akkor a minta szórásának számottevően csökkennie kell.

Ha a szórás nem csökkent, hanem növekedett az két dolgot jelenthet: vagy fordított irányú (azaz ellenkező előjelű) korrekció történt, vagy túl durva a korrekció.

Mindkét esetben feltétlenül újra kell gondolni az alkalmazott korrekciós tényezők mértékét és előjelét, mert ez a korrekció nem éri el a kívánt célt.

Másik gyakori hiba, hogy bár csökken a minta szórása, de jelentéktelen mértékben. Ez többnyire azt jelenti, hogy nem sikerült megragadni az ingatlanok közti lényeges különbségeket, azaz túl kevés szempont szerint történt az összehasonlítás, vagy nem sikerült minden olyan lényeges tényezőt feltárni, mely jelentős hatással bír az értékre. Ebben az esetben sincs más megoldás, mint újragondolni az összehasonlítás szempontjait és a korrekciós tényezőket. Ha kiszámítottuk a korrigált fajlagos értékeket, akkor ezeket átlagolva kapjuk meg a vizsgált ingatlan fajlagos értékét.

14.5. Lehetséges-e értékmódosító tényezőként kezelni a társasházak esetén a közös tulajdonban lévő különbségeket?

A társasház - ingatlantulajdon, ezen belül a közös tulajdonban álló ingatlan különleges formája. Olyan jogi megoldás, mely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé (korlátozott jogképesség, egységes közmű csatlakozások, egységes megjelenés a földhivatali nyilvántartásban), másrészt az egyes társasházi öröklakások (helyiségek) a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek (ingatlan-nyilvántartási különlapon, (korábban albetétben). A földterület, melyen a társasház áll, az épület szerkezeti elemei közös tulajdonban állnak.

Ezeknek a közös tulajdonban lévő egységeknek különbségeit társasházi ingatlanok értékelése során értékmódosító tényezők alkalmazásával figyelembe lehet venni.

Értékmódosító tényezőket lehet alkalmazni a felmenő falazat, tetőszerkezet, lépcsőház, lift, tároló helyiségek, közlekedő területek, fűtési mód, kert, kerítés, parkolók műszaki állapota, tulajdonosok fizetési morálja, erkélyek, közös használatú szórakoztató egységek (konditerem, uszoda, foci,- teniszpálya) eltérő kivitelezése, használata, hasznosíthatósága miatt is például.

15. Adózás és illeték az ingatlanközvetítésben

Foglalja össze az adózás és az illeték fizetésére vonatkozó törvények ingatlanszakmai vonatkozásait:

Az ingatlanok adásvételéhez és bérletéhez kapcsolódó személyi jövedelemadózási szabályok

Az ingatlanok adásvételéhez és bérletéhez kapcsolódó általános forgalmi adózási szabályok

Az ingatlanokkal kapcsolatos helyi adózás szabályai

Az ingatlanok adásvételéhez kapcsolódó illetékfizetési szabályok

Kulcsszavak és fogalmak:

- Az adózás alapfogalmai (adóalanya, adókulcs, az adó mértéke stb.)

- Adózási formák (önbevallás, adókivetés)

- Az adók fajtái (központi,- helyi, közvetett- közvetlen)

- Adónemek (szja, áfa, társasági adó, járulékok, helyi adók)

- Illetékek (vagyonszerzési, eljárási)

- Magánszemély adózása ingatlan- adásvétel, bérlet esetén

- Társaság adózása ingatlan-adásvétel, bérlet esetén

- Lakóingatlanok kedvezményei

- Az adásvétel illetékfizetési szabályai

15.1. Adózás és illeték az ingatlanközvetítésben

Jelen tananyag összeállítójának több alkalommal feltették már a kérdést oktatások, továbbképzések során, hogy ezekre a tudnivalókra miért van szükség az ingatlanközvetítői szakmában? Nem elég, ha az adás-vételi szerződés megkötésekor az ügyvéd erről a tájékoztatást megadja? A rövid válasz: nem. A tapasztalat határozottan azt mutatja, hogy az ingatlanközvetítő szakemberek számára megbízást adó ügyfelek elvárják, hogy kimerítő tájékoztatást kapjanak már a megbízás megadása előtt arról, hogy milyen fizetési kötelezettségeik merülnek majd fel az ingatlanuk esetleges értékesítése/vétele kapcsán, különös tekintettel arra, hogy milyen kedvezmények igénybe vételére van módjuk. Az a szakember, aki erről saját maga nem tud tájékoztatást adni, képtelen lesz magát hozzáértő szakemberként pozícionálni, így nem is jön létre az a bizalmi légkör, ami a megbízási szerződés aláírásához szükséges. Az ügyfél elmegy inkább egy konkurens közvetítőhöz, aki ebből a szempontból is kellően felkészült.

Az ügyfelek szintjén eleve számos félreértés adódik már abból is, hogy az érintettek az ingatlan vásárlása során összekeverik az adó- és az illetékfizetési kötelezettséget. Alapvető tudnivaló, hogy az eladó adót (SZJA) fizet, a vevő pedig illetéket (vagyonszerzési illeték). Mindenképpen érdemes tisztában lennünk azzal is, hogy milyen illetékkedvezmények vannak, hiszen ezekkel nagyon sok pénzt lehet megspórolni. Az alábbi összefoglalókban áttekintjük a jelenleg (2018-ban) hatályos szabályozás keretében először az ingatlan eladásra, majd bérletezésére vonatkozó adófizetési kötelezettségeket, ezt követően a vásárlásra vonatkozó illetékfizetési kötelezettséggel, az erre vonatkozó kedvezményekkel, majd végül az ingatlanokat terhelő helyi adók kérdéskörével foglalkozunk.

15.2. Adófizetési kötelezettség az ingatlan eladásakor

A magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve kell meghatározni. Ezen jövedelem és az adójának megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 59-64. §-ai rendelkeznek.

Néhány fontos fogalom - A jövedelem megállapításához ismerkedjünk meg néhány fontosabb fogalommal:

Ingatlan: Az Szja tv. értelmében ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa). Ingatlan jellemzően a termőföld, a telek, az építmény, az épület. A földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolognak az tekinthető, ami nem mozdítható el a földtől anélkül, hogy az állaga sérülést ne szenvedne, így ingatlannak minősül pl. nemcsak a családi ház, hanem egy beton alapra épült tartósan összeszerelt faház is. Nem tekinthető ingatlannak például a szétszerelhető faház, vagy az öltöző kabin. (Ennek kapcsán ld. a tananyagunk tulajdonjoggal kapcsolatos fejezetéből az alkotórész kapcsán írottakat).

Termőföld: Termőföldnek minősül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld. Fontos, hogy az Szja tv. értelmében termőföldnek számít a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve

Lakótelek: Lakóteleknek az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben építési telekként meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati jog terhel.

Lakás: Az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.

Vagyoni értékű jog: Az Szja tv. értelmében vagyoni értékű jognak minősül a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.

Miután a felsorolás taxatív, ezért nem lehet kiterjeszteni a köznapi értelemben általánosságban értelmezett vagyoni értékű jogokra, mint például az orvosi praxisjogra, az üdülőhasználati jogra, a nem ingatlanhoz kapcsolódó használati jogra (például gépkocsi használati jogra), a szerzői jogra.

Adómentes átruházás - Bizonyos estekben az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből származó jövedelem részben, vagy egészben adómentes az Szja tv. alapján.

  1. a) A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs, bejegyzett élettárs által történő megváltásából származó jövedelem adó-mentes. Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon (például: gépjármű) őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentesnek minősül. Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból történik (például az egyik fél hitelt vesz fel és így váltja meg a másik fél tulajdonrészét).
  2. b) Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem adómentes. Szintén adómentes a nyugdíjban részesülő magánszemély által a központi költségvetési szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött előzőekben említett szerződések alapján megszerzett jövedelem.
  3. c) A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes jövedelem.
  4. d) Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem haladó része, ha a termőföldet olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.

15.3. A jövedelemszerzés időpontja

Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jogból származó jövedelem megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén az erre vonatkozó szerződés megkötésének a napja a jövedelemszerzés időpontja.

Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja - A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta.

Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik (az örökhagyó halálának a napja). Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog esetében a szerzés időpontja az erről szóló szerződés megkötésének a napja. Amennyiben ingatlanlízing-ügylet esetében a futamidő végén a vételi jog alapján a tulajdonjog magánszemélyre száll át, akkor szerzési időpontnak az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell tekinteni.

Bevétel - A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel meghatározása. Bevételnek tekintendő mindazon a bevétel, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár vagy a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke. Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az Szja tv. rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja!

Költség - az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

- megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;

- értéknövelő beruházások;

Nem lehet viszont a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként. Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési leírás alapján elszámolt érték. A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni! Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás,azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el!

A számított összeg meghatározása – a számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel, de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni. Tehát a számított összeg minimum nulla lehet.

A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. 2017. január 1-jétől hatályos szabály alapján a csökkentés mértéke minden ingatlan (például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek, stb.) esetén megegyezik. Azaz az említett időponttól megszerzett jövedelem esetén nem kell vizsgálni, hogy a magánszemély lakást, lakóingatlant, vagy más ingatlant értékesített. Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2018. évi átruházása esetén a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg minősül jövedelemnek:

Vagyis a 2013. évben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2018. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

15.4. Az adó mértéke és az adókötelezettség teljesítése

A 2018. évi ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. A 2018. évben történt értékesítés esetén a 18SZJA nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani az adót megfizetni 2019. május 21-éig, egyéni vállalkozók esetében 2019. február 25-éig.Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik.

Méltányossági kérelem - az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatását biztosító célra fordítja.

15.5. Adófizetési kötelezettség ingatlan bérbeadása esetében

A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb időre történő hasznosításának legelterjedtebb módozatai a tartósabb jellegű bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, leginkább turisztikai célú hasznosítása, a szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátás, AIRBNB).

Az ingatlan természetes személyként történő hasznosítása jellemzően nem egyéni vállalkozóként, hanem magánszemélyként történik, ezért részletesen csupán a magánszemélyekre vonatkozó szabályozással foglalkozunk a tananyag keretei között.

A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) alapján önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék.

15.6. Bérbeadás - választható adózási formák a személyi jövedelemadó rendszerében

A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető:

- egyéni vállalkozóként

- adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként

- adószámos magánszemélyként

15.7. Egyéni vállalkozókra vonatkozó speciális szabályok

Az Szja tv. az egyéni vállalkozó fogalmánál kivételként említi, hogy nem minősül egyéni vállalkozónak e bevételei tekintetében az a magánszemély, aki az ingatlan bérbeadási tevékenységéből származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja. Amennyiben nem a magánszemélyre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor egyéni vállalkozói bevétele lesz, és az általa választott adózási mód (vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás) szerint állapítja meg a jövedelmét.

15.8. Bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység

A magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő négy feltétel együttesen teljesül:

- nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),

- tevékenysége kizárólag adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás,

- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az ÁFÁ-t érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,

- közösségi adószám kiváltására nem kötelezett.

Az ilyen személyek esetében számla híján számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő. Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – az adóalanyt nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében (illetve előállításában) és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető. Amennyiben a bérlő mégis számlát igényel, akkor viszont a bérbeadó kénytelen bejelentkezni, mert ennek hiányában számlatömböt nem vásárolhat, számlát nem bocsáthat ki. Amennyiben a magánszemély - nem élve azzal a lehetőséggel, hogy a nevezett tevékenységére nem köteles az adóhatósághoz bejelentkezni - adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon6 megteheti, amely alapján az adóhatóság adószámot állapít meg a részére.

Bevétel - a legfontosabb tudnivaló, hogy az önálló tevékenység bevételének részét képezi az ezzel összefüggésben kapott költségtérítés összege is, így amennyiben a szerződő felek akként állapodnak meg a bérleti szerződésben, hogy a bérleti díjon felül a felmerülő rezsiköltségeket is meg kell fizetni, az erre tekintettel kapott összeget is bevételként kell figyelembe venni. Abban az esetben, ha a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a közüzemi szolgáltatók felé a bérlő által kifizetett díjak nem képezik részét a magánszemély bevételének, következésképp költségként sem számolhatók el.

15.9. A bevétel csökkentésének lehetősége lakás bérbeadása esetén

A bérbeadónak lehetősége van arra, hogy a lakás bérbeadásából származó bevételéből levonja az általa más településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel ilyen címen azonban csak abban az esetben csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg. Az említett szabály nem támaszt megszorító feltételt a tekintetben, hogy az így bérbevett lakásnak belföldön kell lennie. Így nem kizárt az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse ily módon a bérbeadásból származó bevételét.

A jövedelem megállapítása - a bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:

  1. a) 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy
  2. b) tételes költségelszámolással.

ad/ a) 10 százalékos költséghányad alkalmazása

Ezen jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget teljesíteni. A 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni.

ad/ b) Tételes költségelszámolás

Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe. A bevétellel szemben legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig az alábbi költségek számolhatók el:

- az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt költség,

- igazolás nélkül elismert költség,

- amortizáció (értékcsökkenés) és felújítási költség

15.10. Adóelőleg-szabályok ismertetése

Abban az esetben, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. A 2018. január 1-jén hatályba lépő jogszabály-módosításnak köszönhetően megszűnt az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség a bérbeadásból származó jövedelem után, mely a korábbi szabályozás alapján az 1 millió forintot meghaladó éves jövedelem után terhelte a magánszemélyt.

15.11. Szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátó tevékenység, AIRBNB)

Míg bérbeadásnál a lakás hosszabb távú használatba adása a cél, addig szálláshely-szolgáltatásnál a magánszemély amellett, hogy az ingatlanát átmeneti időre biztosítja szálláshelyként, megjelenik a szolgáltató jelleg is, takarítás, esetleg reggeli biztosítása a vendég számára. Azaz a tevékenység szolgáltatás-jellege, üzletszerűsége kerül sokkal inkább előtérbe. Ebben az esetben tehát már nem beszélhetünk bérbeadásról, az ilyen tevékenység szálláshely-szolgáltatási tevékenységként minősíthető. Kizárólag azok tartoznak ebbe a kategóriába, akik az adóévbenugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra nyújtanak szállást.

Bejelentkezés - az adóalanyt a sima bérbeadással ellentétben mindenképpen bejelentkezési kötelezettség terheli. A magánszemélyeknek bejelentést kell tenniük a jegyzőhöz. Az önkormányzat jegyzője erről igazolást állít ki, mely igazolás tartalmazza a magánszemély által üzemeltetett szálláshely típusát is. A nyilvántartásba vétel számát az adóhatósághoz történő bejelentésre szolgáló nyomtatványon is fel kell tüntetni. Az adózó az adószámot a 18T101-es nyomtatvánnyal kérheti az adóhatóságtól.

Tételes átalányadózás – a törvény fizető vendéglátó tevékenységet végzőnek minősülő magánszemélyeknek bizonyos feltételek fennállásakor lehetővé teszi egy sajátos adózási mód – a tételes átalányadózás – választását. A fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére tételes átalányadózást akkor választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja. Míg a korábbi szabályozás szerint, ha a magánszemély több lakással vagy üdülőházzal rendelkezett, akkor csak abban az esetben választhatta a tételes átalányadózást, ha azok közül csak egyben folytatott fizető-vendéglátó tevékenységet, addig a 2018. január 1-jétől hatályos szabályozás az e célra használt ingatlanok számát háromra emeli. Így a tételes átalányadózási mód akkor választható, ha a magánszemély fizető vendéglátó maximum három lakást vagy üdülőt használ fizető-vendéglátó tevékenységre folytatására

Tételes átalányadó megfizetése – a tételes átalányadó éves összege szobánként 38.400.- forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységét az adott év egészében nem folytatja, csupán néhány hónapban fogad vendégeket. A tételes átalányadót egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12 napjáig, míg a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül kell megfizetni a tételes átalányadó éves összegét. Természetesen a tételes átalányadózás helyetta magánszemély akkor is adózhat az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint, ha egyébként megfelel a tételes átalányadózás feltételeinek. Az adózónak a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége mellett idegenforgalmi adó kötelezettsége is keletkezik, melynek összegéről az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzattól kérhet felvilágosítást. A fentieken túl a bizonylatadási kötelezettségre is ki kell térni. Az adóalany a szálláshely-szolgáltatásról köteles a vendégnek kérésére számlát adni. Amennyiben a vendég számlát nem kér, úgy nyugtát kell kiállítani. A szálláshely-szolgáltatási tevékenységet végzők (ide nem értve a falusi szálláshely-szolgáltatást) nyugtaadási kötelezettségüket pénztárgéppel kötelesek teljesíteni

A vevő illeték megfizetésével kapcsolatos kötelezettsége adás-vétel esetén – az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) értelmében, ingatlannak, valamint az ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak visszteher mellett történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Ezt a szabályt kell alkalmazni az ingatlanok pénzügyi lízingjére vonatkozó, a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező szerződések esetén, továbbá az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is azzal, hogy az öröklési szerződés tekintetében az illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik.

15.12. Illetékfizetési kötelezettség a következő vagyoni értékű jogokra és ingókra terjed ki:

- ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés;

- ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése;

- belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésére

Tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek az ingatlan tulajdonosának az a vagyonszerzése, mely az ingatlanát terhelő haszonélvezeti jognak a jogosult halála, illetőleg – özvegyi jog esetén – új házasság kötése folytán történő megszűnésével következik be, továbbá a feltétel bekövetkezésétől függő vagy a meghatározott időre kikötött haszonélvezet, használat jogának a feltétel bekövetkeztével, illetve a meghatározott idő elteltével bekövetkező megszűnése.

Vagyonszerzési illetéket a szerző fél köteles megfizetni leszámítva néhány jogalanyt, (pl. egyesületek, egyházak, alapítványok) akik ún. személyes költségmentességben részesülhetnek.

Visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján, árverési vétel esetében az árverés napján, egyéb esetekben a vagyonszerzéskor keletkezik. A hatósági jóváhagyástól (ld. pl. a külföldiek ingatlanvásárlása kapcsán írtakat) függő vagyonszerzési jogügylettel kapcsolatban az illetékkötelezettség a jóváhagyás napján keletkezik.

Visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke. Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén (kivéve a lakástulajdont és az ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot) az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke. Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke. Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét a forgalmi értékből le kell vonni.

Vagyonszerzés esetén az illeték alapja lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt lakástulajdonok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. A lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető.

Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét nem tud igazolni, e lakáscserék illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.

Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréje esetén, ha az elcserélt lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket.

Cserepótló vétel - magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlását megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. A lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető. Cserepótló vétel esetén, ha a vagyonszerző a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesült, akkor a megszerzett lakástulajdon forgalmi értékét ennek összegével szintén csökkenteni kell. Ha a magánszemély vevő a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul (e szabály alkalmazásában sem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga), így annak értékével az illetékalap csökkenthető.

Vagyoni értékű jogok, különös tekintettel a haszonélvezetre - vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének 1/20-ad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek az alábbiakban meghatározott életkor szerinti többszörösét. Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani:

Vagyoni értékű jog jogosultja:

- 25 évnél fiatalabb, akkor az éves érték 10 x-e

- 25 – 50 között, akkor az éves érték 8 x-osa

- 51 – 65 között akkor az éves érték 6 x-osa

- 65 felett, akkor az éves érték 4 x-ese

15.13. A legfontosabb illetékkedvezmények

a./ Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke - az ingatlan tulajdonjogát megszerző vállalkozó legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant 2 éven belül továbbértékesíti, az illeték mértéke az ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 3%-a, illetve csak 2%-a, ha a vállalkozó vállalja azt is, hogy az ingatlan továbbértékesítését megvalósító szerződés - a vevő vagy a lízingbevevő tulajdonszerzésével - teljesedésbe megy.

b./ Cserét pótló vételnél és cserénél a negatív illetékalapot eredményező ügyletek illetékmentessége – a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.

c./ Egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás illetékmentessége – mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) közötti vagyonátruházás esetén az egyenes ági rokon (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) vagyonszerzése.

d./ Házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházásának illetékmentességmentes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származik.

e./ Házastársi vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége – házastársi vagyonközösség megszüntetése keretében történő vagyonszerzés mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól.

f./ Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén- mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóház építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál. Az illetékmentesség alkalmazása során az állami adóhatóság a vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti. Az állami adóhatóság a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából.

g./ Vállalkozó által újonnan épített új lakás tulajdonjogának megszerzése - mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke vagy a vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatással csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.

  1. h) Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye - Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
  2. i) Első lakásszerzéshez kapcsolódó illeték részletfizetési kedvezmény - az állami adóhatóság a magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

16. Ingatlanközvetítői gyakorlati kérdések

Határozza meg a pénzmosás megelőzésével kapcsolatos feladatokat az ingatlanközvetítésben! Mutassa be a (franchise-) hálózatok szerepét az ingatlanközvetítésben! Beszéljen az ingatlanközvetítők szerepéről az ingatlanfejlesztésben! Beszéljen a lakáshoz jutás és fenntartás támogatási rendszeréről!

Kulcsszavak, fogalmak:

- A pénzmosás fogalma

- Jogszabályi kötelezettség : azonosítás, jelentés, oktatás, szabályzat

- A franchise fogalma és a franchise – rendszerek gyakorlati működése az ingatlanközvetítés területén

- Az ingatlanfejlesztés szakaszai és az ingatlanközvetítő feladatai

- Lakástámogatási rendszer (lakástakarék, szocpol.stb.)

16.1. Az ingatlanok közvetítésével foglalkozó gazdasági szereplők pénzmosás megakadályozása érdekében előírt jogszabályi kötelezettségei

Már jelen fejezet legelején szeretnénk nyomatékosan felhívni a vizsgára készülők (és így a jövőben ingatlanok közvetítésével foglalkozó szakemberek) figyelmét arra, hogy a közelmúltban (2017 végén) megváltoztak és kibővültek az ingatlanközvetítők pénzmosás megelőzésével kapcsolatos feladatai. A nyomatatott és digitális tansegédletek többsége jelenleg (2018-ban) még mindig a régi, elavult szabályozást (már nem hatályos 2007. évi CXXXVI. tv.) tartalmazza. Azok az ingatlanközvetítéssel foglalkozó gazdasági szereplők, akik a mai napig sem tettek eleget a pénzmosási szabályzatuk felülvizsgálatának és az ezzel kapcsolatos hatósági bejelentésnek (aminek a szükségességéről gyakran nem is bírnak tudomással), 100.000.- Ft-tól 400.000.000.- Ft-ig terjedő pénzbírság kiszabását kockáztatják. (2017. évi LIII. tv. 69. § (1) bek. hc) pontja).

A 2017-es év második felében hatályba lépő változások eredményeképpen immár nem egy, hanem egyszerre kettő jogszabály rendelkezéseire kell figyelembe venni a pénzmosással kapcsolatos kötelezettségeik teljesítése során. Ezek:

  1. a) A 2017. évi LII. tv. (Kit.) - az Európai Unió és az ENSZ Biztonsági Tanácsa által elrendelt pénzügyi és vagyoni korlátozó intézkedések végrehajtásáról
  2. b) A 2017. évi LIII. tv. (új Pmt.) - a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról

Mindez a kettős kötelezettség a gyakorlatban szerencsére nem jár együtt azzal, hogy az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozásoknak az eddigi egy pénzmosási szabályzat helyett/mellett egy másik szabályzatot is el kellene készíteniük, azonban az eddigi szabályzat mindenképpen átdolgozásra szorul az új (elsősorban Kit.-ben szereplő) követelmények teljesítése érdekében, ráadásul fontos azzal is tisztában lennünk, hogy nem elegendő a szabályzatot elkészíteni és azt egy esetleges ellenőrzésre felkészülve folyamatosan az iroda területén tárolni, hanem az elkészült szabályzatot jóváhagyás végett (elektronikus úton) meg is kell küldeni az illetékes hatósághoz, ami a Nemzeti Adó- és Vámhivatal Központi Irányítás Pénzmosás és Terrorizmusfinanszírozás Elleni Iroda. A bejelentés kizárólag Ügyfélkapus regisztrációval az ún. ÁNYK keretrendszer használatával lehetséges az ún. VPOP_PMT nyomtatvány kitöltésével, ebben az ingatlanközvetítéssel foglalkozó irodáknak rendszerint a könyvelője szokott segítséget nyújtani. Újdonság az is, hogy a szabályzat teljesítéséért felelős személy neve és adatai is külön bejelentendőek. A bejelentéssel kapcsolatos ismeretanyag online hozzáférhető a https://nav.gov.hu/nav/penzmosas/PTEI internetes címen, ezért ennek a témakörnek a kifejtésével bővebben nem foglalkoznánk, a vizsgakövetelmények tekintetében azonban két kérdéskörre feltétlenül ki kell térnünk.

Mi is az a pénzmosás? - A pénzmosás olyan illegális, rendszerint a gazdasági szférában megvalósuló szolgáltatás, amely valamilyen (egy korábbi bűncselekményből származó) “piszkos” pénzt látszólag legális forrásból származó pénzzé konvertál. A műveletek célja nem profitrealizálás, hanem pusztán a pénz illegális eredetének felismerhetetlenné tétele, ezért ez a tevékenység jellemzően kisebb-nagyobb veszteséget eredményez, mégpedig akár hosszabb távon is – ez a pénzmosás egyik tipikus ismérve. Mivel a “technológia” jórészt különböző pénzügyi műveletek felhasználásával valósul meg, közelebb jutunk a pénzmosás lényegének feltárásához, ha azt illegális pénzügyi szolgáltatásként definiáljuk. (Fontos hangsúlyozni, hogy a pénzmosás részmozzanatait alkotó egyes műveletek önmagukban szinte mindig legálisak, a műveletsorozat egésze viszont az eredetleplezési célzat miatt illegális.)

Milyen kötelezettségei vannak az ingatlanközvetítőnek (röviden)? - A már említett 2017. évi LIII. tv. (új Pmt.) 1. § (1) bek. f) pontja alapján rengeteg más szakma képviselői mellett a törvény hatálya kiterjed az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végzőkre. A magyarázó rendelkezések szerint ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenység: ingatlan tulajdonjoga átruházásának, bérleti jogának üzletszerű közvetítése, saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvétele.

Fontos kiemelnünk, hogy a törvény hatálya nem csupán az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozás vezetőjére terjed ki, hanem a szolgáltató ügyfelére, alkalmazottjára, illetőleg segítő családtagjára egyaránt. A szolgáltatót terhelő kötelezettségek alapvetően négy csoportba sorolhatóak, az alábbiakban ezek áttekintésére kerítünk sort röviden.

1./ Azonosítási (átvilágítási) kötelezettség - kifejezetten az ingatlanközvetítői szakmára összpontosítva a szolgáltató az ügyfél-átvilágítást köteles alkalmazni

  1. a) az üzleti kapcsolat létesítésekor
  2. b) a hárommillió-hatszázezer forintot elérő vagy meghaladó összegű ügyleti megbízás teljesítésekor
  3. c) pénzmosásra vagy terrorizmus finanszírozására utaló adat, tény vagy körülmény felmerülése esetén, ha az a.)-b.) pontban meghatározottak szerint átvilágításra még nem került sor
  4. d) ha a korábban rögzített ügyfélazonosító adatok valódiságával vagy megfelelőségével kapcsolatban kétség merül fel.

A fentebb felhívott törvény pontosan rendelkezik arról, hogy az ügyfél azonosítása (átvilágítása) alkalmával milyen azonosító okiratokat kell tőle megkövetelni és arról is, hogy ezekről - érvényességük ellenőrzését követően - másolatot is kell készíteni (7. § (8) bek). Amennyiben az ügyfél meghatalmazottal képviselteti magát, akkor ezt meghaladóan a személyazonosság igazoló ellenőrzése során a szolgáltató köteles ellenőrizni a meghatalmazott esetében a meghatalmazás érvényességét, a rendelkezésre jogosult rendelkezési jogosultságát, továbbá a képviselő képviseleti jogosultságát is.

A szolgáltató az ügyfél átvilágítását követően az üzleti kapcsolatra és az ügyletre vonatkozóan az alábbi adatokat köteles rögzíteni:

- üzleti kapcsolat esetén a szerződés típusát, tárgyát és időtartamát,

- ügylet esetén a megbízás tárgyát és összegét,

- a teljesítés körülményeit (hely, idő, mód).

Kötelező előírás, miszerint a szolgáltató a már eleve megkövetelheti a vevőjelölttől, hogy dokumentumokkal alátámasztva igazolja, honnan/miből van pénze az ingatlan megvásárlására

2./ Bejelentési kötelezettség - a szolgáltató vezetője, foglalkoztatottja és segítő családtagja

  1. a) pénzmosásra,
  2. b) terrorizmus finanszírozására, vagy
  3. c) dolog büntetendő cselekményből való származására

utaló adat, tény, körülmény felmerülése esetén köteles a pénzmosási szabályzatban megjelölt személynek haladéktalanul bejelentést tenni, aminek dokumentumokkal alátámasztott módon tartalmaznia kell az ügyletre vonatkozó összes releváns adatot. Ez a pénzmosási szabályzatban kijelölt személy a felelős azért, hogy rajta keresztül a bejelentés elektronikus módon továbbításra kerüljön az illetékes hatósághoz, ami a korábba már megnevezett Nemzeti Adó- és Vámhivatal Központi Irányítás Pénzmosás és Terrorizmusfinanszírozás Elleni Iroda. Rendkívül fontos, hogy a bejelentés megtörténtéig (továbbításáig) a szolgáltató nem teljesítheti az ügyletet, fel kell függesztenie a megbízás végrehajtását.

Azt is figyelembe kell vennünk, hogy a bejelentés véletlenül sem azonos a feljelentéssel, ami elsősorban abban nyilvánul meg, hogy a bejelentés megtétele nem eredményezi jogszabály vagy szerződés által adatközlés vonatkozásában előírt korlátozás (pl. titoktartási megállapodás) megszegését, illetve nem keletkeztet polgári jogi vagy büntetőjogi felelősséget akkor sem, ha a bejelentés megtétele utóbb megalapozatlannak bizonyul. A bejelentés megtörténtéről a hatóság visszaigazolást küld, egyúttal pedig vagy engedi/utasítja az irodát az ügylet végrehajtására vagy további felfüggesztésre hívja fel az irodát. A felfedés tilalmáról szóló törvényi rendelkezés értelmében a bejelentés és az adatszolgáltatás teljesítéséről, annak tartalmáról, a bejelentő személyéről, valamint arról, hogy az ügyféllel szemben végül indult-e büntetőeljárás, a megkeresett szerv tájékoztatást nem adhat, és köteles biztosítani, hogy a bejelentés megtörténte, annak tartalma és a bejelentő személye titokban maradjon.

3./ Belső ellenőrző és információs rendszer, képzési program kialakítása – a szolgáltató foglalkoztatottjai vonatkozásában köteles a pénzmosást vagy a terrorizmus finanszírozását lehetővé tevő, illetve megvalósító üzleti kapcsolat, ügylet megakadályozása érdekében az ügyfél-átvilágítást, a bejelentés teljesítését és a nyilvántartás vezetését elősegítő belső ellenőrző és információs rendszer működtetéséről gondoskodni. A kialakított rendszernek biztosítania kell, hogy a szolgáltató teljes körűen és gyorsan teljesíthesse a pénzügyi információs egységtől, a felügyeletet ellátó szervtől vagy bűnmegelőzési, bűnüldözési feladatot ellátó szervektől érkező megkereséseket vagy adatkéréseket.

A szolgáltató a beazonosított kockázataival összhangban köteles gondoskodni arról, hogy a tevékenységének ellátásában részt vevő foglalkoztatottjai a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzésére és megakadályozására vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket megismerjék, a pénzmosást vagy a terrorizmus finanszírozását lehetővé tevő, illetve megvalósító üzleti kapcsolatot, ügyletet felismerjék, a pénzmosásra vagy a terrorizmus finanszírozására utaló adat, tény, körülmény felmerülése esetén a törvényekben (Kit. és új Pmt. is!) foglaltaknak megfelelően tudjanak eljárni. Ennek megvalósítása érdekében a szolgáltató köteles a törvények szerinti tevékenységének ellátásában részt vevő foglalkoztatottak képzési programokon való részvételét biztosítani.

4./ Belső szabályzat (pénzmosási szabályzat) készítése - a fentebb említett 2 törvényben meghatározott kötelezettségek körébe tartozó feladatok teljesítésére a szolgáltató köteles belső szabályzatot készíteni és azt elektronikus úton megküldeni az illetékes hatóságnak, egyúttal bejelenteni a szabályzat betartásáért felelős személy nevét és elérhetőségét. (Erről jelen fejezet elején már írtunk.) A felügyeletet ellátó szerv a belső szabályzatot jóváhagyja, ha az megfelel az e törvény és a végrehajtására kiadott rendelet szerinti kötelező tartalmi elemeknek, valamint jogszabállyal és e törvény céljával nem ellentétes.

Ezen kötelezettség nem vagy nem megfelelő teljesítése esetén a felügyeletet ellátó szerv a jogsértés súlyával arányosan a következő intézkedéseket alkalmazhatja:

  1. a) figyelmezteti a szolgáltatót
  2. b) határidő tűzésével kötelezi a szolgáltatót a jogsértés megszüntetésére
  3. c) kötelezi a szolgáltatót a belső szabályzat felügyeletet ellátó szerv által meghatározott határidőn belüli és meghatározott szempontok szerinti átdolgozására, valamint a felügyeletet ellátó szervnek történő bemutatására
  4. d) kezdeményezi a szolgáltató vezetője vagy a jogsértésért felelős foglalkoztatottja, segítő családtagja felelősségének megállapítását;
  5. e) kezdeményezi a szolgáltató vezetője vezetői jogkörének a jogsértés megszüntetéséig történő felfüggesztését vagy visszavonását;
  6. f) az előző 5 pontban felsorolt intézkedések mellett vagy önállóan százezer forinttól legfeljebb négyszáz millió forintig terjedő pénzbírságot szabhat ki.

16.2. Franchise-hálózatok az ingatlanközvetítésben

A "franchise", mint a vállalkozások működtetésének egy konstrukciója egyre növekvő népszerűségnek örvend nem csupán az ingatlanközvetítői szakmában, de például gyorsétterem-hálózatok, illetve divatmárkák is gyakran franchise-hálózatok formájában működnek. Tananyagunk témájához igazodva mi is elsősorban ingatlanközvetítéssel kapcsolatos vonatkozásait vizsgáljuk ennek az üzleti konstrukciónak. Elsősorban leszögeznénk, hogy (amint erről a jogi tananyag részeként is szóltunk) a "franchise" fogalma a 2014. március 14-ig hatályos régi Polgári Törvénykönyvben nem szerepelt, ami azonban nem jelenti azt, hogy az említett időpont előtt nem működtek volna ilyen formában vállalkozások hazánkban. Pontosan a részletesebb szabályozás megalkotásának igényét ismerte fel a jogalkotó, amikor a máig hatályos 2013. évi V. tv.-ben (új Ptk.) immár sort kerített ennek a jogintézménynek a részletes szabályozására is 6:376-381-ig terjedő paragrafusaiban.

Eszerint jogbérleti (franchise) szerződés alapján a jogbérletbe adó szerzői és iparjogvédelmi jogok által védett oltalmi tárgyakhoz, illetve védett ismerethez kapcsolódó felhasználási, hasznosítási vagy használati jogok engedélyezésére, a jogbérletbe vevő termékeknek, illetve szolgáltatásoknak a szerzői és iparjogvédelmi jogok által védett oltalmi tárgyaknak, illetve védett ismeretnek a felhasználásával, hasznosításával vagy használatával történő előállítására, illetve értékesítésére és díj fizetésére köteles. Az értékesítés során a jogbérletbe vevő a saját nevében és a saját javára jár el. A jogbérletbe adó a szerződés hatálya alatt köteles biztosítani a jogbérletbe vevő számára a franchise működtetéséhez szükséges felhasználási, hasznosítási és használati jogok folyamatos és zavartalan gyakorlását. A jogbérletbe vevő pedig köteles a rendelkezésére bocsátott ismeretet megóvni.

A felek kötelesek a jogbérletbe adó által adott felhasználási, hasznosítási és használati engedélyekkel létrehozott hálózat és az előállított, illetve értékesített termékek és szolgáltatások jó hírnevét megóvni. A jogbérletbe adót a termék és a szolgáltatás előállításával és értékesítésével, valamint a hálózat és az előállított, illetve értékesített dolog jó hírnevének megóvásával kapcsolatban utasítási jog illeti meg. Ha a jogbérletbe adó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, erre a jogbérletbe vevő köteles őt figyelmeztetni. Ha a jogbérletbe adó a figyelmeztetés ellenére fenntartja az utasítását, a jogbérletbe vevő köteles az utasítást teljesíteni; az utasítás teljesítéséből eredő kárért a jogbérletbe adó felel. A jogbérletbe vevő köteles megtagadni az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát. A jogbérletbe adó jogosult a szerződésben és az utasításaiban foglaltak teljesítését ellenőrizni.

A határozatlan időtartamra kötött franchise szerződést bármelyik fél a naptári hónap utolsó napjára felmondhatja. A felmondási idő a szerződés első évében egy hónap, a szerződés második évében két hónap, a harmadik és az azt követő években három hónap. A szerződés megszűnésével viszont a jogbérletbe vevőnek a szerzői és iparjogvédelmi jogok tárgyaira és a védett ismeretre vonatkozó felhasználási, hasznosítási és használati jogosultsága megszűnik.

Jelenleg a három legismertebb ingatlanközvetítői hálózat, ami ebben a konstrukcióban működik: Duna House, Otthon Centrum és City Cartel.Az ingatlanközvetítésben a franchise-rendszerek alkalmazása különösen sikeres, mert előnyei halmozottan érvényesülnek, sokkal jobban, mint más szolgáltatásoknál. Az ingatlanközvetítés lényege, hogy összehozzuk a lakáskeresletet és kínálatot. Egy franchise-hálózat összehasonlíthatatlanul több ügyféllel áll kapcsolatban, mint egy egyedül működő iroda, így sokkal nagyobb az esélye, hogy eladó és egy vevő igényei találkozzanak.

Nyugat-Európában az ingatlanok túlnyomó része franchise-hálózatokon keresztül talál vevőre. A következő években várhatóan Magyarországon is egyre nagyobb piaci részesedést szereznek a franchise-hálózatok, melyek komplett szolgáltatási csomagot nyújtanak a lakásvásárlóknak, A kicsi, egyedül működő ingatlanirodák egyre nagyobb hátrányba kerülnek velük szemben., hiszen nem rendelkeznek olyan kiterjedt - akár országos - adatbázissal, ami például a települések közötti költözésekben segít az ügyfeleknek megtalálni új otthonukat, vagy a befektetési célú ingatlanvásárlásban egy a lakhelyüktől távoli területen. A lakásvásárláshoz kapcsolódó teljes szolgáltatási kör hiánya miatt az ügyfelek egyre nagyobb része fordul franchise-irodákhoz, ahol minden szolgáltatást megtalálnak egy helyen, amire a lakásvásárláshoz kapcsolódóan szükségük van, például bank semleges tanácsadás, hitelügyintézés. A franchise-hálózatok által marketingre fordított összegnek köszönhető hálózati hírnév olyan piaci ismertséghez segíti a franchise-irodákat, amit egy egyedül működő ingatlaniroda nem tud elérni. Ezért várható, hogy egyes ingatlanközvetítő vállalkozások beszüntetik tevékenységüket, vagy egy franchise-hálózathoz történő csatlakozást választják.

A továbbiakban vázlatosan áttekintjük a franchise-konstrukció előnyeit és hátrányairól (mert ilyenek is vannak) is szót ejtünk gyakorlati aspektusból. A franchise jogosultja (jogtulajdonos) számára a legfőbb öt előny az alábbi lehet:

  1. a) Mások tőkéjével való terjeszkedés: A rövid időn belül több (akár több tucat) egység létesítése még a legtőkeerősebb vállalkozások financiális helyzetét is ellehetetlenítheti. A jövendő egységtulajdonosok tőkéjének bevonása nem csak az egységek létesítésének költségeit, hanem működési költségeiknek a finanszírozását is nagy részben leveszi a rendszertulajdonos válláról.
  2. b) A piaci potenciál hatékonyabb és gyorsabb kihasználása: Saját pénzügyi és humán erőforrásokból a piaci potenciál igen kis mértékű kihasználása lehetséges, és mire egy-egy területen lehetővé válna a saját tulajdonú egység létrehozása, addigra általában már késő, valaki már korábban egységet létesített. A franchise alkalmazásával igen rövid idő alatt lehet számos egységet létesíteni, és ugyan a bevételnek csak szerény százaléka lehet a lánc tulajdonosáé, ez még mindig óriási összeg az egyébként elvesztett piaci hányaddal kieső bevételhez képest.
  3. c) Személyzeti gondok csökkentése: A saját tulajdonú hálózat működtetése komoly létszámú és költségű apparátust igényel, franchise esetén ennek jelentős része kiesik, nem kell a piac távoli részeiben is alkalmas és megbízható vezetőket keresni és ellenőrizni.
  4. d) Nagytömegű árubeszerzés és reklám előnyei: Minél nagyobb a lánc, minél több egység számára történik központi árubeszerzés, annál kedvezőbb kondíciókat lehet elérni a szállítóknál. A rendszerbérlők reklám-hozzájárulásaiból lényegesen hatékonyabb reklámtevékenység folytatható.
  5. e) A rendszerbérlők önmotivációjának előnyei: Az alkalmazottakkal szemben a franchise partnerek saját jelenüket és jövőjüket alakítják, motiválásuk ezért sokkal egyszerűbb.

Ami a jogbérlők (franchise-partnerek) szempontjait illeti, számukra határozott előnyként jelentkezik egyrészt az, hogy a megállapodás megkötése esetén már kezdetben is kiterjedt adatbázissal fognak rendelkezni (mind potenciális ügyfelek, mind ingatlanok vonatkozásában), másrészt know-how, egyéb esetben csak évek hosszú munkájával elsajátítható értékesítési és egyéb szakmai ismeretek birtokába is jutnak. Végezetül szintén nem elhanyagolható előnyként jelentkezik az ún. "bizalmi faktor": a név, aminek a használatára a megállapodás megkötésével jogosultak lesznek, a legtöbbek számára ismerős, pozitív kicsengésű lesz.

Arról sem szabad azonban megfeledkeznünk, hogy a megállapodás megkötése partnerek számára hátrányokkal is jár, az egyszerűség kedvéért ezeket is öt pontba sorolva foglalom össze:

  1. a) A legfontosabb: pénzbe kerül. A jogdíj összegét folyamatosan fizetni kell, ami a vállalkozás pénzügyi eredményességét negatívan befolyásolhatja.
  2. b) Magasak a kezdeti költségek: mivel a jogtulajdonos számára nem közömbös, hogy a "neve alatt" milyen arculattal nyitnak új irodát, komoly anyagi terhet jelentő kikötéseik vannak az arculattal kapcsolatosan. Egyszerű példát nyújtva erre: míg önálló irodát nyitva megtehetem, hogy egy 10 m2-es fél szuterén helyiséget bérelek és ebben nyitom meg az irodát, egyúttal a berendezésen (bútorok, stb.) is spórolva, amit aztán az eredmények jelentkezése után folyamatosan modernizálok, ebbe egy komoly névvel rendelkező franchise jogosult soha nem egyezne bele.
  3. c) Sok a kötelezően alkalmazandó megkötés az iroda mindennapi ügymenetével kapcsolatban is. Csupán egyetlen példát említve: franchise jogosultja által előírt jutalékért cserébe végezhetem csak a munkámat, illetve az általuk előírt szerződéses kikötéseket kell használnom. Ha önálló irodám van, akkor egy ügylet létrehozatala érdekében rugalmasan alakíthatom az ingatlan közvetítésére irányuló megbízási szerződés feltételeit, ami franchise partnerként nem reális lehetőség.
  4. d) Arról sem szabad megfeledkeznünk, hogy (amint ez a fejezet elején, a megállapodás jellemzőinek bemutatása során már említésre került) a franchise tulajdonosának komoly terjedelmű utasítási joga van és előfordulhat, hogy olyan pótlólagos előírásokat érvényesít, amelyeket annak ellenére kénytelen leszek betartani, hogy azoknak sem szakmai, sem pénzügyi szempontból nem tartom célszerűnek őket.
  5. e) Végezetül a megállapodások megszűnésénél is előfordulhatnak problémák. Amikor az addig franchise-konstrukció keretében működő ingatlanközvetítő szakember az önállósodás mellett dönt egy idő után, sokszor csak akkor szembesül azzal, hogy a franchise szerződés megkötésekor erősen korlátozta az erre való lehetőségét, ami akkor fel sem tűnt neki vagy akkor még nem tulajdonított neki fontosságot (pl. titoktartási klauzula aláírásával vagy egyenesen konkurenciatilalmi megállapodás kötésével).

16.3. Az ingatlanközvetítők ingatlanfejlesztésben betöltött szerepe

Főképpen az 1990-es évek második felétől kezdődően a városfejlődés egyik új jelensége az ingatlanfejlesztés intézményes szereplőinek megerősödése, differenciálódása és globalizációja. Korábban az ingatlanfejlesztők kis volumenű építők voltak, és legtöbbször csak jól lehatárolt helyi piacokon működtek. Termékeiket elsősorban értékesítés céljára és nem befektetésre (jövedelemtermelő ingatlanok) hozták létre, és elsősorban nem nekik, hanem vásárlóiknak volt szükségük hosszú távú finanszírozásra.

Az elmúlt 25 évben az ingatlanszektor egyre nyilvánvalóbb mértékben integrálódott a pénzügyi, illetve befektetési szektorral. Az ingatlan az intézményes befektetők számára a részvények és kötvények mellett fontos befektetési portfólió-elem.

A nyugati 'nagyvárosok irodapiacának átlagosan 85 százaléka, a kiskereskedelmi ingatlanok 75 százaléka, logisztikai és raktározási bázisainak 45 százaléka, a lakáspiac 35-45 százaléka bérelt ingatlan. Az ingatlanfejlesztő mint a piaci terméket "kitaláló" és az ingatlanfejlesztés folyamatát szervező szereplő feladata markánsan elvált az ingatlan befektetőjének szerepkörétől. Ez utóbbi az ingatlan hosszú távú értékmegőrzésében és stabil jövedelemtermelésében érdekelt. A tőkeérték megőrzése csak akkor érhető el, ha a termék minősége értékálló, a kereslet iránta fenntartható és az ingatlannak a városszerkezetben elfoglalt pozíciója stabil.

Amíg az 1970-es, 1980-as évek ingatlanfejlesztője elsősorban a pillanatnyi kereslet és kínálat dinamikáját tartotta szem előtt, addig korunk (pénzügyi) ingatlan befektetője a hosszú távú, kiegyensúlyozott, „szabályozott" ingatlanpiacban érdekelt.

Az ingatlanfejlesztés egy alapvetően kamatfüggő iparág. Amennyiben alacsonyak a kamatok (mint jelenleg is mind hazánkban, mind pedig a fejlett világ túlnyomó részében), a magasabb bérleti díjak megsokszorozzák az adott ingatlan értékét.

Annak érdekében, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos befektetés ÉS az ingatlanfejlesztés, mint két külön koncepció eltérése érthető legyen, vázoljuk röviden mindkét folyamatot.

1./ Ingatlanbefektetés

  1. a) A befektető vásárol egy ingatlant és azt bérbe adja.
  2. b) A befektető vásárol egy ingatlant, azt átalakítja, felújítja, ezzel növelve értékét, majd eladja magasabb áron.
  3. c) A befektető vásárol egy ingatlant, anélkül, hogy arra pénzt költene, a konjunkturális hatásokra számítva pihenteti, majd az árak számára megfelelő alakulása esetén azt drágábban eladja.

2./ Ingatlanfejlesztés

A fejlesztő vásárol egy telket, melyre felépítményt épít, majd eladja. Az ingatlanfejlesztésről tehát elmondható, hogy az egy olyan értékteremtő kreatív folyamat, amely során az ingatlanfejlesztő kockázatot vállal a fejlesztés pénzügyi eredményének, a megszerezhető haszonnak a reményében. Az ingatlanfejlesztés tehát jó értelemben vett piaci spekuláció, mert a folyamat elején általában nincs konkrétan ismert megrendelő az adott ingatlan egészére.

Az ingatlanfejlesztés az ingatlanfejlesztő által, haszonszerzés céljából végzett műszaki gazdasági és jogi folyamat, tevékenységsorozat, amely során az eredeti ingatlan állapota megváltozik, értéke növekszik, piaci potenciálja, minősége javul a fizetőképes piaci kereslet kielégítése érdekében. Az ingatlanfejlesztés történhet az ingatlanfejlesztő saját tőkéjével, saját kockázatára, nyereség elérése érdekében, vagy az ingatlan tulajdonosának megbízásából, a megbízó kockázatra és finanszírozása mellett, azonban az ingatlanfejlesztő által irányítva jutalékért, és a megbízó számára biztosított nyereség érdekében. Maga az ingatlanfejlesztéssel kapcsolatos folyamat a vonatkozó szakirodalom szerint hét egymásra épülő szakaszt foglal magában (természetesen a szakaszok egyike - másika a megállapodás jellegének megfelelően hiányozhat is:

1.: Célkitűzés: az ügyfél speciális igényeihez igazodva (helyszín, a méretezés, a létesítmények, a költségstruktúra, az időzítés és a költözés részletei)

2.: Kereslet-kínálat felmérése, valamint piaci elemzés készítése

3.: Részletes kockázat-elemzés

4.: Helyszín meghatározása: a legmegfelelőbb helyszínek kiválasztása a lehető legjobb megközelíthetőséggel

5.: Engedélyeztetés: az önkormányzatoknál és a helyi hatóságoknál az összes szükséges engedély, beleértve a speciális használatra vonatkozó engedélyek beszerzése

6.: Építés menedzsment: a kivitelezési fázis irányítása, ellenőrzése

7.: Vagyonkezelés: a befejezés után az elkészült létesítmény menedzselése.

Látható tehát, hogy az ingatlanfejlesztési folyamat nagyon sok részfolyamatot fog össze. Egyértelmű előkészítési, fejlesztési és megvalósítási szakaszból áll, és minden egyes szakaszban meghatározott az abban szereplőknek a feladata. Ezek a feladatok egymásra épülnek, és az ingatlanfejlesztőnek végül is az a dolga, hogy a különböző szakmákba tartozó kollegákat, munkatársakat, szakembereket megfelelően összefogja, és a produktumaikat egy láncba tudja fűzni.

Egy-egy ilyen projekt általában az ingatlanközvetítő, tanácsadó bevonásával kezdődik, és azzal is végződik, hiszen azt, hogy mit építsünk: hogyan építsünk, kinek építsünk, mikor építsünk, általában ilyen piaci információk alapján kell eldöntenünk és végül is: akkor válik csak sikeressé egy projekt, ha az el van adva és ki is van fizetve. Az ingatlanfejlesztő ezért egy különös "állatfajta", itt nincs mese, alapvető információkra, ismeretekre van szükség, ezek alapvetően az ingatlanokról, magukról a piaci folyamatokról, a szereplőkről azoknak az összehangolásáról és a megfelelő szabályokról szólnak, és ha ezekkel az információkkal nem rendelkezik a fejlesztő, akkor igazság szerint nem is szabadna ezekbe a munkákba belevágnia.

Ezután az adatgyűjtés következik, amikor adatokat gyűjtünk és rendszerezünk, majd az adatgyűjtés után persze megnézzük, hogy milyen piaci lehetőségeink vannak, A "benchmarking" egy nagyon fontos tényező, mert el kell tudnunk dönteni, hogy melyek azok az elemek, amelyek egyáltalán az összehasonlítás alapját képezik.

Utána következnek a műszaki vizsgálatok, az üzleti tervet folyamatosan pontosítjuk és bővítjük és utána egy maradványelvű értékeléssel eldöntjük, hogy megvehető-e az a bizonyos telek, vagy ház; vagy tetőtér, vagy ingatlan, és csak utána lehet elkezdeni fizikailag is dolgozni vagyis a konkrét építőipari tevékenységet megkezdeni.

16.4. A lakáshoz jutás és fenntartás rendszere 2018 közepén Magyarországon

Az ingatlanközvetítők OKJ záróvizsgája alkalmával számonkérésre kerülő konstrukció vázlatos bemutatását végezzük el. Ezek az LTP, aCSOK és a NOK rövidítésekkel illetett kedvezmények a leginkább széles körben elterjedtek hazánkban.

16.4.1. LTP (Lakástakarék-pénztár) konstrukció

Ki és milyen célra köthet lakástakarék-pénztári megtakarítást? – a lakástakarék-pénztári konstrukció egy olyan államilag támogatottmegtakarítási- és egyúttal hitel termék kombináció, mely a rendszeres, havi részletekben történő befizetéseket követően kedvező kamatozású, lakáscélú kölcsönlehetőséget biztosít. A megtakarítási időszakban befizetett betétösszegre az állam 30%, legfeljebb évi 72 000 Ft állami támogatást nyújt. Az állami támogatás kizárólag lakáscélú felhasználás, és minimum 4 éves elő takarékosság esetén vehető igénybe, valamint egy szerződésre legfeljebb 10 évig jár. Az állami támogatás adó- és járulékmentes.

Milyen célra használható fel az állami támogatás? – a lakástakarék-pénztári megtakarítások után igénybe vett állami támogatás, illetve a szerződés keretében nyújtható lakáskölcsön csak lakáscélú felhasználásra fordítható, melyet minden esetben igazolni kell. A finanszírozható célok a következők:

  1. a) Lakás, családi ház, lakótelek, tanyai lakóingatlan vásárlása, építése vagy cseréje.
  2. b) Lakáson belül végzett felújításokra, korszerűsítésekre, például:

Festés, parkettázás, burkolólap, padlószőnyeg vásárlása és lerakása, beépített gardrób építése

Ablakcsere, redőny, szalagfüggöny, karnis, szúnyogháló vásárlása és felszerelése

Csempézés, mosdó, zuhanykabin, hidromasszázs kád, villanybojler, kazán vásárlása és beépítése

Konyhabútor készítése, beépített főzőlap, gáztűzhely, mosogatógép, mikrohullámú sütő, szagelszívó, központi porszívó vásárlása és beépítése

Központi fűtés, kazán, radiátor, cserépkályha, kandalló vásárlása, és beépítése

Klímaberendezés vásárlása és felszerelése

  1. c) Lakáson kívüli felújításokra, korszerűsítésekre, többek között:

Ajtó, kapu, garázsajtó vásárlása és beszerelése

Biztonsági rács, biztonsági zár, riasztó vásárlása és beszerelése

Hőszigetelés, napelem felszerelése

Kertépítés, öntöző rendszerek kiépítése

Kerti medence kialakítása

  1. d) További célok, amire felhasználható:

A jogosult tulajdonában, haszonélvezeti, használati, bérleti jog, vagy pénzügyi lízingbevétel alapján használatában álló lakás, családi ház vagy tanyai lakóingatlan bővítése, felújítása, korszerűsítése, helyreállítása, az ezekhez kapcsolódó közművek kialakítása, felújítása, fejlesztése.

Végtörlesztés keretében nyújtott kölcsön teljes vagy részleges kiváltása.

A fentieknek megfelelő kölcsön, gyűjtő számlahitel kiváltására felhasznált kölcsön teljes vagy részleges kiváltása

Ki jogosult az állami támogatás igénybevételére? - állami támogatásra az a lakás-előtakarékoskodó jogosult, aki Magyarország területén lakóhellyel rendelkező:

  1. a) magyar állampolgár, vagy
  2. b) a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személy beutazásáról és tartózkodásáról szóló törvényben meghatározottak szerint a szabad mozgáshoz és tartózkodáshoz való jogát Magyarország területén gyakorló személy, vagy
  3. c) bevándorolt, vagy letelepedett jogállású, vagy menekültként elismert személy.

Ki köthet lakás-elő takarékossági szerződést?

  1. a) Természetes személy saját nevében, saját maga, illetve természetes személy kedvezményezett javára
  2. b) Korlátozottan cselekvőképes természetes személy, az általa megnevezett természetes személy kedvezményezett javára
  3. c) Gyám, eseti gondnok, alapítvány, természetes személy, társadalmi szervezet egyház, illetőleg helyi önkormányzat a gyermekvédelmi gondoskodásban élő gyermek, mint kedvezményezett javára, életkezdésének elősegítése céljából

Kit jelölhet meg a lakás-előtakarékoskodó kedvezményezettnek?

  1. a) Természetes személy lakás-előtakarékoskodó természetes személy közeli hozzátartozója
  2. b) Gyámság alatt álló gyermek
  3. c) A lakás-előtakarékoskodó halála esetén a kedvezményezett a helyébe léphet

16.4.2. CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény)

A CSOK feltételei a 16/2016-os (II.10) (új lakáscél) és a 17/2016-os (II.10) (használt lakáscél) kormányrendeletben olvashatóak részletesen. A két új 2016-os kormányrendelet a 256/2011-es kormányrendeletet váltotta ki. A Családok Otthonteremtési Kedvezménye megnevezés pedig Családi Otthonteremtési Kedvezmény elnevezésre változott.

A támogatás mértéke és feltételei új lakások vásárlása, illetve építése esetében – a 16/2016 (11.10) Korm. rendeletben meghatározott feltételekkel Magyarország területén új lakás építéséhez vagy vásárlásához az alábbi lakáscélú állami támogatások vehetők igénybe:

  1. a) vissza nem térítendő állami támogatás (a továbbiakban: családi otthonteremtési kedvezmény)
  2. b) adó-visszatérítési támogatás
  3. c) három-, vagy többgyermekes családok otthonteremtési kamattámogatása.

Ad a) A támogatásra jogosult személyeket a rendelet 5-6-7-8. §-a határozza meg. Alapesetben magyar állampolgárságú házastársakról van szó, akik fiatal házaspárok és élettársak, amennyiben a többi feltételnek eleget tesznek. (Pl. a házaspár legalább egy tagjának 40 év alattinak kell lennie.) Az új lakásban mindkét félnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonnal kell rendelkeznie. Új lakás építése esetén a támogatott személy és azon gyermek, akire tekintettel a családi otthonteremtési kedvezmény folyósításra került, a családi otthonteremtési kedvezmény utolsó részfolyósítását követően 10 évig életvitelszerűen az új lakásban kell, hogy lakjon. A használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány vagy egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének bejelentése megtörténtét követő 10 évig terjedő időszakra az állam javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba és ezen időszakban lakásbiztosítással kell rendelkezni.

A családi otthonteremtési kedvezmény legmagasabb összege új lakás építésénél vagy új lakás vásárlásánál:

  1. a) egy gyermek esetén 600.000.- Ft.
  2. b) két gyermek esetén 2.600.000.- Ft
  3. c) három vagy több gyermek esetén 10.000.000.- Ft

A 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet szerinti családi otthonteremtési kedvezménnyel építhető illetve vásárolható lakás hasznos alapterülete:

  1. a) egy gyermek esetén legalább 40 m2.
  2. b) két gyermek esetén legalább 50 m2
  3. c) három vagy több gyermek esetén legalább 60 m2

Amennyiben önálló épületről (családi házról, sorházról) van szó, akkor a családi otthonteremtési kedvezménnyel építhető, illetve vásárolható egylakásos lakóépület hasznos alapterületének ennél is magasabbnak kell lennie, konkrétan

  1. a) egy gyermek esetén legalább 70 m2
  2. b) két gyermek esetén legalább 80 m2
  3. c) három vagy több gyermek esetén legalább 90 nm

Ad.b.) Adó visszatérítési támogatás új lakás esetén: - 150 m2 hasznos alapterületű lakás vagy a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű egylakásos lakóépület természetes személy építője vagy építtetője az építési bekerülési költség megfizetéséhez, illetve az építkezés helyéül szolgáló építési telek vételárához az építési telek természetes személy tulajdonosa adó-visszatérítési támogatást igényelhet. Az adó-visszatérítési támogatás az új lakásépítési költségekre egyidejűleg és legfeljebb egy alkalommal, 2015. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján legkésőbb 2019. december 31-ig igényelhető. Az adó-visszatérítési támogatás összege megegyezik az építkezés helyéül szolgáló építési telek, valamint a lakás vagy az egylakásos lakóépület építéséhez megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és a kiállított számla szerint megfizetett ÁFA összegével, de legfeljebb 5.000.000.- forint lehet.

Ad c) Három vagy több gyermekes családok otthonteremtési kamattámogatása - a családi otthonteremtési kedvezményt igénybe vevő személy Magyarország területén lévő új lakás építéséhez vagy vásárlásához felvett hitelintézeti kölcsön kamatainak megfizetéséhez három vagy több gyermekes családok otthonteremtési kamattámogatását igényelhetik.

Az otthonteremtési kamattámogatásának mértéke a normál szabályok szerint meghatározott — melyet a hitelintézeteknek kötelező betartani - ügyleti kamat 3 százalékponttal csökkentett mértéke.

A kölcsön kamatainak megfizetéséhez az otthonteremtési kamattámogatást az állam a kölcsön futamidejének első 25 évében nyújtja. A kölcsön kamata az otthonteremtési kamattámogatás időszaka alatt ötévente változhat (kamatfizetési periódus). A kölcsön otthonteremtési kamattámogatással érintett összege nem haladhatja meg a tízmillió forintot.

Az otthonteremtési kamattámogatás a rendeletben foglalt kötelezettségeit teljesítő hitelintézet által folyósított kölcsönhöz nyújtható.

Az otthonteremtési kamattámogatás kizárólag forint alapú kölcsönhöz vehető igénybe. A kamat, a költség, valamint a tőke törlesztése is csak forintban történhet.

A támogatás mértéke és feltételei használt lakások vásárlása, illetve ilyenek felújítása esetében - használt lakás vásárlásához vagy meglévő lakás bővítéséhez az alábbi családi otthonteremtési kedvezmény vehető igénybe Magyarország területén: használt lakás vásárlása vagy meglévő lakás a kérelem benyújtásának időpontját követően megkezdett - bővítése céljából.

A 17/2016. (II. 10.) Korm. rendeletben a családi otthonteremtési kedvezmény legmagasabb összege:

  1. a) egy gyermek esetén 600 000 Ft,
  2. b) két gyermek esetén 1 430 000 Ft,
  3. c) három gyermek esetén 2 200 000 Ft,
  4. d) négy vagy annál több gyermek esetén 2 750 000 Ft.

A lakás hasznos alapterületének el kell érnie:

  1. a) egy gyermek esetén a 40 négyzetmétert.
  2. b) két gyermek esetén az 50 négyzetmétert.
  3. c) három gyermek esetén a 60 négyzetmétert,
  4. d) négy vagy több gyermek esetén a 70 négyzetmétert.

Lakás bővítése esetén a bővítendő lakásnak a kérelem benyújtásának időpontjában az igénylő és mindazon személyek lakóhelyéül, szálláshelyéül kell szolgálnia, akiknek együttlakására tekintettel az igénylő a családi otthonteremtési kedvezményre jogosult, és a bővítést követően a lakhatási körülményeiknek javulnia kell, valamint a kialakított lakásnak meg kell felelnie az előző bekezdésben felsorolt minimális területi követelményeknek.

Lakás vásárlása érdekében igénybe vett támogatás esetén a lakás vételára nem haladhatja meg a 35 millió forintot. A lakás vételára legfeljebb 20 százalékkal haladhatja meg a hitelintézet által megállapított forgalmi értéket.

16.4.3. NOK (Nemzeti Otthonteremtési Közösség)

Kizárólag magánszemélyek részére elérhető konstrukció és csakis új építésű ingatlanok megvásárlása esetén jöhet szóba. A konstrukció meglévő ingatlanok átalakítására, bővítésére, használt ingatlanok megvásárlására nem vehető igénybe.

A konstrukció újdonságát tekintve (2018 közepén) sok tapasztalat még nincs, azonban az első 120 főből álló közösség már létrejött, volt, aki már lakáshoz is jutott ilyen módon. Az alábbiakban pontokba szedve olvashatják a konstrukció fő jellemzőit:

  1. a) minimum 120 fős közösségek kell, hogy alakuljanak, 10-15 éves kötelező tagsággal, menet közbeni kilépésnél csak a végén jár vissza az elő takarékossági befizetés
  2. b) 10-40 millió forint elő takarékossági összeg (ennél drágább ingatlanhoz a tag plusz saját ereje kell), befizetésre nincs betéti kamat, megelőlegezett ingatlanszerzési összegre nincs hitelkamat
  3. c) Az elő takarékosság 20 %-ának befizetése után, ha a tagot sorsolással vagy licittel kiválasztják, a közösség megelőlegezheti az ingatlan vételárának (NOK szerződés szerinti) további részét
  4. d) Állami támogatás: az előtakarékossági befizetések 30 %-a, maximum havi 25 000 Ft.-

A tag fizetési terhei: egyszeri regisztrációs díj, havi előtakarékossági befizetés (minimuma kb. 56.000.- Ft), havi szervezési díj + ÁFA (min. 12 700 Ft), ingatlanszerzésnél: értékbecslési, ügyvédi, közjegyzői, földhivatali díj, hitelfedezeti életbiztosítás, ingatlanra vagyonbiztosítás

  1. e) Nincs OBA, BEVA vagy más garancia az előtakarékossági befizetésre, tehát a szervező cégek (jelenleg kettő ilyen van) fizetésképtelensége esetén nincs garancia az addigi megtakarítások megtérülésére
  2. f) Ingatlanszerzéshez többletbiztosítékot kérhetnek, megelőlegezett összeggel ingatlanszerzés utáni nem fizetésnél nem véd a kilakoltatási moratórium vagy a magáncsőd intézménye

Az bizonyos, hogy nagyon alapos átgondolást igényel a NOK-ban való részvétel, hiszen hosszútávú anyagi elkötelezettséget jelent. Fontos tudni, hogy merőben új konstrukcióról van szó, mellyel kapcsolatban tapasztalat még nem áll rendelkezésre (ahogyan ezt hangsúlyoztam is). Az OBA garancia hiánya is egy olyan tényező, amelyről fontos, hogy a szerződő félnek tudomása kell, hogy legyen. A legfontosabb tehát a tudatos döntéshozatal. A jogszabály tartalmaz garanciális elemeket és az MNB is szigorúan felügyelni fogja a NOK szervezőit. Számba kell venni az egyszeri és rendszeres költségeket is, ám ezekkel szemben állami támogatás is járhat az ügyfélnek.

Ha egy tag jogosult lesz megelőlegezett összegre, a szabályok szerint maximum egy éve van megtalálni a megfelelő új ingatlant – amihez figyelembe kell venni az eltelt időszakban az új lakáspiacon bekövetkező esetleges ár és kínálati változást is. Végül arra is kell figyelni, hogy a megelőlegezési szerződés megkötése előtt a tagok újbóli fizetőképességi felmérésen esnek át. Ha nem felelnek meg a feltételeknek, mert nincs megfelelő mértékű igazolható jövedelmük, az akár a közösségből történő kizárással is járhat, akkor is, ha korábban szerződésszerűen teljesítettek.

17. Az ingatlanközvetítő kapcsolati rendszere

Mutassa be az ingatlanközvetítő kapcsolati rendszereit! Beszéljen az ügyfelekkel való kapcsolati rendszerről, az ügyfélfogadás rendjéről, a panaszkezelés módjáról, a minőségbiztosítás módjáról! Adja meg a lehetséges kommunikációs csatornákat és azok alkalmazását a gyakorlatban! Beszéljen a tájékoztatási kötelezettségről és az üzleti etika szabályairól!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Kapcsolatok (ügyfelek, szakmai kapcsolatok, egyéb kapcsolatok)

- Ügyfélszolgálati rendszer, panaszok kezelése

- A kommunikáció formái (verbális, nonverbális)

- Tájékoztatás adásvételnél (ismert hibák, adózás, illeték)

Az ingatlanközvetítők munkájukat változatos helyszíneken végzik. A munka egy része belső irodákban zajlik, ahol fogadja az érdeklődőket, adatrögzítést végez, információkat ad át az ügyfeleknek.

Nagyon gyakran azonban külső helyszíneket kell felkeresnie egy részt megfelelő információk gyűjtése céljából, másrészt, hogy saját szemével is meggyőződhessen az eladó által elmondottakról. Az érdeklődőket elkíséri az ingatlan bemutatására – ezzel is segítve az eredményes üzletkötést.

A sokféle helyszín és az üzleti kapcsolatok létesítésével járó tevékenység változatos, érdekes munkát biztosít számára. Munkája során a következő személyekkel való kapcsolat kiépítésre van lehetősége:

- munkatársak –közvetlen,- közvetett

- eladók,- vásárlók s azok rokonai, ismeretségi köre

- szakértők – jogi,- műszaki szakember,

- igazságügyi szakértő

- építész,- lakberendező

- befektetési tanácsadó

- befektető,- kivitelező

- biztosítási szakértő

- önkormányzati,- földhivatali,- pénzintézeti ügyintézők

- cégvezetők-építési szolgáltatók

- más ingatlanközvetítő irodák

A legtöbb ingatlanos nem tud tippet adni fuvarozóra, villany,- vízvezeték szerelőre, festőre, burkolóra, ezermesterre, belsőépítészre… kivitelezőre.

Pedig igazi aranybánya, ha erre kiépíteni egy rendszert oda-vissza (kivitelezők és ingatlaniroda kapcsolata).

17.1. Ügyfélszolgálati rendszer, panaszok kezelés:

Az ingatlanközvetítői szakterület bizalomra épül, hiszen az emberek nagyon sok esetben nagy értékű vagyont, nagy összegű pénzt bíznak az ingatlanközvetítőkre.

Az iroda megfelelő kialakítása, berendezése, felszereltsége, az ott dolgozó szakemberek felkészültsége, megbízhatósága erkölcsi magtartása - alap egy jó kapcsolat kiépítésére, a bizalom elnyerésére.

Sokáig alábecsülték az ügyfélszolgálatok jelentőségét, de napjainkra bebizonyosodott, hogy az üzleti folyamatok egyik legfontosabb láncszemét alkotják. Itt találkozik cég és ügyfél, s ez az a pont, ahol a legtöbbet tehetünk az ügyfélkör megtartásáért – márpedig tudjuk, milyen lényeges az ügyfelek hűségének megnyerése az éles paci versenyben.

Az ügyfélszolgálati rendszer ideális eszköz az ügyfélszolgálatban zajló folyamatok optimalizálására.

Milyen előnyöket érhetünk el?

  •                     elégedett ügyfelek,
  •                     kevesebb telefonhívás érkezik a “forró dróton” az önkiszolgálásnak köszönhetően,
  •                     hatékonyabbá, jövedelmezőbbé válik vállalata,
  •                     felgyorsul, leegyszerűsödik az ügyfélszolgálati alkalmazottak betanítása,
  •                     csökkennek az üzemeltetési költségek,
  •                     gyors, hatékony munkatársak.

Az üzleti siker persze több tényezőn múlik. Így:

  •                     Az ügyfélszolgálat webhelyének tartalmát mindig naprakészen kell tartani.
  •                     Munkatársainak el kell fogadniuk és valóban használniuk kell a tudásbázist.
  •                     Az információmenedzsment költségeinek ésszerű határokon belül kell maradniuk
  •                     segítségével könnyen előállíthatjuk a megfelelő információt a különböző szinten dolgozó és eltérő képzettségű felhasználók számára – legyenek akár ügyfelek, akár szakemberek.
  •                     biztosított minden eszközt ami a munkájukhoz nélkülözhetetlen, az információ kényelmes, strukturált eléréséhez szükséges. Mindegy, hogy az információ a cégen belül vagy kívül lelhető föl

Az ügyfélszolgálati rendszer bevezetésének alapját a megfelelően kialakított minőségpolitikai rendszer biztosítja amely a szolgáltatások állandó kifogástalan minőségét, folyamatos fejlesztését, az ügyfelek megelégedettségét kívánja garantálni. A PR tevékenységet, mint a közvélemény formálásának eszközét a cég jó hírnevének kialakítására, ápolására, a céggel szembeni bizalom erősítésére szükséges hasznosítani. A minőségbiztosítási rendszer garancia arra, hogy az ott dolgozók eleget tesznek az „INGATLANKÖZVETÍTŐI ETIKAI NORMAGYŰJTEMÉNY „ A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara Etikai Kódex alkalmazásának szakmai útmutatója előírásának.

Az ügyfélszolgálati rendszer működésének alapvető feltétele a partneri kör információs adatbázisának gondozása, amely magában foglalja a meglévő partnerek adatait, és azokét is, akik partnerek lehetnek. Az adatbázis kialakításáért és folyamatos karbantartásáért a cégvezetés felelős, de ennek megfelelő alkalmazása az ügyfélszolgálat munkáját hitelessé teszi.

Az ügyfélszolgálati tevékenység legfontosabb feladata, hogy az érdeklődők, megrendelők megfelelő információt, felvilágosítást kapjanak az aktuális ajánlatokról, lehetőségekről.

A helyszínen működtetett személyes ügyfélfogadás, valamint a megfelelő tájékoztató anyagok (hirdetési felületek, írásos anyagok, on-line elérhetőség) az ügyfélszolgálati munkatársak felkészültsége, figyelmessége, kedvessége, empátia készsége hozzájárul ahhoz, hogy az adott vállalkozás, cég munkájával kapcsolatosan minél kevesebb negatív észrevétel, panasz, reklamáció érkezzen.

Amennyiben ennek ellenére észrevétel, panasz, reklamáció érkezik, jegyzőkönyv felvétele célszerű, melyet a cég vezetőjéhez szükséges eljuttatni, aki kivizsgálja, a vizsgálat eredményéről és a megtett intézkedésekről írásban a panaszost értesíteni kell.

17.2. A kommunikációs csatornák és azok alkalmazása a gyakorlatban:

Az ingatlanközvetítőnek ügyelnie kell a nyújtott tájékoztatás, információ átadás tartalmi és formai elvárásaira, és minőségére, mivel később ez határozza meg az üzletkötés sikerességét.

Ezeket az információkat különböző kommunikációs rendszerben közvetítheti.

Közlésfolyamat- kommunikáció: latin eredetű szó, jelentése: összeköttetés. Az emberek közötti érintkezésnek azt a fajtáját nevezzük kommunikációnak, amely jelek segítségével történik.

„ A kommunikáció minden, amelyben az információ továbbítása történik, függetlenül attól, hogy az információ milyen jelekben vagy a jelek milyen rendszerében, kódjában fejeződik ki.” Az emberek vonatkozásában ez kiterjesztendő az információk, gondolatok, érzelmek továbbítására. A kommunikáció, tehát egy olyan tevékenység, amely során két vagy több ember megfelelő szimbólumok, szimbólum rendszerek segítségével információk, érzések, gondolatok közös értelmezésére, meghatározására törekszik.

17.3. A kommunikáció csatornái és jellemzői, a kommunikációs készségek fejlesztése:

A kommunikációs folyamat több lépésből áll, a folyamat hatékonyságát befolyásolják a feladó, az üzenet, a csatorna, a zaj, és a vevő tulajdonságai.

A feladó az üzenetet megfogalmazza, kódolja, ami valamilyen csatornán eljuttatja a vevőhöz, aki dekódolja azt.

Nézzük meg, milyen jellemzői vannak a kommunikációs folyamat elemeinek:

l./ Feladó - aki kezdeményezi a kommunikációt, aki információt bocsát ki. A feladónak tekintettel kell lennie a befogadóra, aki a dekódolást végzi, valamint figyelembe kell vennie, hogy a használt csatorna megfeleljen az üzenet közvetítésének. A kommunikáció, akkor hatékony, ha feladó olyan módon közvetíti az üzenetet, hogy azt a befogadó megértse.

2./ Vevő - az a személy, aki az információt befogadja, akinek a jel az üzenet szól. A vevőnek figyelnie kell az üzenetre, hogy a megfelelő csatorna segítségével vegye azt, és megfelelően értelmezze az üzenetet.

3./ Üzenet - jelzés, tartalom, a kommunikáció tárgya, vagy a személyiség, mint médium. A jelzés során jelek és üzenetek keletkeznek, melyet a feladónak kódolnia kell a csatornának és a közös kódrendszernek megfelelően. A jelzéseket a befogadónak dekódolnia kell.

4./ Visszacsatolás - a visszacsatolás olyan jeleket és üzenetet tartalmazhat, amelyből a feladó tájékozódhat az adás hatásáról és minőségéről. A befogadó vette-e az üzenetet, és az milyen érzelmeket, váltott ki belőle, valamint milyen cselekvésre késztette őt. Ha az üzenetet nem megfelelőformában dekódolta a vevő nem értett meg minket, változtatni kell az üzenet, vagy más kommunikációs csatornát kell választani.

5./ Kommunikációs csatorna - az üzenethordozó, az a közeg, amelyen keresztül halad az információ. Az információt közvetítheti a levegő, a papír, elektromos hullámok, vagy egy harmadik személy. A leggyakoribb üzenethordozó az emberi beszéd, amely hang útján terjed, és a testbeszéd, amely fény segítségével jut el hozzánk. Minden csatornának megvan a maga sajátossága, amelyeket fontos ismernünk, hogy kialakítsuk a megfelelő kommunikációs stratégiánkat.

6./ Kódolás/Dekódolás - a kódolás során az információt jelekké, jelrendszerré alakítjuk át. A kódolás mindig valamilyen nyelvre történik, lehet ez szóbeli, verbális beszéd, lehet testbeszéd, mimika. A dekódolás során a jeleket, jelrendszereket alakítjuk információvá.

7./ Zaj - valamilyen akadályozó körülmény a csatornában, mely a jelek továbbhaladását zavarja, lassítja, vagy megakadályozza. A zajok lehetnek fizikai eredetűek (például: amikor, egyszerre többen beszélnek, erős zajok). Kommunikációs szempontból zajnak minősül az is, amikor a feladó és a vevő nem egy nyelven beszélnek. („elbeszélnek egymás mellet”t)

Kommunikáció csatornái - Az emberi kommunikáció több csatorna igénybevételével történik, eszerint megkülönböztetünk:

  1. Verbális (nyelvi) kommunikációt- beszéd és az írás.
  2. Vokális kommunikációt- hanggal is nagyon sok minden ki tudunk fejezni, a verbális kommunikációba van kódolva.
  3. Nonverbális (nem nyelvi) kommunikációt- a nem szándékos és nem tudatos közlésmódot jelent. A szavak mellett megjelenő mimika, gesztusok, testtartás a beszélő érzelmeit fejezik ki.

Ahhoz, hogy hatékonyan tudjunk kommunikálni összhangban, kell lenni a verbális és nonverbális kommunikációnknak.

1.a./ Szóbeli (vokális) kommunikáció - A nyelv az emberi kultúra alapja, jelrendszerével lehetővé teszi a kölcsönös megértést. Az ember a nyelv segítségével ismeri meg a világot. Ennek kapcsán alakul ki a személyiség szerkezete. A nyelv az egyén számára objektív, állandó, stabil. A beszéd eszköze a nyelv és mivel egyén hozza létre adott célból és adott helyzetben, szubjektív, egyéni, egyszeri. A különbözőtársadalmi rétegek, csoportok nyelvhasználata eltérhet egymástól, s általában a magasabb rétegek nyelvi kulturáltsága nagyobb. Eltérés lehet a nyelvhasználatban az adott szituáció, a mondanivaló, a beszélgetők viszonya alapján határozta meg.

Legfontosabb jellemzői:

- Egyidős az emberrel, kialakulása kb. 40.000 évre tehető

- Gyors és közvetlen formában él

- Eszközmentes

- Alapformája a beszéd, érzékelhető formája a hang

- Térben és időben kötött

- Nyílt és laza szerkezetű

- Nem sok idő áll rendelkezésre a kifejezés megformálására, csak helyesbítésre van lehetőség

- Szegényesebb a szókincse, kevesebb az információ, az üzenet

- A hallgató visszajelzése alakíthatja a további szövegformálást

- Minden esetben nonverbális jelek kísérik (mimika, gesztikulálás)

1.b./ Írásbeli kommunikáció - az írásbeliség megjelenése i.e.5-6000 évre tehető(a legrégibb írásjelek tartalmazó lelet Kínából származik, amit teknőspáncélra készült 8600 éves)

- lassú és közvetett formában él

- eszköz igényes (papír, számítógép)

- alapformája az írott szó

- térben és időben kötetlen

- zárt és kötött szerkezetű

- több időáll rendelkezésre a gondolatok megfogalmazására, kifejezésére, tudatos lehetőséget nyújt az utólagos javításra

- pontos megfogalmazás, tagolt mondatok és gazdag szókincs jellemzi

- Sok információ átadására alkalmas, de közvetlen visszajelzés nincs

- Kevés non-verbális jel kíséri

  1. Vokális kommunikáció - A vokális kommunikáció szorosan összefügg a verbális kommunikációval, a beszéddel együttesen jelennek meg a vokális elemek: a hangsúly, a hangszín, a hangerő, a hanglejtés és a szünetek. A hanggal ki tudjuk fejezni lelkiállapotunkat, erősen jelzi a belső feszültéség változásait: az izgalmat, szorongást, elégedetlenséget, türelmet, szeretet, vidámságot.

A vokális kommunikáció elemeit tudatosan alkalmazzuk, és minden embernél egyéni jellemzőkkel bír. A heves érzelmi kitörések magas hanggal járnak, míg a kiegyensúlyozott érzelmi állapothoz alacsony hang kapcsolódik. A gátlásosabb emberek halkabban, míg az agresszívebb emberek rendszerint hangosan beszélnek.

Nézzük meg az érzelmek és vokális tulajdonságok

3./ Nonverbális kommunikáció funkciói:

- Társas helyzetek kezelése, szabályozása - mozgásos jelek, melyekkel jelenlétünk és érdeklődésünk növekedését és csökkenését, valamint a helyzet megváltoztatásra irányuló szándékunkat jelezhetjük. Például: felállunk, a társalgás befejezését jelenti.

- Én bemutatása - Személyiségünkkel kapcsolatosan vannak olyan információk (anyagi helyzetünk, társadalmi szerepünk), melyeket nem tudunk verbálisan kifejezni. Azonban a nonverbális kommunikáció segítségével külsőmegjelenéssel, ruházattal, sminkkel közvetíthetjük, ezeket a tartamokat.

- Érzelmi állapotok kommunikációja - A nonverbális kommunikációs pontosabban és árnyaltabban fejezi ki érzelmi állapotunkat. Olyan érzelmeket, mint boldogság, öröm, félelem arckifejezésen kívül, tekintettel, gesztusokkal is kifejezhetünk.

- Attitűdök kommunikációja - A társas érintkezésben nagyon sok attitűdöt használunk, amelyek ideiglenesek és főként a pillanattal változnak, kizárólag nonverbális csatornán keresztül tudjuk közölni.

Nonverbális kommunikáció eszközei:

1./ Mimika - az érzelmi viszonyok megjelenése az arcon, az arc izmainak a mozgatása által.

Mimikai szempontból az arc legfontosabb fővonalait és pontjait használjuk fel, a szem pontja, a szemöldök és a szájvonalai. A mimikának jelentős szerepe van a kommunikációban, nagy része nem tudatos szinten jelenik meg. A verbális üzenettartamot kíséri, és egybeolvad vele. Arckifejezésünkkel 7 érzelem kifejezésére vagyunk képesek: - meglepetés, öröm, harag, félelem, szomorúság, undor és érdeklődés.

2./ Tekintet - A szem a lélek tükre a tekintet szabályozó szerepet tölt be a kommunikációs folyamatban, visszajelzést ad a befogadóról, a megértésről, a másik személyhez való érzelmi viszonyról. Beszélgetéskor az emberek egymás szemébe néznek - szemkontaktust vesznek fel, ez a legrégibb kapcsolat felvételi és fenntartói forma. Ha kedveljük a kommunikációs partnerünket, a szemkontaktust hosszan tartjuk fent, ha nem akkor csak rövid ideig. A tekintet iránya és tartalma szerint különbözőjelentéssel bírhat, a tekintet, lehet meleg, hideg, értelmes, gúnyos, üveges és fénytelen. A kontaktus kerülése is jelentéssel bír közömbösséget és védekezést jelenthet. Kutatások megállapították, hogy tekintet a kommunikációs folyamatban többnyire akaratunktól független jelenség. A tekintet szerepe kultúránként változik, araboknál a nők idegen férfira nem nézhetnek, szemérmesen kell viselkedniük, a japánoknál beszélgetés közben a szem helyett, inkább a nyakat figyelik.

3./ Mozgásos kommunikációs csatornák - a cselekvést és helyzetváltoztatást szolgáló izmok működése nyomán keletkezett jelzések:

  1. Gesztusok – a nonverbális kommunikáció legkidolgozottabb jelzésrendszere, a fej, a kezek, a karok mozgását jelenti. Gesztusok nélkül szinte lehetetlen kifejezően kommunikálni. Vannak olyan gesztusok, amelyek helyettesítő szerepet töltenek be, és ismerünk olyan gesztusokat, amelyek megerősítik, tagolják a beszédet, a mondottak egymáshoz való viszonyát jelzik. A gesztusok sokkal figyelem felkeltőbbek, mint a mimika és a tekintet, mivel a mozgásra jobban figyelünk. A fejhez kapcsolódó gesztusok világosan értelmezhetőek – a fej oldalirányú mozgása - bizonytalanságot jelent, a fej lehajtása – szomorúságot, vagy bűntudatot jelent. A kéz gesztusai számos jelentést hordozhatnak – a kéz mozgatásával hívhatunk, elutasíthatunk, könyöröghetünk, köszönhetünk. A gesztikuláció szinte minden kultúrában megengedett, de vannak, olyanok ahol erősen visszaszorítják ezeket a jeleket.
  2. Testtartás - A kommunikáció a során a testtartás kifejezheti:a partnerhez, a szituációhoz való viszonyt, közléshez való viszonyulást, álláspontunkat, érzelmeinket. A testtartást részben a neveltetés, a kultúra, részben a pillanatnyi lelkiállapot és nem utolsósorban a személyiség befolyásolja. A testtartásból sok mindenre következtethetünk. - ha érdekel, a téma teljes testünkkel a partner felé fordulunk, - ha egymással szemben helyezkedünk az a kölcsönös kommunikációs szándékot jelent, az egymás melletti elhelyezkedés inkább semlegességet jelent. Egymással közeli viszonyban, levő emberek akaratlanul szintén azonos testtartást vesznek fel.
  3. Térközi szabályozás - A fizikai távolságnak jelentősége és jelentése van a kommunikációban. Íratlan társadalmi szabályok és érzelmeink befolyásolják, hogy mennyire megyünk közel valakihez. A távolság változtatásával jelezzük, hogy a kapcsolatot milyen irányba tereljük. Más-más az elfogadott vagy lehetséges távolság két ember kapcsolatának különbözőfázisaiban és a különbözőkultúrákban. A teljes intimitás az a közelség, amely a testi kontaktus lehetőségével jár. Minél távolibb a kapcsolat, formálisabb a viszony, annál nagyobb távolsággal engedhető meg csak a kontaktus.

bizalmas és intim távolság 0-50 cm közötti bizalmas távolság – zárt helyen a suttogás, a szabadban az igen halk pontosan érthető, még mindig jelentős szerepe van a szaglásnak, érintésnek, a látás továbbra is a partner részleteire koncentrálódik

személyes távolság 50 - 120 cm között - a partneri viszony jellegétől függetlenül alkalmas személyes témák megbeszélésére - a testhelyzettől függően a partner csaknem teljes alakját lehet látni, megfigyelni - csökken a szaglás szerepe

társasági távolság 120 - 300 cm között - normál vagy kissé emelt hangvétel melletti beszélgetésre van mód - tovább csökken a szaglás szerepe - a partner teljes alakja látható, jól megfigyelhető - hivatalos témák megbeszélésére, közlésekre, udvariassági beszélgetésekre alkalmas távolság

nyilvános távolság 300 - 750 cm között - csupán a hangos beszéd érthető általában nyilvános helyzetben alkalmas távolság - fontos tényező az egymáshoz képesti elhelyezkedés is - csoportos tárgyalásoknál biztosítani kell a többiekkel való kapcsolattartásra, az információkhoz jutásra való egyenlő esélyt ennek lehetősége a kör alakban való elhelyezkedés figyelni kell az egymás mellett ülők közötti távolságra is - a távolságtartás mértékében nemcsak kultúrák között, de kultúrán belül is vannak különbségek.

4./ Emblémák - A külső nem verbális jegyeket sorolhatjuk ide a ruházat, a hajviselet, az arc kikészítése, a test különböződíszei, és a közvetlen környezetben tartott tárgyakat. Az első információkat a kommunikációban a megjelenés alapján szerezzük. A szimbolikus jelek segítséget nyújtanak az emberek közötti viszony meghatározásában, ezeket a jeleket a rendőrségnél és a katonaságnál ma is alkalmazzák. A személyiségünk megmutatása és elfogadtatása a külső jegyekkel történik.

17.4. Az ingatlanközvetítő tájékoztatási kötelezettségei:

Köteles minden lényeges kérdésben a megbízót folyamatosan tájékoztatni. A helyszíneléskor megismert vagy tudomására jutott hibák, az ingatlan előnyét és hátrányát jelentő információk

átadására.

Az ügyfelek számára nagyon fontos, hogy megfelelő tájékoztatást kapjanak a adózás, azt illeték, a lakástámogatási rendszer, vagy a hitelfelvétel lehetőségéről, illetve a szerződéskötés feltételeiről, ehhez szükséges dokumentációk beszerzéséről.

Úgyszintén köteles az érdeklődőknek az ingatlanra vonatkozó minden lényeges körülményről szakszerű tájékoztatást adni az adásvételi vagy egyéb szerződés sikeres megkötése érdekében. A megbízó büntető és polgári jogi felelősséggel tartozik a megbízási szerződésben megjelölt jogosult jogcímének, képviseleti jogának teljességéért (álképviselet kizárása), a megadott tulajdoni, haszonélvezeti vagy egyéb igények, terhek, korlátozások fennállásáért, valódiságáért és az azokról nyújtott teljes körű tájékoztatásért. Hasonló felelősség terheli az ingatlannal kapcsolatban megadott adatok valódiságáért, és köteles a megbízó rendelkezésére bocsátani az ingatlanközvetítői tevékenység szempontjából lényeges, az ingatlanra vonatkozó minden egyébadatot és dokumentumot. A tájékoztatási kötelezettség kiterjed a megbízási szerződés fennállása alatt bekövetkező mindenfajta változásra is. Amennyiben a tulajdoni lap másolat eltér a megbízó által megadott adatoktól és tényektől, vagy azok valótlanságáról az ingatlanközvetítő más módon szerez tudomást, úgy jelen szerződést megbízott azonnali hatállyal felmondhatja, és igényt tarthat kárának és – rosszhiszeműség esetén – elmaradt hasznának (megbízási díjösszege) megfizetésére.

A Megbízó által közölt adatok valódiságáért Megbízó felel. A valótlanságból eredő mindennemű kár Megbízót terheli, beleértve az ezekből eredő, Megbízottnak okozott károkat is. Megbízott felelősséget ezekért a károkért nem vállal.

18. Marketing az ingatlanközvetítésben

Mutassa be az ingatlanközvetítő marketing tevékenységét! Beszéljen az ingatlanpiac jellemzőiről, a kereslet –kínálat folyamatos követési módjáról, az ingatlanközvetítői adatbázis létrehozásáról és folyamatos karbantartásáról! Beszéljen a hirdetési lehetőségekről az ingatlanközvetítés területén! Fejtse ki a szakmai lapok és a jogszabályok folyamatos megfigyelésének módját! Beszéljen a kommunikációs csatornákról az ingatlanközvetítés területén!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Ingatlanpiaci kereslet – kínálat és ennek követése

- Ingatlanközvetítői adatbázisok

- Marketinglehetőségek az ingatlanszakmában

- Kommunikációs csatornák az ingatlanközvetítő tevékenységében

Az ingatlanközvetítés egy olyan tevékenység, ahol egy harmadik személy megpróbálja és/vagy összehozza az eladót (bérbeadót) és a lehetséges vevőt (bérlőt).

Szereplői - az ingatlan tulajdonosa(i), vevőjelöltek, ingatlanközvetítő, jog képviselő. Az ingatlanközvetítés igen komoly háttérmunkával jár, melynek során az ingatlanközvetítő szakmai tudása segítségével az árat helyesen pozicionálja, kezeli az esetleg tömegesen érkező, ám komolytalan érdeklődőket és csak a ténylegesen potenciális ügyfeleket hozza össze az eladókkal.

Hazánkban sokan ellenségesek az ingatlanközvetítéssel szemben, de ezzel párhuzamosan az utóbbi években egy másik trend is megfigyelhető, ahol a szakma egyre elfogadottabbá válik. Ha sürgős az eladás, az ingatlan szakmai elemzésére, a hibáinak feltérképezésére gyorsabb értékbecslést készíttetni egy erre szakosodott, független értékbecslővel, és annak eredményének fényében pontosabban tudja megállapítani az árat. Azok, akiknek több az idejük, néhány gondos fénykép elkészítésével, a hirdetési helyek alapos megválogatásával maguk is könnyedén eladhatják az ingatlanjukat. Ennek elősegítésére léteznek kifejezetten olyan internetes felületek, ahol közvetítők nem, csak tulajdonosok hirdetik ingatlanjaikat. Bármilyen ingatlan eladásával illetve kiadásával meg lehet bízni ingatlanközvetítőt. Az ingatlanközvetítés magába foglalja a legkisebb garzonlakások, de akár hatalmas ipari parkok, ipari ingatlanok eladására illetve bérbeadására vonatkozó tevékenységet is.

  1. Az ingatlanközvetítő az ügyféllel – ügyfél azonosítás után - megbízási szerződést kötnek határozott vagy határozatlan időtartamra. Ezek a megbízási szerződések történhetnek ingatlanok eladására, vételére, cseréjére, ingatlanok keresésére irányuló szerződések.
  2. A megbízási szerződés értelmében megkötés után az ingatlanközvetítő megtekinti az ingatlant, felméri a lakást, részletes adatlapot tölt ki az ingatlan méreteiről, alaprajzáról, négyzetmétereiről, tájolásáról, komfortfokozatáról, stb.
  3. A tulajdonos hozzájárulásával fényképeket készít az ingatlanról.
  4. Ingatlanokról hirdetést ad fel: valamilyen fórumon, például saját honlapján vagy egyéb hirdetési felületen megjelenteti egy rövid, ámde mégis részletes leírással együtt az ingatlan adatait, annak fényképeit, az eladási értékét
  5. Ügyfelei körében ajánlja az ingatlant illetve új ügyfeleinél ellenőrzi, a lakás megfelelhet-e az igényeinek.
  6. Adott esetben bemutatja a lakást a már ellenőrzött ügyfeleinek.
  7. Segíti mindkét fél érdekeit szem előtt tartva az áralku létrejöttét.
  8. Adás-vételi létrejöttekor jelen lehet esetleges vitás kérdések megoldásának segítése végett.
  9. Az eladott ingatlan után a jutalék kifizetése megtörténik.

18.1. Feladatok és tevékenységek

Ezért nagyon sok esetben hirdetési újságokat olvasnak, ismerősöknek, rokonoknak szólnak, vagy saját maguk hirdetnek. Egy idő után azonban rájönnek, arra, hogy napi elfoglaltságuk mellett kevés idő jut az intenzív lakáskeresésre, felismerik, hogy a hirdetések nem mindig a valóságot takarják, sőt azt is, hogy nem elég megtalálni álmaik otthonát, a neheze ezután jön. Különböző hivatalos formaságok, jog ügyintézés. az ingatlanközvetítő az a szakember aki segíteni tud minden olyan problémában ami egy lakás vagy telek vásárlásával, cseréjével összefügg.

Az ingatlanközvetítő fő feladata tehát, hogy házat, házrészt, lakást vagy telket eladni, elcserélni szándékozó ügyfelet összehozza úgy, hogy mindkét fél elégedett legyen. Ennek érdekében különböző tevékenységeket végez:

- feltérképezi az eladásra szánt házakat, lakásokat, telkeket. E fontos – piackutatásnak is nevezhető tevékenység során összeírja mindazokat az információkat, amiket a megvásárlandó (eladandó, cserélendő) ingatlanokról tudni kell (mekkora a területe, hol fekszik, milyen a környéke, infrastruktúrája, komfortfokozata stb.) kimegy a helyszínre,

szemrevételezi, felméri az ingatlant, belső,- külső fényképeket készít.

Ezekről az értékesítésre, cserére felkínált ingatlanokról megfelelő adatbázist készít, melyeket különböző módon juttat az érdekeltek tudomására.

Az ingatlanközvetítő céghez forduló ügyfelekkel személyes beszélgetést folyatat, felméri érdeklődési,- vásárlási igényeiket, szükségleteiket.

Személyesen is és telefonon is kapcsolatot tart az ügyfelekkel, tájékoztatást nyújt a különböző lehetőségekről.

Munkájához a jó kapcsolatteremtő és kommunikációs készség mellett, jó meggyőző erővel kell rendelkeznie. Az ingatlanközvetítő határozott, de kedves fellépéssel meggyőzi mind az eladót, mind pedig a vásárlót, hogy érdemes megkötni az üzletet. Nagyon fontos, hogy munkáját önállóan és nagy szakértelemmel végezze.

A sikeres ingatlanközvetítés eredményeként létrejöhet a szerződés a két fél között, melynek elkészitéséhez ügyvéd bevonása szükséges.

Az ingatlanközvetítő további feladata az adatbázisában lévő ingatlanok, az érdeklődő ügyfelek igényeinek pontos nyilvántartása, melyet kereslet – kínálat alapján számítógépes kereső alapján össze tudja hozni a partnereket. Ez a háttér munka nem személyes kapcsolatokon alapszik, hanem a felvett adatok pontosságán, de nagy jelentőséggel bír, hiszen így tudja kielégíteni az ügyfelek igényeit. Az elégedett ügyfelek nagyon jó reklám hordozói az ingatlanközvetítő tevékenységének.

Fontosabb feladatok sorába tartozik még az ügyfelek tájékoztatása, informálása, érdeklődése, továbbképzése (lakástámogatás lehetőségei, illeték, adó) nyilvántartásokat vezet az eladott ingatlanokról, az eladókról, a vevői igényekről, meggyőzi a partnereket az üzlet megkötése érdekében, kapcsolatokat tart fenn személyesen, telefonon, sms-ben, e-mailban az ügyfelekkel, folyamatosan figyeli az ingatlanpiac alakulását az internet szakmai oldalain, szakmai lapokon, ingatlannal kapcsolatos jogszabályok alakulását.

18.2. Marketing (piacra vitel) az ingatlanközvetítésben

Philip Kotler szerint a valódi marketing nem egyenlő az eladás művészetével, annál sokkal több, a szükséges cselekedetek tudásának művészete.

A marketing olyan vállalati tevékenység, amely a vevők/felhasználók igényeinek kielégítése érdekében elemzi a piacot

Egy vállalkozás szempontjából a marketingfunkció azért kiemelt jelentőségű, hogy a cégen kívüli piaci információkat belső erőforrássá tudja alakítani; továbbá, hogy a piackutatás révén megismerje a fogyasztói igényeket és preferenciákat; valamint, hogy a versenytárselemzés révén kiismerje riválisait. Ezek által a marketing nagyban hozzá tud járulni a szervezet nyereségessé tételéhez.

Jelenleg a leggyakrabban igénybe vett marketing eszközök (reklámeszközök) az ingatlanközvetítésben a hirdetések hirdető felületeken, újságokban, saját internetes portálokon, prospektusokban, értékesítési irodákban, bemutatókon, lakásvásárokon, TV., rádió, helyi média.

18.3. Marketingmix

A marketinget az emberek többsége csupán a reklámokkal azonosítja, pedig a marketing több féle elem csoportosítása, az úgynevezett marketingmix.

A marketingmix a vállalati marketingeszközök kombinációja, alkalmazásának célja hogy az adott vállalat elérje a kitűzött marketingcéljait. A marketingmix alapvetően négy elemből áll:

  •                     termékpolitika (product)
  •                     árpolitika (price)
  •                     értékesítési politika (place)
  •                     marketingkommunikációs politika (promotion)

A marketingmixet gyakran hívják az elnevezés angol kezdőbetűiből alkotott "4P"-nek is. A marketingmix elemeit kizárólag integráltan érdemes alkalmazni. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a termék egy prémium minőségű áru (termékpolitika), úgy érdemes annak magasabb árat szabni (árpolitika), exkluzív üzlettípusokba elhelyezni (értékesítési politika), és a magas minőséget kiemelő presztízsreklámot alkalmazni (marketingkommunikációs politika). Ezzel szemben ha a termék egy tömegáru (termékpolitika), akkor érdemes alacsonyabb árat kialakítani (árpolitika), sok üzletben elérhetővé tenni (értékesítési politika), és a vásárlásra buzdító, egyszerű reklámokat alkalmazni (marketingkommunikációs politika).

1./ Termékpolitika (product)

A termék a marketingfelfogás szerint olyan fizikai, esztétikai és szimbolikus tulajdonságok összessége, amely a fogyasztó igényeit hivatott kielégíteni.Ennek értelmében a termék nemcsak fizikai, kézzelfogható tulajdonságok halmaza, hanem megjelennek benne elvont elemek is, például egy termék ígérete. A fogyasztók egy termék vásárlása során megkülönböztetnek úgynevezett kritikus (azaz mindenképpen szükséges) -, elvárt (azaz szükséges) -, és kényeztető (azaz a szükségest felülmúló) terméktulajdonságokat.

A termékeket alapvetően két csoportra oszthatjuk, termelési eszközökre és fogyasztási cikkekre. A termelőeszközök olyan eszközök, melyeket további termékek gyártására használnak, lehetnek például: alapanyagok, alkatrészek, részegységek, műszerek, gépek vagy nagyberendezések. A fogyasztási cikkek olyan termékek, melyet a fogyasztók közvetlenül használnak fel. Míg a B2B (business to business, azaz szervezetközi) marketing elsősorban a termelési eszközök marketingjére, addig a B2C (business to consumer, azaz a vállalatoktól a fogyasztók felé irányuló) marketing a fogyasztási cikkekre fókuszál.

A termékpolitikai döntések magukban foglalják:

  •                     a terméktervezést és termékfejlesztést
  •                     a termékkínálat kialakítását
  •                     a termékek formatervezését (dizájn)
  •                     a termékek csomagolását
  •                     a termékek minőségének biztosítását
  •                     a garanciára vonatkozó intézkedéseket

A termékpolitikához szorosan kapcsolódó, ám külön tárgyalandó fogalom a márka fogalma. A márka olyan szimbólumok összessége, melynek feladata a termékek és szolgáltatások egy meghatározott gyártóval való azonosítása és egyúttal azoknak más termékektől való megkülönböztetése. A márkának ezen funkcionális feladatai mellett érzelmi feladatai kiemelkedőek: a fogyasztók nagyon gyakran a márkával való érzelmi azonosulás miatt döntenek az adott termék megvásárlása mellett. Márkaértéken a márkának azon tulajdonságait értjük, melyek révén az egyes termékek és szolgáltatások fogyasztóinak valamilyen többletet képes nyújtani.

2./ Árpolitika (price)

Az árpolitika alapvetően a kínált termékek árának meghatározására vonatkozó elvek és módszerek összessége. Az árpolitika elemei a következőek:

  •                     ármeghatározás
  •                     árképzési módszerek kialakítása és alkalmazása
  •                     árdifferenciálási stratégiák (például felárak, árengedmények, akciók) megtervezése
  •                     költségvizsgálatok, haszonkulcs kiszámítása
  •                     fogyasztói árelfogadás elemzése
  •                     árérzékenység vizsgálata
  •                     hitelfelvételi lehetőségek

3./ Értékesítési politika (place)

Értékesítési rendszeren a terméknek a termelőtől a fogyasztóig/felhasználóig történő eljuttatását biztosító vállalaton belüli és kívüli szervezeteket és az általuk ellátott funkciókat értjük. Mivel a termékek rendszerint a termelőtől nem közvetlenül jutnak el a fogyasztókhoz (bár ilyen is előfordulhat, például ha közvetlenül a bortermelőtől vásárolunk bort), ezért szükséges a termékek értékesítési útját, azaz a közvetítő kereskedőit (nagykereskedők, kiskereskedők) és elosztási csatornáit megtervezni. Az értékesítési politika ezek kiválasztására és alkalmazására vonatkozó elvek és módszerek összessége. Az értékesítési politika magába foglalja:

  •                     a kereskedelmi formák közötti választást
  •                     a kereskedelmi partnerek kiválasztását és értékelését
  •                     a logisztikát (a csomagolást, a raktározást, a készletgazdálkodást, a szállítást)
  •                     az értékesítés szelektivitásának meghatározását (intenzív értékesítési stratégia vagy szelektív értékesítési stratégia alkalmazását)
  •                     az értékesítési csatornák kiválasztását

4./ Marketingkommunikációs politika (promotion)

A marketingkommunikáció az eladótól a vevő felé irányuló, üzleti célú információ kibocsátás, mely egyrészt tudatja a vásárlóval, hogy létezik a termék; másrészt a vevő attitűdjét, magatartását kívánja befolyásolni oly módon, hogy a fogyasztóban igényt ébreszt a termék vagy szolgáltatás iránt. Összefoglalóan tehát a marketingkommunikációs üzeneteket nevezzük reklámoknak. Sokan tévesen a marketinget kizárólag a reklámozással azonosítják, noha ahogy azt az előzőekből is láthatjuk, a marketing ennél jóval tágabban értelmezendő. A vállalatok marketingkommunikációs tevékenysége megosztó jelenség, az azonban kétségtelen, hogy pozitív hatásai között megemlíthető, hogy jelentősen növeli a fogyasztó tájékozottságát, valamint hogy csökkenti az eladó és vevő egymásra találásának tranzakciós költségeit. A marketingkommunikáció két nagyon fontos modellre épül: az egyik az úgynevezett AIDA modell, a másik pedig az 5M modell.

Az AIDA egy betűszó, amely a modell elemei angol megfelelőinek a kezdőbetűiből tevődik össze. Az AIDA modell megalkotója szerint ahhoz, hogy a marketingkommunikáció sikeres legyen (azaz a fogyasztók végül megvegyék az adott terméket vagy szolgáltatást), az alábbi taktikát érdemes követni: "Vond magadra a figyelmet, tartsd fenn az érdeklődést, kelts vágyat és válts ki cselekvést!", A modell elemei tehát a következőek:

  1.             Figyelem felkeltés (attention)
  2.             Érdeklődés ébresztése (interest)
  3.             Vágy keltése (desire)
  4.             A "cselekvés", azaz a vásárlás (action)

Az 5M modell Philip Kotler nevéhez fűződik, aki a modellt a reklámkampányok megtervezésére alkotta meg. Az "5M" megnevezés a modell elemeinek angol megnevezéséből fakad, ezeket az elemeket figyelembe véve érdemes megalkotni a marketingkommunikációs tervet:

  1.             Cél, misszió (mission): a reklám céljának (például ismertség növelése, márka pozicionálása, újrapozicionálás, márkatudatosság erősítése, stb.) meghatározása.
  2.             Költségvetés (money): a kampány pénzügyi szükségleteinek megszabása.
  3.             Üzenet (message): annak a megállapítása, hogy a reklám által milyen gondolatot, üzenetet szeretnénk eljuttatni a fogyasztókhoz.
  4.             Média (media): annak a meghatározása, hogy milyen médiumra vagy médiumokra épüljön a reklámkampány, illetve ehhez pontos időterv készítése.
  5.             Mérés (measurement): az adott kampány hatékonyságának (például érthetőségének, tetszésének, relevanciájának, a gyártóval való azonosításának, stb.) a mérése. A méréseket jellemzően a reklámkampányt megelőzően, a kampány alatt, illetve után is elvégzik, így kapva teljes képet az eredményekről.

A marketingkommunikációs politika tehát magába foglalja a marketingkommunikációs aktivitások megtervezését és kivitelezését, illetve a reklámhatás mérését és elemzését. A vállalatok marketingkommunikációs tevékenységeiben gyakran a reklámügynökségek, kreatív ügynökségek, médiaügynökségek segédkeznek.

Fogyasztási cikkek esetén a marketingkommunikációs üzenetek, azaz a reklámok tehát alapvetően (de nem feltétlenül) a vállalatok irányából érkeznek és alapvetően (de nem feltétlenül) a fogyasztók felé irányulnak. Emellett létezik az úgynevezett szájreklám (angolul word-of-mouth, röviden WOM illetve új formája az electronic word-of-mouth, e-WOM) is, mely alatt a fogyasztók egymás közötti, a vállalatra vagy márkára vonatkozó kommunikációját értjük (az e-WOM tipikus példái a blogok, vlogok, internetes fórumok és vélemények).

A reklám legtipikusabb, a vállalattól a fogyasztók felé irányuló formái az alábbiak:

  •                     klasszikus hirdetések
  •                     public relations (PR)
  •                     szponzoráció
  •                     termékmegjelenítés (product placement)
  •                     eladásösztönzés
  •                     személyes eladás (personal selling)
  •                     közvetlen marketing (direkt mail, telemarketing, célzott e-mail, mobilmarketing/sms-marketing)
  •                     események és élmények

18.4. Szolgáltatásmarketing

Manapság a marketingmix négy eleme gyakran más elemekkel is kiegészül, az egyik legismertebb ilyen terület a szolgáltatásmarketing. A marketingtudomány termékekre vonatkozó műveletei legtöbbször a szolgáltatásokra is érvényesek, utóbbiak azonban néhány olyan különleges tulajdonsággal is rendelkeznek, amelyeket a termékekre fókuszáló marketing nem tud kezelni. A szolgáltatások jellegzetességeit, sajátos kutatási eljárásait, gyakorlatát foglalja össze a szolgáltatásmarketing.

A szolgáltatásokat a termékektől alapvetően az alábbi négy tulajdonságuk különbözteti meg (ezeket a tulajdonságokat azok angol kezdőbetűiből HIPI-nek is szokták rövidíteni):

  •                     Változékonyság (heterogeneity): a szolgáltatások minősége ingadozó, melynek legfőbb oka az emberi tényező jelenléte. A szolgáltatások minősége sohasem lehet teljesen megegyező.
  •                     Megfoghatatlanság (intangibility): a szolgáltatásokat lehetetlen kézbe venni és megnézni.
  •                     Tárolhatatlanság (perishability): a szolgáltatások nem raktározhatóak vagy készletezhetőek, így nem vehetjük őket igénybe egy másik időpontban.
  •                     Egyidejűség (inseparability): a legtöbb esetben a szolgáltatások előállítása, megvásárlása és igénybevétele ugyanabban az időben történik.

Ebből kifolyólag a szolgáltatások esetén többféle tulajdonságról beszélhetünk:

  •                     Kutatható tulajdonságok: a szolgáltatás azon jellemzői, amelyeket igénybevétel előtt meg tudunk vizsgálni, képesek vagyunk értékelni.
  •                     Tapasztalati tulajdonságok: a szolgáltatás azon jellemzői, amelyekről csak a igénybevétel után vagyunk képesek véleményt mondani.
  •                     Bizalmi tulajdonságok: a szolgáltatás azon jellemzői, amelyeket még a igénybevétel után sem vagyunk képesek értékelni.

Ennek következtében a szolgáltatások esetében általában a "7P"-t alkalmazzák, mely a "4P"-hez képest a következő elemekkel egészül ki:

  •                     Emberi tényezők (people): a szolgáltatást nyújtó személy vagy személyzet.
  •                     Tárgyi környezet (physical evidence): a szolgáltatás környezete, a szolgáltatás megfogható elemei (például a helyszín, a bútorok, a dekoráció, arculat kialakítása).
  •                     Folyamat (process): a fogyasztó kiszolgálásának a folyamata (a várakozási idő, a rugalmasság, az alkalmazott technológia, stb.)

18.5. A marketinget befolyásoló külső tényezők

A marketingmixben megismert eszközök mind olyan eszközök, amelyekre a szervezet közvetlenül tud hatni. A vállalatok marketingtevékenységét azonban számos olyan külső tényező befolyásolja, amelyekre a vállalatoknak elenyésző vagy egyáltalán nincs ráhatása. Ezen tényezők vizsgálásához nyújt jó alapot az úgynevezett PESTEL elemzés. A PESTEL elemzés során hat tényezőt veszünk figyelembe (a PESTEL név a vizsgálandó faktorok angol kezdőbetűiből tevődik össze):[

  •                     politikai (political) tényezőket (például bürokrácia, korrupció, szólásszabadság, stb.)
  •                     gazdasági (economic) tényezőket (például gazdasági növekedés, infláció/defláció, munkanélküliség, stb.)
  •                     társadalmi (social) tényezőket (például népesség, életmód, kultúra, stb.)
  •                     technológiai (technological) tényezőket (például infrastruktúra, stb.)
  •                     környezeti (ecological) tényezőket (például fenntartható termékkialakítás, stb.)
  •                     jogi (legal) tényezőket (például reklámtörvények, versenyjogi törvények, stb.)

Mint minden szakma, a marketing is alakult, sőt, maga a marketing fogalma is mást jelent ma már, mint a régi időkben. Tekintsük át a marketing régi és új fogalmát, és a marketing szakterületeit, a teljesség igénye nélkül:

Szűkebb értelemben a marketing olyan vállalati tevékenység, amely a vevők / felhasználók igényeinek kielégítése érdekében elemzi a piacot, meghatározza az eladni kívánt termékeket és szolgáltatásokat, megismerteti azokat a fogyasztókkal, kialakítja az árakat, megszervezi az értékesítést és befolyásolja a vásárlókat.

Tágabb értelemben a marketing a vállalat egészére kiterjedő – a vevőkkel való azonosulást hangsúlyozó – filozófia, szemléletmód, amelynek megvalósítása a vállalati felsővezetés feladata oly módon, hogy a vállalati résztevékenységek integrációjában a marketing szempontok domináljanak.

Kiterjesztett értelemben a marketing minden értékkel rendelkező jószág (termék, szolgáltatás, eszme, ötlet, érzés stb.) cseréje. Az üzleti szférán túl kiterjed az olyan nem nyereségorientált területekre is, mint pl. oktatás, kultúra, vallás, politika

A marketing fogalma – a mai idők szerint - kiegészülhet még az empátia, a márkaépítés, a stratégia és aktivitás egyben, a kreativitással és racionalitással felépítve.

Empátia, mert bele kell helyezkednünk a fogyasztó, a vevő, az ügyfél gondolkodásmódjába, meg kell értenünk motivációit és tudnunk kell, a vásárlói döntési folyamatnak mely pontján áll.

Márkaépítés, mert tudnunk kell, mihez értünk, miben vagyunk erősek és hová tartunk.

Stratégia, mert fel kell építenünk a piacon való jelenlétünk minden elemét úgy, hogy azok egymással összhangban legyenek. (Ha prémium kategóriás márkát építünk, az áraink nem lehetnek a legalacsonyabbak, a marketing kommunikációnk pedig nem állhat olcsó alapelemekből.)

Aktivitás, mert a legzseniálisabb termékötlet, a legjobban leírt stratégia sem ér semmit, ha nem hajtják végre napi aktivások szintjén.

Kreativitás, mert sokszor olyan dolgokat kell kitalálnunk, amit előttünk még soha senki nem csinált, és csak ez lehet sikeres.

Racionális, mert a kreativitás soha nem szoríthatja háttérbe a józan paraszti eszet, és a marketing sok rész területe egyszerű matematika.

18.6. Mi a gyakorlati lényege a marketing tevékenységnek?

A marketing tevékenység kiindulópontja, hogy a marketing nem egy bármilyen termék vagy szolgáltatás tukmálásának művészete. A marketing már a kiindulásnál sem nélkülözhető, hiszen olyan terméket vagy szolgáltatást kell létrehozni, amire a fogyasztók szó szerint vevők is lesznek. Ez nem okvetlenül jelenti azt, hogy az igényekre válaszolunk (különösen, ha még nem is létezik az igény), de mindenképpen tisztában kell lennünk a vevői motivációkkal, attitűdökkel, a fogyasztói viselkedéssel. (Vagyis: ne akarjunk biztonságtechnikai eszközt eladni tizenéveseknek, akiknek a biztonság iránti attitűdjük valószínűleg a létező legalacsonyabb.)

A marketing munka következő lépése a pozícionálás, amelynek eredményeképpen egy márka építése tud elindulni. Ez a márka azonban már messze nem az a márka, amiről akár a 90-es évek tankönyvei beszéltek. A mai márkák nagy része csak addig él, amíg megadja a vásárlási döntés során az “érzetet” – onnan tovább gyakorlatilag illúzió abban reménykedni, hogy a márkánkra bárki is emlékezni fog.

A marketing tevékenység favágási része a marketing aktivitás, a kommunikáció. Ez az, amin a marketinges nap mint nap dolgozik, és aminek az eredménye csak évek múlva mutatkozik meg. Konkrét példaként említhetők: reklámkampányok, online kommunikáció, fogyasztók számára szervezett akciók, partnertalálkozók, eladáshelyi marketing.

Ami nem marketing: a sales

Óriási téveszme, hogy a marketing(es) elad. A marketing adja az alapot, az érvrendszert és a támogatást az értékesítők (sales) kezébe, de ő maga nem ad el. Éppen ezért nem is felelős közvetlenül az eladásért, hiszen sok esetben a kivitelezés már nem is rajta múlik.

18.7. A marketing fogalom változása az elmúlt évtizedben

A marketing fogalma a 21. században komoly felül bírálatra szorul. Ennek oka a termékek és szolgáltatások óriási specializálódásában keresendő, és abban, hogy a régi hagyományos marketing módszerek már kezdik elveszíteni hatékonyságukat. A “vegyél tőlem, mert a legjobb vagyok” üzenet már meglehetősen semmitmondó, ennél jóval többet kellene ma már letenni a fogyasztó asztalára

Létezik a modern marketing felfogásoknak olyan területe is, amely a marketinget úgy írja le, mint ahol nem a mennyiséget kell növelni (nem több reklámra van szükség), hanem ahol a hatékonyság növelése a feladat. Ebben pedig az agykutatást hívja segítségül. Ez a marketing a neuromarketing.

Ez vagyok, ezt csinálom, ebben vagyok jó (és abban nem én vagyok a te embered!), ennyiért adom. A döntés a tiéd. Győződj meg róla, hogy milyen vagyok, és mondd ki a véleményed! Meggyőztelek? Akkor vegyél meg.

18.8. Marketing szakterületei:

18.8.1. Piackutatás

A piackutatás kvantitatív és kvalitatív módszerekkel igyekszik kifürkészni, mit is vásárol a vevő, milyen motivációk és attitűdök munkálnak és mire számíthatunk, ha bevezetünk egy terméket a piacra. A kvantitatív piackutatás statisztikai módszereket használ, de ez még korántsem jelenti azt, hogy előre tudna jósolni, mi fog történni egy adott piacon.

18.8.2. Trade marketing (kereskedelmi marketing)

A trade marketing a fogyasztási cikkek piacán élő marketing szakterület, amely szoros együttműködésben dolgozik az értékesítéssel. Fő fókusza az eladáshely. A trade marketing kereskedelmi csatornákra specializálódik, ezekre dolgoz ki értékesítés támogató akciókat. Feladata nemcsak annak támogatása, hogy a boltból minél több termék fogyjon az adott márkából, de az is, hogy az értékesítők minél többet tudjanak eladni a boltnak, hálózatnak.

18.8.3. Online marketing, webmarketing

Az interneten megjelenő összes marketing kommunikációs eszköz és aktivitás összefoglaló neve. Bővebben: webmarketing.

18.8.4. Média kampányok

A hagyományos reklámeszközök hirdetési felületének vásárlásával foglalkozó szakterület, amely elsősorban médiaügynökségek kezében összpontosul. A médiavásárlás messze nem csak a hirdetések megrendelését jelenti, de annak kiszámítását is, hogy egy adott kampányban hogyan, milyen hatékonysággal érhető el a célcsoport.

18.8.5. Brand marketing (márkamarketing)

A brand marketing végzi az adott márkával kapcsolatos összes marketing tevékenységet, kezdve a marketing stratégiai elemzéstől a kommunikációs terven át a megvalósítás menedzseléséig.

18.8.6. B2B marketing (business-to-business)

A B2B marketing azoknak a marketing tevékenységeknek az összefoglaló neve, amelyet a két cég között létrejövő üzleti kapcsolatok érdekében végeznek. Sajátossága, hogy a vásárlási döntési folyamat sok ponton más, mint a fogyasztói döntéseknél (pl. egy vezetőség közösen dönt arról, hogy kivel kössenek szerződést), emiatt kommunikációs csatornái is eltérnek a fogyasztói kommunikációtól. A határvonal időnként nehezen húzható meg: a fogyasztó, aki este szabadidejében nézegeti a barátai által feltöltött képeket a Facebookon, nem szűnik meg cégvezető lenni…

Tudomásul kell venni, hogy a marketing egy nagyon fontos bizonytalansági tényezőt tartalmaz: ez pedig maga az EMBER, aki a döntéseket hozza. Miatta lesz a marketing mindig próbálkozz-és-hibázz elvű gyakorlati szakma…

18.9. Kommunikációs csatornák az ingatlanközvetítés területén:

Kommunikáció: Magyarul közlés (folyamat). Úgy is szokás definiálni, hogy információátadás. Nemcsak az emberekre, hanem más rendszerekre is jellemző. A kommunikáció során valakinek közlendője van, információt akar átadni. Ez a kommunikáció – az információ, vagy az üzenet átvitele az egyik helyről a másikra

18.9.7. A kommunikációhoz az alábbi fő elemek szükségesek:

- adó - a jelek továbbítására szolgáló berendezés, az információforrás helyén

- vevő - a jelek vételére szolgáló berendezés, azon a helyen, ahol szükség van a küldött információra

- összeköttetés - az adó és a vevő közti közeg, amely átviszi, közvetíti az üzenetet

18.9.8. A kommunikációs folyamatok típusai

A résztvevők száma szerint:

  •                     Két ember közötti = személyközi kommunikáció
  •                     Én kommunikáció
  •                     Tömegkommunikáció

Az üzenet kódolásának jellege szerint:

Verbális kommunikáció - A verbális kommunikáció alapja a nyelv, eszközei a beszéd és az írás.

Nem verbális (non verbális) kommunikáció - A nem verbális kommunikáció eszközei látszólag csak másodlagos, kiegészítő kommunikációs eszközök, valójában a verbális kommunikáció eszközeivel egyenértékűek. (írás, rajz, testtartás, arcmimika, öltözködés, megjelenés)

18.9.9. A kommunikáció folyamata

Információ-forrás – adó – információközlő csatorna – vevő – rendeltetési hely.

Fogalmak:

  •                     információ: az információ olyan jelsorozatok által hordozott hír, mely egy rendszer számára új ismeretet jelent.
  •                     adat: adatnak nevezünk minden olyan ismeretet, mely előzőleg már rögzítésre került.
  •                     zaj: a közleményhez keveredő, zavaró jel. Minden olyan jelet, ami nem része az információnak, zajnak tekintünk.
  •                     jel: az információ jelek segítségével adható meg, azaz a jelek az információ hordozói. A jeleket rendszerint kódoljuk: ilyenkor az egyes jeleknek kódokat feleltetünk meg.

Elfogadott tény, hogy leghatékonyabban az internet használatával lehet elérni a rendelkezésre álló információkat. A társadalmi, gazdasági, kulturális élet, a valóságos környezetből egyre inkább áttevődik a virtuális tér útvesztőibe. Az infó-kommunikációs-digitális korszak szédületes fejlődése, a többség számára követhetetlen, kedvezőtlen hatásokat eredményez.

18.9.10. A kommunikáció lehet:

- egyirányú kommunikáció: televízós műsorszórás, kereskedelmi rádió műsorszórás, személyhívó rendszerek, előadás

- kétirányú kommunikáció: telefonhálózat, mobil telefonhálózatok, CB rádió PMR rádió, internet.( két barát beszélgetése, párbeszéd)

közvetlen: ha egy időben, egy helyen tartózkodnak a kommunikáció résztvevői

közvetett : ha nem egy térben, egy időben, egy helyen tartózkodnak a kommunikáció résztvevői – késleltetett visszajelzés

A kommunikáció hatékonyságát rontja a zaj, ennek megfelelően ugyanazt az információt többféleképpen is közölhetjük, ekkor azonban esetlegesen terjengőssé válik a kommunikáció.

18.9.11. A kommunikáció tényezői (azaz mi minden kell a sikeres kommunikációhoz):

feladó  - (adó, kódoló)

címzet  - (vevő, dekódoló)

Üzenet

 

kód: az üzenetet kifejező összefüggő jelek, lehet nyelvi és nem nyelvi kódot használni. A leggyakrabban használt kód a nyelv. Az üzenet csak akkor lesz sikeres, ha megvalósul a közös nyelvűség a feladó és a címzett között csatorna, közvetítő közeg: lehet hallható (telefonbeszélgetés), látható (levél), érezhető (tapintás) vagy egyszerre többféle is (beszélgetés). közös valóság és közös előismeretek, közös előzmények beszédhelyzet (külső és belső körülmények, a partnerek viselkedése, a köztük lévő kapcsolat, a kontaktus)

18.9.12. A kommunikáció funkciói (miért kommunikálunk, mi a célunk?)

- tájékoztató szerep: információadás

- kifejező szerep: érzelemkifejező mondatok,

- felhívó: felszólítás, a hallgató befolyásolása

- kapcsolatteremtő szerep: kapcsolatteremtés,

Az ingatlanközvetítő munkája során a következőkkel kerül gyakran kapcsolatba, ahol a fenti kommunikációs módszereket, eszközöket alkalmazza:

Ügyfelek (eladók, vásárlók) és azok hozzátartozói, munkatársak, szakértők, szakemberek, (ügyvédek, építészek,) földhivatali,- pénzintézeti,- gyámhivatali ügyintézők, önkormányzatok.

19. Az ingatlanközvetítői tevékenységek

Határozza meg az ingatlanközvetítői tevékenységeket! Mutassa be az egyes tevékenységekhez tartozó megbízási szerződéstípusokat! Térjen ki a kizárólagosságot kikötő megbízási szerződéstípus jellemzőire! Foglalja össze az ingatlanközvetítő vállalkozás fejlesztésében való részvételi lehetőségét!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Adásvétel

- Bérlet

- Csere

- Értékbecslés

- Kizárólagos megbízási forma, egyéb megbízási formák

- Vállalkozási formák az ingatlanközvetítésben

Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz történő bejelentés szükséges. Az ingatlanközvetítő tevékenységi körén belül jogosult:

  1. a) ingatlanok /beépíthető telek, lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan/ adásvételének és cseréjénekközvetítésével,
  2. b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével
  3. c) a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével,
  4. d) az általa forgalmazott lakóingatlanok értékének megállapítására
  5. e) az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és iratok beszerzésével és előkészítésével összefüggő feladatok ellátására.

Szolgáltatási tevékenység: bármely önálló, üzletszerűen – rendszeresen, nyereség elérése érdekében, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenység.

Ingatlanközvetítői tevékenység:

  1. a) az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítése,
  2. b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítése,
  3. c) a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslése, valamint
  4. d) az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzése és előkészítése.

Üzletszerűség: nyereség elérése érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett végzett gazdasági tevékenység. A gazdálkodó szervezet valamennyi ingatlanközvetítő tevékenységet vagy annak résztevékenységét végző foglalkoztatottja tevékenysége üzletszerűnek minősül, azaz eleget kell tenniük a bejelentési és nyilvántartásba vételi kötelezettségnek.

Az ingatlanközvetítői tevékenység általában megbízási szerződés alapján jön létre.

Megbízási szerződés alapján a megbízott a megbízó által rábízott feladat ellátására, a megbízó a megbízási díj megfizetésére köteles.

A megbízást kifejezetten a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően kell teljesíteni. A megbízási szerződéshez olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a megbízás alapján kötendő szerződésre előír.

A megbízott személyesen köteles eljárni; igénybe veheti azonban más személy közreműködését is, ha ehhez a megbízó hozzájárult, vagy ha ez a megbízás jellegével együtt jár.. Míg a vállalkozási szerződés esetében az az általános szabály, hogy alvállalkozó munkáját is igénybe lehet venni, a megbízási szerződés esetében mások közreműködése inkább a kivételes esetek közé tartozik. A megbízott egyébként az igénybe vett személyért úgy felel, mintha a rábízott ügyet maga látta volna el.

Ha a megbízó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a megbízott köteles őt erre figyelmeztetni; ha a megbízó utasításához e figyelmeztetés ellenére is ragaszkodik, az utasításból eredő károk őt terhelik. A megbízott köteles a megbízót tevékenységéről és az ügy állásáról kívánságára, vagy szükség esetén is tájékoztatni, különösen, ha más személy igénybevétele vált szükségessé, vagy ha a felmerült új körülmények az utasítások módosítását teszik indokolttá. A megbízott köteles a megbízót a megbízás teljesítéséről haladéktalanul értesíteni.

A megbízó díj fizetésére köteles, kivéve, ha az ügy természetéből, illetőleg a felek közötti viszonyból arra lehet következtetni, hogy a megbízott az ügy ellátását ingyenesen vállalta. Ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a díjnak tevékenységével arányos részét követelheti. A megbízási díj a szerződés megszűnésekor esedékes, azonban ettől a szabálytól a felek közös akarattal eltérhetnek.

Megbízási szerződés létrejöhet:

- ingatlan értékesítésére

- ingatlan vásárlására

- cserére

- bérbeadásra,- bérlő keresése

- értékbecslésre – vonatkozó megbízás esetén.

A megbízási szerződésekben javasolt feltüntetni:

- Ingatlan eladása esetén -

megbízott és megbízó teljes körű adata

az ingatlan pontos címe, hrsz.-a, rendeltetése,

az ingatlanon elhelyezkedő épületek száma, jellege, alapterülete, szintszáma

komfortfokozata

földterület nagysága

tulajdoni,- és jogi viszonyai /tulajdoni lap alapján/

műszaki állapota-

az eladó által elvárt vételár (maximum – minimum)

- Vételi megbízás esetén: - a fent jelzett adatokon kívül a vevői igények feltüntetése:

az ingatlan településen belüli elhelyezkedése

jellege /üdülő,- családi ház, lakás, egyéb – nem lakás célú ingatlan/

nagysága, emelet magassága

komfortfokozat

a vásárlásra szánt összeg

a vásárlás feltételei /készpénz, hitelfelvétel/

Csere megbízására vonatkozó szerződésnek tartalmaznia célszerű a megbízó és megbízott,- az ingatlan adatain kívül a csere feltételeit:

- milyen ingatlant szeretne cserébe /lakás,- nem lakás célú ingatlan/

- a településen belüli elhelyezkedésre vonatkozó igény

- értékkülönbözeti feltételek /készpénz, hitel/

- lebonyolítás feltételei /költözési határidő/

Bérbeadásra kötött megbízási szerződés – célszerű a bérletre felkínált ingatlan adatain (rendeltetés, településen belüli elhelyezkedés) kívül a bérleti feltételeket feltüntetni: mint határozott, határozatlan idejű bérbeadás, bérleti díj összege, fizetés módja, birtokba vétel időpontja, bútorozott vagy bútorozatlan ingatlan, komfortfokozat, letéti összeg, /kaució/, állattartás lehetősége, gépkocsi elhelyez módja.

Bérlet keresésre kötött megbízási szerződés – az általános adatokon felül a bérlői igények feltüntetését célszerű megfogalmazni: keresett bérlemény jellege, elhelyezkedése, mérete, fizetési feltételek, igények (bútorozott, bútorozatlan, komfortfokozata, beköltözés időpontja)

Célszerű megfogalmazni, hogy a szerződés határozott vagy határozatlan időre jön létre.

Minden megbízási szerződésben szükségszerű megfogalmazni a megbízó és a megbízott jogait és kötelezettségeit. (pl. a megbízó kötelezettsége a hiteles információ nyújtás, sikeres teljesítés esetén a fizetési feltéteknek eleget tenni, a megbízott kötelezettsége a tájékoztatás, titoktartási kötelezettség)

A megbízási szerződés arányos vagy jutalékos díjfizetési kötelezettséget fogalmazhat meg.

Az ingatlanközvetítők körében elterjedt az utóbbi időben, hogy kizárólagos illetve fél kizárólagos, esetleg un. sima szerződés kötésre kerül sor.

Az ingatlanközvetítők javaslata szerint a megbízó számára is a kizárólagos szerződés lehet a legelőnyösebb megoldás, ehhez azonban megfelelő vevőszerzési és –meg tartási politika szükséges. A kizárólagos szerződésnél például a megbízó jutalékkedvezményt kaphat, a közvetítő pedig plusz szolgáltatásokat - értékbecslést, fényképportfólió készítést - jelölhet meg feladataként. Mindazonáltal a hatályos jogszabály csupán annyit rögzít: a kizárólagos szerződésben a közvetítő vállalja, hogy megfelelő vevőt keres az ingatlanra, a megbízó pedig más közvetítővel nem szerződik le, saját maga viszont hirdetheti az ingatlant.

Abban az esetben tehát, ha a megbízó adja el ingatlanát, igazolhatóan nem a közvetítő találta a vevőt, és nem rajta keresztül történt az értékesítés, akkor nem hajtható be a közvetítői díj még kizárólagos szerződés esetében sem. Sok esetben mindez a szerződés megszűnését követően is fennáll, vagyis csak akkor kell fizetni a megbízási díjat, ha a közvetítő adta el az ingatlant.

A jutalékos rendszerű díjazást sem törvény, sem jogszabály nem rögzíti. Általános tapasztalat gyakorlat, hogy a díj %-ban meghatározott összegét a megbízott által kifejtett tevékenység mennyisége, minősége alapján kerül meghatározásra. A megbízási szerződésnek tartalmaznia kell a jutalék értékét és a fizetési feltételeket. Gyakorlatban általában 3% - 8 % között mozog.

Javasolt az ingatlanközvetítők részére, hogy a megbízási szerződés típusok kidolgozásánál ügyvédek, jogászok, jogi szakemberek segítségét vegyék igénybe.

19.1. Az ingatlanközvetítői jogviszony jogi jellege

Az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés egy megbízási szerződés, amely azonban a szerződéstípus főszabály szerint érvényesülő jellemzőitől több ponton is eltér, mely alapvetően úgynevezett sikerdíjas jellegéből adódik. Ebből kifolyólag, szemben a megbízási szerződés alapvetően nem eredménykötelem karakterisztikájával, az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés esetében a felek kifejezetten úgy szoktak rendelkezni, hogy a megbízott díjra akkor tarthat igényt, ha közvetítői tevékenysége sikerre vezet és annak eredményeként a megbízó az általa közvetített személlyel szerződést köt – a szerződéskötéssel tekintendő teljesítettnek a szerződés. A megbízási díj jutalék formájában történő kikötése az elvégzett munkával arányos díjazáshoz képest magasabb díjazás reményében azzal a kockázattal is jár, hogy a megbízott munkája esetleg díjazás nélkül marad, ha a tevékenysége nem jár eredménnyel.

Amennyiben a szerződés a megbízás teljesítése előtt – nem a megbízott hibájából - szűnt meg, a megbízott a megbízási díjnak az elvégzett tevékenységre vonatkozó számlával igazolt arányos részét kérheti.

19.2. Vitás esetek, amikor az ingatlanközvetítőt megilleti a megbízási díj

Amennyiben a megbízó több ingatlanközvetítőt bízott meg ingatlana értékesítésével és azok egymástól függetlenül kiközvetítették azt a vevőt, akivel a megbízó szerződést köt, valamennyi ingatlanközvetítői megbízást teljesítettnek kell tekinteni és valamennyi alapján beáll a megbízó díjfizetési kötelezettsége. Ebből a szempontból pedig az is közömbös, hogy az ingatlan vevőnek történt bemutatását követően a megbízás felmondásra került-e, hiszen ekkorra az ingatlanközvetítő a szerződést már teljesítette.

Ha a megbízó érdekkörében felmerült okból marad el a szerződéskötés - a megbízott igényt tarthat a díjra akkor is, ha az ingatlant kiközvetítette, de az adásvételi szerződés megkötése a megbízó érdekkörében felmerülő ok miatt elmaradt - nem tisztességtelen az ingatlanközvetítő vállalkozás által alkalmazott azon általános szerződési feltételbeli kikötés, miszerint a megbízási díj akkor is esedékessé válik, ha a megbízott a rábízott ügyet ellátta, de a megbízó oldalán felmerülő bármely okból a további (adásvételi) szerződés megkötésére már nem kerül sor, hiszen a közvetítő a nyújtott szolgáltatás ellenében igényt tarthat ellenszolgáltatásra. Ez a kikötés általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nem sért.

Vélelem az ingatlanközvetítő teljesítése mellett - ha az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés hatálya alatt kerül sor az ingatlan értékesítésére, vélelem szól amellett, hogy az értékesítés az ingatlanközvetítő tevékenysége eredményeként történt, az ellenkező bizonyítása a megbízót terheli. Amennyiben viszont az értékesítés az ingatlanközvetítési szerződés megszűnése utáni időszakra esik, a vélelem nem érvényesül, hanem az ingatlanközvetítőt terheli annak bizonyítása, hogy a szerződés megszűnése ellenére az értékesítés még az ő közvetítő tevékenységének eredménye. Az ingatlanközvetítő díjigényét a tevékenysége és a szerződés megkötése közötti okozati kapcsolat teremti meg, melynek logikus következménye a bírói gyakorlat által elfogadott vélelem és az a jog, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés megszűnését követően kötött adásvételi szerződés vagy előszerződés esetén is bizonyíthassa közreműködése eredményességét.

A szerződéskötés alapos ok nélküli megtagadása - szintén fontos tudniuk az ingatlanközvetítői tevékenységet végzőknek, hogy díjazásra akkor is igényt tarthatnak, ha a megbízó a szerződés megkötését a közvetített személlyel alapos ok nélkül tagadja meg. Az ingatlanközvetítőnek ehhez bizonyítania kell a közvetített személy ügyleti akaratának komolyságát és teljesítőképességét, valamint azt, hogy a megbízó megfelelő indok nélkül tagadta meg a vele való szerződéskötést.

A kizárólagosság jogszerűsége - nincs annak akadálya, hogy a felek az ingatlanközvetítési szerződésben „kizárólagossági” kikötést tegyenek. Viszont ez csak akkor tisztességes és jogszerű, ha a kikötés határozott, egyedileg megtárgyalt, kellően behatárolt és részletezett. Alapvetően tehát jogszerű a kizárólagossági kikötés, ugyanakkor nem az, ha jutalékot rögzít a megbízott javára akkor is, ha nem a megbízott tevékenységének eredménye az adásvételi szerződés, ha nem igazolt az okozati összefüggés – így például, ha a megbízó maga adja el az ingatlant.

19.3. Vállalkozói formák az ingatlanközvetítésben:

Ha ismerjük az egyes formákkal járó jogokat és kötelezettségeket, könnyebben ki tudjuk választani azt a formát, ami leginkább passzol a beindítani kívánt vállalkozás paramétereihez. Az elmúlt években a folyamatok tovább egyszerűsödtek, manapság valóban egy nap alatt céget alapíthat, aki akar. A vállalkozási formák amit alapítani lehet: betéti társaság (Bt.), Egy személyes Kft, Korlátolt felelősségű társaság (Kft), nyílt vagy zárt Részvénytársaság (ZRt. – NyRt). Ezen kívül létezik még a KözKereseti Társaság (KKT), mint társasági forma.

Gazdasági társaságot kizárólag a törvényben meghatározott formában lehet alapítani:

1./ Betéti társaság - minimum két tag (1 beltag + l kültag) szükséges. A beltag saját teljes vagyonát is kockáztatja a gazdasági társaságban.Törzstőke minimum nincsen, meghatározva és az sem mekkora részben kell készpénznek lennie. Ügyvezető csak a társaság beltagja lehet.

2./ Korlátolt felelősségű társaság - a kft. jogi személyiséggel rendelkezik. Alapítása nincsen létszámhoz kötve.

Törzstőke: minimum 3.000.000,- Ft, ennek minimum a 30 %-nak, de legalább 900.000,- forintnak készpénznek kell lennie a maradék, lehet apport, (a készpénzes alakulás esetében a törzstőke összegének a felét alapításkor a másik felét 1 éven belül kell befizetnie a tagoknak) Apporttal alakuláskor a teljes készpénz összeget be kell fizetni induláskor. Ezt követően a vállalkozás bankszámla számára 8 napon belül be kell fizetnie. Egy tag törzsbetéte 100.000,- Ft-nál kevesebb összegű nem lehet, s a forintban kifejezendő a törzsbetét összege lehet magasabb is, de tízezerrel maradéktalanul osztható egész szám kell legyen.

Ügyvezető lehet a társaság tagja, de lehet kívülálló személy is munkaviszonyban.

Egyszemélyes Kft esetében a cégalapítás alkalmával elegendő 1.500.000,- Ft törzsbetét rendelkezésre bocsátása (a maradék egy éven belül), illetve az összegnek, az alapítandó társaság ügyvezetőjének nyilatkozatával történő igazolása.

Főbb előnyei: Az egyéni vállalkozáshoz és a betéti társasághoz képest a társaság magasabb presztízsű.

Hátrányai: Egyéni vállalkozásnál drágább alapítás, betéti társaságnál viszonylag költségesebb működtetés és megszüntetés.

3./ Részvénytársaság: A részvénytársaság olyan gazdasági társaság, amely előre meghatározott számú és névértékű részvényekből álló alaptőkével (jegyzett tőkével) alakul, és amelynél a tag (részvényes) kötelezettsége a részvénytársasággal szemben a részvény névértékének vagy kibocsátási értékének szolgáltatására terjed ki. A részvénytársaság kötelezettségeiért – törvényben meghatározott kivétellel – a részvényes nem felel. A részvénytársaság zártkörűen vagy nyilvánosan működik. Zártkörűen működik az a részvénytársaság, amelynek részvényei nyilvános forgalomba hozatalára nem kerül sor. Nyilvánosan működik az a részvénytársaság, amelynek részvényei részben vagy egészben nyilvánosan kerülnek forgalomba hozatalra. A nyilvánosan működő részvénytársaság alaptőkéje nem lehet kevesebb húszmillió forintnál, a zártkörű részvénytársaság alaptőkéje pedig nem lehet kevesebb öt millió forintnál. A pénzbeli hozzájárulás negyedét kell befizetni a bejegyzési kérelem benyújtásáig, míg a nem pénzbeli hozzájárulást csak akkor kell rendelkezésre bocsátani, ha annak értéke az alaptőke negyedét eléri. A pénzbeli hozzájárulást vállaló részvényes a részvények teljes névértékét a bejegyzéstől számított egy éven belül köteles befizetni. Apporthátralék fennállása esetén köteles azt a bejegyzéstől számított 5. év végéig rendelkezésre bocsátani.

Nem pénzbeli hozzájárulás szolgáltatása esetén az alapító okirathoz mellékelni kell a könyvvizsgáló jelentését, amely tartalmazza a nem pénzbeli hozzájárulás leírását és értékelését. Nem pénzbeli hozzájárulás bármilyen vagyoni értékkel rendelkező dolog, szellemi alkotás, valamint vagyoni értékű jog, illetve az adós által elismert, vagy jogerős bírósági határozaton alapuló követelés lehet.

Zártkörű alapítás során az alapítók arra vállalnak kötelezettséget, hogy a zártkörűen működő részvénytársaság valamennyi részvényét átveszik.

A nyilvánosan működő részvénytársaság nyilvános eljárással, részvényjegyzés útján alapítható. Az alapítók az eredményes részvényjegyzés zárónapjától számított hatvan napon belül kötelesek megtartani az alakuló közgyűlést. Osztalékra jogosult az a részvényes, aki az osztalékfizetésről döntő közgyűlés időpontjában szerepel a részvénykönyvben, ha az alapszabály ettől eltérő időpontot nem határoz meg.

Az összes részvény névértékének összege a részvénytársaság alaptőkéje (jegyzett tőkéje). Az új szabályozás értelmében hányadrészvény kibocsátására is van lehetőség, amelynek névértéke nem fix összeg, hanem a mindenkori alaptőke meghatározott hányada.

A részvény tagsági jogokat megtestesítő, névre szóló, névértékkel rendelkező, forgalomképes értékpapír. A részvény szabadon átruházható, a zártkörűen működő részvénytársaság alapító okirata azonban a részvény átruházását korlátozhatja, illetve a részvénytársaság beleegyezéséhez kötheti.

Az egyszemélyes részvénytársaság - Részvénytársaság a zártkörű alapítás szabályai szerint úgy is alapítható, hogy valamennyi részvényét egy személy, az alapító részvényes veszi át. Egyszemélyes részvénytársaság létrejöhet úgy is, hogy már működő részvénytársaság valamennyi részvényének tulajdonjogát egy részvényes szerzi meg. Egyszemélyes részvénytársaság alaptőkéjét bejegyzési kérelmének benyújtásáig maradéktalanul be kell fizetni.

Egyéni vállalkozás - személyes ügyintézés esetén vállalkozói igazolvány kiadásához egy egységes formanyomtatvány kitöltésével kérelmet kell benyújtani az előzetes időpont egyeztetést követően személyesen a vállalkozó székhelye szerint illetékes körzetközponti jegyző vezette okmányirodába.

- online ügyintézésnél - Nemzeti Adó és Vámhivatalnál vagy az okmányirodában személyes ügyfélkapus regisztrációt kell igényelni és ezt követően elektronikus úton is beküldhető az elektronikusan kitöltött egységes formanyomtatvány. Az egyéni vállalkozói tevékenység akkor kezdhető meg, ha az ügyfélkapus tárhelyre a nyilvántartásba vételről szóló igazolás is megérkezett. Ezen közlik az adatokat (adószám KSH szám, nyilvántartási szám stb.). A bejelentett adatok ellenőrizhetőek az Egyéni Vállalkozók Nyilvános Nyilvántartásában.

Kitöltéssel kapcsolatban néhány fontos információ:

  •                     A szakma kód jegyzékben meg kell keresnie azt a tevékenységet – főtevékenység -, ill. egyéb további tevékenységeket, melyeket folytatni kíván, mert szükség lesz a bejelentő lap kitöltéséhez. Egyéni vállalkozás alapítása előtt ellenőrizze, hogy a folytatni kívánt tevékenység engedély, illetve bejelentés köteles-e, és tájékozódjon a tevékenységi körök képesítési követelményeiről a hatályos jogszabályokban, a kormányablakokban vagy az okmányirodákban
  •                     Amennyiben az első évben nem tervezünk nagyobb beruházást, úgy célszerűbb áfa tekintetében alanyi mentességgel indulni értékhatára 8 millió forint egész évre - törtévnél időarányos az érték.
  •                     Adózás szempontjából még el kell dönteni, hogy várhatóan tevékenységünk mennyire lesz költségigényes – általában a vállalkozások nagy része az – mert ebben az esetben célszerű a tételes költségelszámolással járó vállalkozói jövedelemadózást választani.
  •                     Amennyiben Áfa körbe lép – áfás vállalkozást szeretne indítani ebben az esetben kötelező a nyilvántartásba vételt követően 8 napon belül bankszámlát nyitnia vállalkozása számára. Negyedéves időszaki áfa bevalló lesz az induló vállalkozás.

Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz történő bejelentés szükséges.

Üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatását az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság annak veszi nyilvántartásba, aki rendelkezik az ingatlanközvetítői OKJ-s szakmai képesítéssel és megfelel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben vagy a felhatalmazása alapján kiadott a társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és –közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendeletben meghatározott egyéb feltételeknek.

Ki jogosult az eljárásra?

Üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet végző

  1. a) természetes személy szolgáltató, aki

a nemzetgazdasági miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről szóló miniszteri rendelet szerinti ingatlanközvetítői OKJ-s szakképesítéssel rendelkezik, és

olyan gazdálkodó szervezet személyesen közreműködő tagja, alkalmazottja vagy foglalkoztatottja, melynek tevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki vagy -kezelési szolgáltatásra is kiterjed,

  1. b) gazdálkodó szervezet szolgáltató végezhet,

amelynek tevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki vagy -kezelési szolgáltatásra is kiterjed, és

amely legalább egy olyan személyesen közreműködő taggal, alkalmazottal vagy – egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy olyan – foglalkoztatottal rendelkezik, aki a hatóság által vezetett üzletszerű ingatlanközvetítői nyilvántartásban szerepel.

Lehetőség van képviseletre.

Milyen iratok szükségesek?

A szolgáltatónak a feltételek teljesítését a következők szerint kell igazolni:

  1. a) a nemzetgazdasági miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről szóló miniszteri rendelet szerinti az ingatlanközvetítői OKJ-s szakképesítés meglétét a szakképesítést tanúsító bizonyítvány hiteles másolatával,
  2. b) azt, hogy olyan gazdálkodó szervezet személyesen közreműködő tagja, alkalmazottja vagy foglalkoztatottja, melynek tevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki vagy -kezelési szolgáltatásra is kiterjed a munkáltató vagy a foglalkoztató pecsétjével és cégszerű aláírásával ellátott, 30 napnál nem régebben kiállított igazolással,
  3. c) azt, hogy a gazdálkodó szervezettevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki vagy kezelési szolgáltatásra is kiterjed 90 napnál nem régebbi cégkivonattal egyéni vállalkozó esetében az egyéni vállalkozók hatósági nyilvántartásba vételéről szóló igazolás hiteles másolatával,
  4. d) a bejelentő lakóhelye vagy székhelye szerint illetékes önkormányzati adóhatóságnál fennálló köztartozás-mentességét és − ha az igénylő nem szerepel az adózás rendjéről szóló törvény szerinti köztartozásmentes adózói adatbázisban − az állami adóhatóságnál fennálló köztartozás-mentességét 30 napnál nem régebbi közokirattal,
  5. e) erkölcsi bizonyítvánnyal a büntetlen előéletet és annak tényét, hogy a szolgáltató nem áll a bejelentés tárgyát képező szolgáltatási tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt.

20. Az értékbecslési munka folyamata

Elemezze az ingatlan értékbecslési munka folyamatát! Mutassa be a megbízás elfogadásától a munka befejezéséig szükséges teendőket! Részletezze az értékbecslési munka során szükséges szakmai munka lépéseit!

Kulcsszavak, fogalmak:

- Vállalkozási szerződéskötés

- Adatgyűjtés

- Helyszínelés

- Szakértői munka – értékelési jelentés készítése

- Munka elfogadtatás és elszámolás

20.1. Az ingatlan értékbecslési munka folyamata

A legelső dolog, hogy megbízást kapunk valamely ingatlan értékelésére. Ezután szigorúan írásos formában megbízási szerződést kell kötnünk, melyben részletesen rögzítjük az értékelés feltételeit, körülményeit. Igazából maga a folyamat már ekkor elkezdődik, hiszen a megbízási szerződés létrejöttéhez tisztáznunk kell a megbízás körülményeit, illetve, magának az értékbecslésnek a célját is.

Azért létfontosságú az értékelési cél mielőbbi tisztázása, mert egyrészt el kell tudnunk dönteni, hogy egyáltalán elvállaljuk-e, illetve elvállalhatjuk-e (jogosultság szintjén) a megbízást. Gondolunk itt arra, hogy például hitelbiztosítéki értékelést csak akkor vállalhatunk, ha erre az adott bankkal szerződést kötöttünk, ill. az MNB által vezetett névjegyzékbe korábban már felvételt nyertünk, vagy pl. bírósági eljáráshoz felhasználható szakvéleményt csak akkor adhatunk, ha igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői jogosultsággal is rendelkezünk, stb.

Az értékbecslésre vonatkozó jogosultsági szabályok bemutatásakor korábban már utaltunk rá, hogy a középfokú ingatlanközvetítő OKJ-s szakképesítés az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó forgalmi értékbecslésre (és kizárólag csak erre) jogosít. Ettől eltérő értékelési megbízás elvállalásához emelt szintű Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő OKJ-s szakképesítéssel kell rendelkezni, illetve ne feledkezzünk el arról sem, hogy értékbecslést csak az a személy végezhet, akit az ingatlanközvetítői névjegyzékbe korábban felvettek, ill. a névjegyzékben az értékbecslésre vonatkozó jogosultsága is szerepel.

20.2. A megkötött megbízási szerződés fontosabb rendelkezései

A szerződés megkötésekor a jogosultságunkon túlmenően többek között a következő kérdéseket kell még mindenképpen mérlegelnünk, ill. ha szükséges a szerződésben szabályozni:

  1. a) Elégséges-e a rendelkezésre álló idő a megbízás teljesítésére (határidő)?
  2. b) Ismerjük-e az adott környéket, rendelkezünk-e a szükséges háttérismeretekkel?
  3. c) Mekkora az ingatlan (elegendő-e egy helyszíni szemle, hány kollégát kell bevonni a munkába, stb.)?
  4. d) Rendelkezésre áll-e az ingatlanról műszaki dokumentáció, esetleg korábbi értékbecslés?
  5. e) Szükség lehet-e más területek szakértőire (pl.: statikus, műemléki szakértő, képzőművészeti szakértő, környezetvédelmi szakértő, stb.), ill. ha igen ki fizeti az ő költségüket?
  6. f) Várhatóan milyen költségekkel kell számolnunk, ennek megfelelően mekkora mértékű megbízási díj (figyelembe véve a piacon kialakult szokásos árakat is) fejében éri meg elvállalni a munkát?

Célszerű továbbá a szerződés megkötésekor (de legkésőbb a helyszíni szemléig) a megbízótól elkérnünk, vagy beszereznünk az ingatlan tulajdoni lap másolatát, ill. földhivatali térkép másolatát. Ezekre egyrészt szükség lesz a helyszíni szemléhez, másrészt ha nem a tulajdonos a megbízónk, akkor tisztáznunk kell az ő kapcsolatát az ingatlannal.

20.3. Helyszínelés

A szerződés megkötése után helyszíni bejárás során tájékozódunk az ingatlan műszaki állapotán túlmenően az üzemeltetési viszonyokról, illetve a működtetés körülményeiről. A műszaki állapot felméréséhez célszerű a felépítményre és a telekre külön vonatkozó adatlapot használni, melyet a helyszínen töltünk ki. A helyszíni szemlére célszerű olyan időpontot választani, mikor a fényviszonyok lehetővé teszik, hogy az ingatlan valamennyi részét megtekinthessük. Ha van rá lehetőségünk menjünk ki eltérő napszakokban, vagy napokon (hétköznap, hétvégén) akár többször is az ingatlanba, így érzékelni tudjuk, pl. a forgalom nagyságában, illetve az egyes más külső hatásokban (pl.: zaj, légszennyezettség, stb.) rejlő időszakos különbségeket is.

A helyszíni szemle során a következő tevékenységeket kell elvégeznünk:

  1. a) Az ingatlanhoz közelítve meg kell figyelnünk, illetve rögzítenünk is kell a környék, a szomszédság, stb. jellemzőit
  2. b) Ha rendelkezünk műszaki dokumentációval, akkor az abban szereplő alapterületeket, adatokat, stb., össze kell vetnünk a valós állapottal, ha pedig nincs műszaki dokumentációnk, akkor fel kell mérnünk az ingatlan alapterületét (A padlószinttől 1 méteres magasságban végezzük a mérést és csak a 190 cm-t elérő belmagasságot vesszük figyelembe!)
  3. c) Fénykép (esetleg videó) dokumentációt készítünk
  4. d) Az épület adatlapon rögzítjük: A helyszíni szemle időpontját, a jelenlévő személyek (pl: közös képviselő, a lakás tulajdonosa, stb.) adatait, a z épület építési módját, az építés (valós, vagy becsült) építési évét, az ingatlanban található lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát, az esetleges (részleges, vagy teljes) felújítások, átalakítások, korszerűsítések évét, ill. terjedelmét, az esetleges korábbi károsodásokat (pl.: tűz), melyet már helyreállítottak, vagy eltakartak, a homlokzat állapotát, az egyes fő tartószerkezetek megoldásait, állapotát, a közös helyiségek, felszerelések, berendezések megoldásait, állapotát, valamint az ingatlan kezelésére vonatkozó információkat.
  5. e) A lakás adatlapon rögzítjük: A helyszíni szemle időpontját, a jelenlévő személyek (pl.: tulajdonos, vagy megbízó, stb.) adatait, a lakás épületen belüli megközelíthetőségét, a lakás tájolását, benapozását, komfortfokozatát, közműellátottságát, fűtési módját, a látható hibajelenségeket, jellemző műszaki állapotát, havi üzemeltetési költségeit.
  6. f) Helyiségenként rögzítjük : A helyiség méretét, burkolatait, felületképzéseit.
  7. g) A telek adatlapon rögzítjük: A helyszíni szemle időpontját, a jelenlévő tulajdonosok adatait, az ingatlan közvetlen környékének jellemzőit, úgy mint megközelíthetőség (gyalog, közúton, tömegközlekedéssel, stb.), a különböző szintű ellátási központoktól (üzletek, orvosi rendelő, iskola, stb.) való távolságokat, a parkolási lehetőségeket, a telek méretét, alakját, lejtési viszonyait, a telek beépítettségét, a telek tartozékait (pl.: kerítés, belső utak, melléképületek, stb.), ill. ezek állapotát, a telken található értékes növényzet (gyep, dísznövények, gyümölcsfák, stb.) jellemzőit.

Fontos, hogy össze kell vetnünk az ingatlan-nyilvántartásban (tulajdoni lapon, földhivatali térképen) szereplő adatokat (pl.: fel van-e tüntetve az épület, stb.) a valóságban tapasztalható tényekkel.

Ha a megbízó, vagy a tulajdonos rendelkezik egyéb, az ingatlanra vonatkozó iratokkal, dokumentumokkal (pl.: szerződések, építési engedély, használatba vételi engedély, stb.), akkor célszerű ezeket elkérnünk és a helyszínen áttekintenünk. Azon dokumentumokat, melyekre esetleg szükségünk lehet a későbbiekben kérjük el, hogy másolatot készíthessünk róluk.

Ne felejtsünk el minden lényeges információt összegyűjteni (megnézni, megkérdezni, stb.), ebben segíthetnek az előre megszerkesztett adatlap formanyomtatványok. Hagyjuk, hogy a megbízó (tulajdonos, stb.) elmondja, megmutassa azokat a dolgokat, amit ő fontosnak tart, ugyanakkor az elmondottakból ki kell tudnunk választani a számunkra értékes információkat. Nem szabad ugyanakkor, hogy a hallottak megtévesszenek bennünket, vagy a figyelmünket eltereljék lényeges dolgokról. Ebben segíthet, ha terv szerint és módszeresen végezzük a bejárást.

A helyszíni szemle során érdemes beleképzelnünk magunkat egy potenciális vásárló helyébe és megpróbálni az ő szemével is megvizsgálni az ingatlant. Ne feledjük, hogy egy-egy problémát másképp értékelhet az ingatlan tulajdonosa, aki nap mint nap találkozik azzal és másként egy kívülálló. Elképzelhető, hogy egy hosszabb ideje fennálló, kellemetlen, de egyébként nem túl jelentős (viszonylag alacsony ráfordítással kijavítható) hibát a tulajdonos — az elszenvedett kellemetlenségek miatt — sokkal nagyobb problémaként értékel, mint amekkora annak az értékre vonatkozó hatása. Természetesen az ellenkezőjével is találkozhatunk, mikor pl. a tulajdonos valamit a saját két kezével épített, vagy újított fel és ezért jóval nagyobb értéket tulajdonít neki, mint amit az valójában ér.

Végül megemlítjük, hogy a megbízó sok esetben már a helyszíni szemle során szeretné „kiszedni" az értékbecslőből az értéket. Komoly szakértő persze nem vállalkozik arra, hogy ránézésre megmondja egy ingatlan értékét, de mire a helyszínre érkezünk, mindenképpen tájékozódnunk kell a környéken található hasonló ingatlanok piaci árairól, forgalmáról, hogy az ilyen kérdésekre tudjunk valamilyen választ adni. Ne feledjük, hogy ezt valószínűleg már a megbízó is megtette korábban, így az ez irányú tájékozottságunkból (vagy tájékozatlanságunkból) következtetést vonhat le a szakértelmünket illetően.

20.4. Az értékelés folyamatának konkrét lépései

A helyszíni bejárást követi a tulajdonképpeni értékelési eljárás, melynek kulcsa a módszeres adatgyűjtés. Az adatokat két alapvető osztályba sorolhatjuk:

Általános adatok, melyek az országot, régiót, várost és lakókörzetet fedik le. Különösen fontos a szomszédos telkek vizsgálata, melyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, és így közvetlenül befolyásolhatják tárgyi ingatlan fejlesztési lehetőségeit, és értékét.

Részletes adatok, melyek tárgyi ingatlan jellemzőit fedik le, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai költségek, eladások, bevételek és kiadások terén, és amelyeket versenyeztethetjük a tárgyi ingatlannal.

Ezután sorra vesszük azokat a konkrét lépéseket, melyet egy értékelő végez az értékelési eljárás során:

  1. lépés: Meg kell határozni az értékelés célját. Az értékelési cél minél korábbi definiálása segítségünkre lehet jogosultságunk mérlegelésében és a helyszíni szemlében. Az értékelés célja sok esetben meghatározza az értékbecslés során alkalmazható módszert is. A célt igyekezzünk tömören és egzakt módon meghatározni. Minél bonyolultabb és kuszább a cél meghatározása, annál nehezebb lesz egzakt szakvéleményt adnunk, azaz a felmerülő konkrét kérdésekre konkrét válaszokat adnunk.
  2. lépés: A szükséges adatok és források listája. Az értékelő által használandó értékelési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása.
  3. lépés: A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt az ország, város és lakókörzet, gazdasági, politikai és társadalmi feltételek figyelembevételével kell megszerezni. Össze kell gyűjteni az alkalmazott megközelítéstől függően az eladásokból, bevételekből, költségekből valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkat.
  4. lépés: A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékelő a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erők figyelembevételével (pl.: verseny), hogy a jövedelmezőség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét. A legtöbb értékbecslési megbízáshoz elegendő a jelenlegi használat, hasznosítás elemzése. Abban az esetben viszont, ha valamilyen „hosszútávú" célból értékelünk (pl.: hitelbiztosítéki értékelés), akkor szükség lehet valamennyi szóba jöhető hasznosítási mód elemzésére, kiválasztva közülük a leggazdaságosabbat. Ez a hasznosítási mód adja ugyanis az ingatlan ún. legjobb és legmagasabb használat szerinti értékét.
  5. lépés: Az értékelés módszerének, esetleg módszereinek kiválasztása. Az értékelés célja a legtöbb esetben eleve meghatározza a szóba jöhető módszereket, a végleges döntést azonban, hogy milyen módszerrel fogunk dolgozni, csak az adatgyűjtés és a helyszíni szemle után tudjuk meghozni. Elképzelhető pl. hogy a cél alapján piaci összehasonlítással dolgoznánk, de nem sikerült megfelelő hasonló ingatlanokat találnunk és ezért más módszer választására kényszerülünk.
  6. lépés : Az ingatlan értékének megbecslése. Az értékelő a kiválasztott értékelési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékének megbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, és esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.
  7. lépés: Az értékelési szakvélemény (értékelési jelentés) elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékelő írásos jelentést készít ügyfele számára. A szakvéleményt a szerződésben meghatározott példányszámban dokumentáltan célszerű átadni a megbízó számára. Ezt követően kerülhet sor a megbízási díj leszámlázására, majd a számla megbízó által történő befogadása után a megbízási díjunk átvételére.

Az értékelési szakvélemény 1 pl-át a saját irattárunkban célszerű megőrizni.

 

 



Kp Sales House Ügyfélszolgálata az alábbi telefonszámokon hívható:  
- 06-1/5-06-06-06 
- 06-20/444-44-24 
- 06-70/32-32-870 
Kollégáink az alábbi melléken és e-mail címen érhetőek el:  
- Li Nicole: 100-as mellék (nicole@kp.hu)  
- Hauser Orsolya: 101-es mellék (orsi@kp.hu)  
Központi e-mail: info@kp.hu

Categories: Cikk